El mercado de inmuebles de oficinas de Kyiv y de las ciudades más grandes de Ucrania para mayo de 2026 demuestra una estabilización cautelosa después de varios años de shocks provocados por la pandemia, la guerra a gran escala, la relocalización de empresas y la transición de una parte de las compañías a un formato de trabajo híbrido. Los principales factores de la demanda siguen siendo la seguridad de los edificios, la reparación terminada, la infraestructura autónoma, la disponibilidad de refugios y la posibilidad de mudarse rápidamente sin gastos de capital significativos.
Kyiv sigue siendo el mayor mercado de oficinas del país. Según las estimaciones de InVenture, la oferta competitiva total de inmuebles de oficinas de Kyiv en 2025 se redujo a 2,10 millones de m², y el nivel de vacancia disminuyó al 18,5%. El volumen anual de absorción bruta ascendió a unos 160 mil m², un 26% más que un año antes. Al mismo tiempo, alrededor del 40% de la absorción estuvo relacionada no con la expansión orgánica de los negocios, sino con los traslados forzados de empresas desde inmuebles dañados.
Según datos de la Confederación de Constructores de Ucrania, con referencia a una presentación de CBRE Ukraine, en el primer semestre de 2025 la demanda de oficinas en Kyiv creció un 16%, hasta 82 mil m², mientras que la oferta se redujo un 3%, hasta 2,1 millones de m², debido a los daños en edificios de oficinas. La vacancia en el mercado era de alrededor del 21%, y el 20% de la demanda fue formada por arrendatarios obligados a trasladarse desde inmuebles afectados por ataques.
“El mercado de oficinas en Kyiv ya no puede evaluarse según la lógica de antes de la guerra. Hoy el arrendatario elige no simplemente una dirección o una clase de edificio, sino la capacidad del inmueble de garantizar la continuidad del trabajo. El refugio, los generadores, la ingeniería, la seguridad del distrito y la preparación del local para una entrada rápida se han convertido en parámetros tan importantes como la tarifa de alquiler”, considera el fundador del centro analítico Experts Club, candidato de ciencias económicas Maksym Urakin.
Las tarifas de alquiler en Kyiv siguen siendo relativamente estables, pero el mercado conserva una diferenciación marcada. Según InVenture, las tarifas efectivas para oficinas de clase A sin reparación a finales de 2025 eran de $14-18 por m² al mes, sin IVA ni gastos operativos; para oficinas con reparación, de $19-25 por m². Las tarifas solicitadas para la clase A se encontraban en el rango de $16-27 por m², y para la clase B, de $8-18 por m².
En 2026, el mercado de oficinas de Kyiv sigue siendo un mercado del arrendatario: los propietarios de inmuebles se ven obligados a ofrecer condiciones flexibles, dividir grandes superficies en bloques más pequeños, invertir en acabados listos y aumentar la autonomía de los edificios. Al mismo tiempo, los mejores inmuebles de clase A y B+ con refugios, suministro eléctrico estable y explotación de calidad mantienen la demanda mejor que los edificios obsoletos y los locales sin reparación.
La consultora sénior de inmuebles de oficinas de CBRE Ukraine, Anastasiia Kachan, señalaba que en Kyiv se reforzó la relación entre la tarifa y la ubicación concreta del centro de negocios: ahora importa no solo la cercanía al metro, sino también la ubicación respecto de instalaciones de infraestructura o militares. Según sus palabras, cada centro de negocios puede funcionar de hecho fuera de las reglas típicas de su submercado o distrito.
Los arrendatarios clave en Kyiv siguen siendo las compañías de TI, pero la estructura de la demanda se ha ampliado. La actividad también la forman el sector de defensa, las compañías médicas, los servicios profesionales, la consultoría, la logística, las representaciones de organizaciones internacionales y una parte de los negocios relacionados con la reconstrucción. Según datos de la CCU/CBRE Ukraine, en 2025 la demanda por parte del sector militar creció notablemente, y el mercado comenzó a adaptar las ofertas a esas necesidades.
“La oficina dejó de ser un lugar de presencia diaria de todos los empleados, pero no perdió su importancia para la gestión, la comunicación y la cultura corporativa. Las compañías optimizan superficies, pero no renuncian a una oficina de calidad. Por eso la demanda se desplaza de grandes espacios monofuncionales hacia formatos más flexibles, seguros y tecnológicos”, señala Experts Club.
La actividad de desarrollo sigue siendo mínima. En 2025 no se puso en explotación en Kyiv ningún nuevo centro de negocios, y hasta finales de 2026, según la estimación de InVenture, podrían salir al mercado unos 27 mil m², pero los plazos de puesta en explotación pueden aplazarse debido a riesgos de seguridad, financiación limitada y un bajo nivel de prealquiler.
En las grandes ciudades de Ucrania la situación es heterogénea. Lviv sigue siendo uno de los mercados regionales de oficinas más activos gracias a la relocalización de empresas, la presencia del sector de TI, la cercanía a la frontera de la UE y un nivel de seguridad relativamente más alto en comparación con las regiones orientales y meridionales. Según Forbes Ukraine, para finales de 2025 la vacancia en los centros de negocios de Lviv disminuyó al 25%, y las tarifas de alquiler se mantenían en el nivel de $7-15 por m².
