En Grecia hay más de 2,2 millones de viviendas vacías, lo que representa el 34,5 % del parque inmobiliario total del país y es una de las cifras más elevadas de Europa, según un estudio de la Oficina Presupuestaria del Parlamento elaborado a partir de los datos del censo de ELSTAT de 2021.
Los autores del estudio señalan que el problema del mercado inmobiliario griego no solo está relacionado con la falta de construcción, sino también con el bajo nivel de ocupación del parque inmobiliario ya existente. Mientras que el número total de viviendas aumentó un 3,5 % entre 2011 y 2021, el número de viviendas disponibles para alquiler a largo plazo se redujo un 10,4 %, y el de viviendas en venta, un 33,1 %. El número de inmuebles vacíos inactivos, que no se ofrecen ni en alquiler ni en venta, ascendió a 1,81 millones.
La categoría de viviendas vacías incluye no solo inmuebles que podrían venderse o alquilarse, sino también segundas residencias, casas de campo, el parque inmobiliario antiguo, inmuebles situados en zonas rurales y en islas, así como inmuebles retirados del mercado debido a problemas jurídicos, sucesorios o técnicos. Entre las razones por las que las viviendas no vuelven al mercado, el estudio menciona disputas sucesorias, un estatus de propiedad poco claro, complicaciones jurídicas, el elevado coste de las reformas, la baja eficiencia energética y la demanda limitada en determinadas regiones.
Para los inversores, esta estructura del mercado ofrece oportunidades, sobre todo en el segmento del parque inmobiliario antiguo, la rehabilitación y la reforma. Los inmuebles que permanecen inactivos debido a la falta de voluntad de los propietarios para invertir en su modernización pueden salir al mercado con un descuento; sin embargo, su atractivo para la inversión depende del coste total tras la reforma y del precio de mercado potencial en el momento de la venta o del alquiler a largo plazo.
Un factor adicional podría ser el apoyo estatal a la renovación. En Grecia se está preparando un programa de modernización de viviendas por un importe de unos 500 millones de euros, que debería contribuir a reincorporar parte de los inmuebles vacíos al mercado inmobiliario. Según los medios de comunicación griegos, el programa prevé subvenciones para la rehabilitación y la eficiencia energética, y la verificación del derecho a participar se llevará a cabo a través de la plataforma gov.gr.
No obstante, los inversores deben tener en cuenta el riesgo de una revisión de los precios. Según las estimaciones de los autores del estudio, si la proporción de viviendas vacías e inactivas vuelve en unos seis años al nivel de 2001, los precios reales de la vivienda en Grecia podrían descender entre un 15,5 % y un 24,6 %. Esto no implica una caída automática de todo el mercado; sin embargo, los inmuebles sobrevalorados y las ubicaciones con una demanda limitada podrían resultar los más vulnerables.
El mercado inmobiliario griego sigue encareciéndose por el momento, pero el ritmo de crecimiento se está ralentizando. Según datos del Banco de Grecia, en el primer trimestre de 2026 los precios de los pisos aumentaron un 5,7 % en términos interanuales, tras un crecimiento del 8,1 % en 2025 y del 9,1 % en 2024. En Atenas, el crecimiento en el primer trimestre fue del 5,2 %, y en Salónica, del 6,4 %.
Sigue existiendo un riesgo específico al basar la operación exclusivamente en el alquiler a corto plazo y en el programa Golden Visa como único argumento de la transacción. El estudio indica que el impacto del alquiler a corto plazo en el mercado en general puede ser limitado; sin embargo, en las zonas céntricas de Atenas y Salónica, así como en los destinos turísticos populares, este tipo de alquiler intensifica la presión sobre el mercado de la vivienda a largo plazo. Por lo tanto, lo que constituye un activo de calidad no es el inmueble en sí mismo destinado a obtener un permiso de residencia o a Airbnb, sino un inmueble con un historial jurídico claro, un coste estimado de renovación y una demanda estable tras su salida al mercado.
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