Im Jahr 2025 erwarben ausländische Käufer in Portugal 41.086 Häuser und Wohnungen, was einem Anstieg von 6,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, wie das Nationale Institut für Statistik Portugals (INE) mitteilt.
Die größte Gruppe ausländischer Käufer bildeten brasilianische Staatsbürger. Im Jahr 2025 erwarben sie 9.808 Immobilien, was einem Anstieg von 27,5 % gegenüber 2024 entspricht. An zweiter Stelle standen angolanische Staatsbürger mit 4.145 Käufen, deren Zahl um 2,2 % stieg. Den dritten Platz belegten die Franzosen, die 3.765 Immobilien erwarben, was einem Rückgang von 6,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Nach Angaben des INE tätigten ausländische Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal 34.834 Transaktionen, was einem Anstieg von 11,4 % gegenüber 2024 entspricht. Gleichzeitig gingen die Käufe von Nichtansässigen zurück: Ausländer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal erwarben 8.471 Objekte, 13,3 % weniger als im Vorjahr. Dies war das dritte Jahr in Folge, in dem die Aktivität von Nichtansässigen zurückging.
Diese Diskrepanz zeigt eine Veränderung in der Struktur der ausländischen Nachfrage. Der portugiesische Immobilienmarkt stützt sich zunehmend nicht mehr auf klassische ausländische Investoren, sondern auf Ausländer, die bereits im Land leben. Dabei kann es sich um Arbeitsmigranten, Umziehende, Familien mit langfristiger Aufenthaltsgenehmigung und Vertreter von Diasporagruppen handeln, vor allem aus Brasilien und Angola.
Ausländer kaufen nach wie vor teurere Objekte als Einheimische. Nach Angaben des INE lag der durchschnittliche Wert der von Käufern mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal erworbenen Immobilien bei 234.120 Euro. Käufer aus EU-Ländern zahlten im Durchschnitt 335.640 Euro, Käufer aus Nicht-EU-Ländern 470.277 Euro pro Objekt. Briten und Amerikaner kauften besonders teure Immobilien: Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 512.585 Euro bzw. 479.403 Euro.
Geografisch konzentriert sich die Nachfrage von Nichtansässigen weiterhin auf die attraktivsten Regionen. Im Jahr 2025 entfielen 29,7 % der Transaktionen von Nichtansässigen auf die Algarve, 20 % auf die Region Nord, 14,9 % auf die Region Mitte und 12,5 % auf den Großraum Lissabon. Gemessen am Transaktionswert ist die Dominanz der Algarve noch deutlicher: Die Region machte 42,4 % des Gesamtvolumens der Investitionen von Nichtansässigen in Wohnimmobilien aus.
Das INE verzeichnete zudem eine hohe Dynamik bei Käufern aus der Ukraine, Kap Verde und Venezuela: Die Zahl der Transaktionen von Bürgern dieser Länder stieg im Jahr 2025 um mehr als 25 %. Die genaue Anzahl der von Ukrainern erworbenen Objekte wird jedoch in der kurzen Veröffentlichung des INE und in den Berichten der portugiesischen Medien nicht genannt.
Für Ukrainer bleibt Portugal dank der Sicherheit, des Zugangs zur EU, des Arbeitsmarktes, der Verbindungen zur Diaspora und der Möglichkeit eines langfristigen Aufenthalts ein attraktives Ziel. Dabei ist die Investitionsnachfrage nach der Abschaffung von Immobilien als Grundlage für das Golden Visa weniger mit dem Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung verbunden und hängt stärker von einem tatsächlichen Umzug, dem Einkommensniveau und langfristigen Wohnplänen ab.
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