El mercado de Lviv en 2026 puede considerarse el segundo en importancia después de Kyiv desde el punto de vista de la demanda de oficinas, aunque su escala es limitada. Para los arrendatarios son importantes los locales listos, la accesibilidad del transporte, la resiliencia energética y la posibilidad de ubicar equipos pequeños o medianos. Las grandes operaciones siguen siendo raras, y una parte de las compañías prefiere formatos híbridos o espacios de coworking.
Dnipro conserva el papel de centro industrial, logístico y de servicios, pero el mercado de oficinas de la ciudad sigue siendo más local y menos institucionalizado que en Kyiv o Lviv. La demanda la forman compañías regionales, negocios de servicios, operadores comerciales, logística, servicios médicos y una parte de las estructuras productivas. Debido a la cercanía a una zona de mayores riesgos, los arrendatarios son especialmente sensibles a la seguridad, el coste y la autonomía de los locales.
Odesa sigue siendo un importante centro de negocios del sur, pero el mercado de oficinas de la ciudad depende fuertemente de la seguridad general, la actividad portuaria y logística, el turismo, el comercio y el negocio de servicios. En el mercado están presentes tanto oficinas clásicas en los distritos centrales como locales en nuevos complejos multifuncionales. La demanda en 2026 sigue siendo puntual: los arrendatarios eligen pequeños locales listos, mientras que las grandes operaciones corporativas son limitadas.
Járkiv sigue siendo el más complejo de los grandes mercados de oficinas debido al alto nivel de riesgos de seguridad y la cercanía a la zona del frente. Una parte significativa del negocio trabaja en formato reducido, distribuido o remoto. Sin embargo, el mercado no se ha detenido por completo: se mantiene la demanda de pequeñas oficinas, locales de servicios, espacios para negocios locales e inmuebles con gastos operativos mínimos.
“En las ciudades regionales, los inmuebles de oficinas dejaron de ser un segmento único. Lviv funciona como mercado de relocalización y TI, Dnipro como mercado de negocios industriales y de servicios, Odesa como nodo comercial y logístico del sur, Járkiv como mercado de supervivencia y adaptación. Por eso compararlos solo por la tarifa de alquiler ya no es correcto: es más importante mirar la seguridad, el perfil de los arrendatarios y la resiliencia de la economía local”, considera Maksym Urakin.
Una tendencia común para todas las grandes ciudades ha sido la reevaluación del espacio de oficinas. Las compañías eligen con más frecuencia superficies menores, reparación terminada, plazos de alquiler flexibles y edificios en los que el propietario asume una parte de los gastos de capital. Los locales sin reparación y los grandes bloques en inmuebles obsoletos siguen siendo menos líquidos, ya que los arrendatarios no están dispuestos a invertir en un costoso fit-out en condiciones de alta incertidumbre.
Otro factor es la autonomía. Después de las crisis energéticas y los ataques contra la infraestructura, las oficinas con generadores, internet estable, sistemas de respaldo, refugios y gestión de calidad obtuvieron una ventaja competitiva. En varios casos, estas características permiten a los inmuebles mantener la tarifa incluso con una alta vacancia general del mercado.
Según la estimación de InVenture, la lógica de inversión de los inmuebles de oficinas en 2026 se ha vuelto más cautelosa: antes de la pandemia y la guerra, el período típico de recuperación de la inversión de un local de oficina se estimaba aproximadamente en 7-8 años, mientras que en 2026 para la mayoría de los activos ya se convierten en norma 10-12 años. Al mismo tiempo, los mejores inmuebles con un arrendatario fuerte y una ubicación exitosa pueden mostrar resultados más atractivos, pero esto es más bien una excepción.
Según el pronóstico de Experts Club, hasta finales de 2026 el mercado de oficinas de Ucrania se moverá según un escenario de recuperación lenta sin un fuerte crecimiento de las tarifas. Kyiv conservará el estatus de mercado principal, Lviv el de principal centro regional de demanda, mientras que Dnipro, Odesa y Járkiv se desarrollarán principalmente a costa de arrendatarios locales y operaciones puntuales.
“El principal riesgo para el mercado no es la ausencia de demanda, sino su calidad. Hay demanda, pero se ha vuelto cautelosa, racional y exigente. Los arrendatarios quieren pagar no por metros, sino por la posibilidad garantizada de trabajar. Esto significa que los inmuebles de oficinas en Ucrania pasan gradualmente del modelo de superficie al modelo de servicio y resiliencia”, resume Experts Club.
Así, para mayo de 2026 el mercado de inmuebles de oficinas de Kyiv y de las grandes ciudades ucranianas permanece en una fase de transición. Ya pasó el período de caída de shock, pero aún no volvió a un ciclo de inversión pleno. Los más demandados son las oficinas seguras, listas para su uso, energéticamente resilientes y flexibles. Los inmuebles obsoletos sin reparación, autonomía y un modelo de explotación claro seguirán perdiendo competitividad.
