Wie der Serbische Ökonom berichtet, bleibt der Büromarkt in Belgrad nach den neuesten Daten für das erste Quartal 2026 einer der stabilsten in Südosteuropa: Die Leerstandsquote ist niedrig, die Mieten steigen, das neue Angebot ist begrenzt, und der Großteil der künftigen Bauvorhaben konzentriert sich auf Neu-Belgrad.
Nach Angaben von CBS International / Cushman & Wakefield wurden im ersten Quartal 2026 in Belgrad keine neuen Bürogebäude fertiggestellt, und der Gesamtbestand an modernen Büroflächen blieb bei 1,457 Mio. m². Derzeit befinden sich rund 120.000 Quadratmeter im Bau, von denen etwa 47.000 Quadratmeter voraussichtlich bis Ende 2026 fertiggestellt werden. Etwa 65 % des im Bau befindlichen Bestands gehören zur Klasse A.
Die Leerstandsquote bleibt moderat: 5,53 % für den Markt insgesamt. Dies ist ein komfortables Niveau für Vermieter und ein Zeichen dafür, dass der Markt nicht durch neues Angebot überhitzt ist.
Die Mietpreise für Büroflächen der Klasse A in Belgrad lagen im ersten Quartal 2026 bei 16,5–18,5 Euro/m² pro Monat, wobei die Preise in den besten Gebäuden der Prime-Klasse 19 Euro/m² pro Monat überstiegen. Für Büroflächen der Klasse B lag die Spanne bei 12–14 Euro/m² pro Monat.
Haupttrend: Mieter sind bereit, für neue, energieeffiziente und gut gelegene Gebäude mehr zu zahlen, insbesondere in Neu-Belgrad. Der alte und qualitativ minderwertigere Bestand profitiert hingegen nicht in gleichem Maße von diesem Preisanstieg.
Im ersten Quartal 2026 betrug die Vermietungsleistung 23,09 Tausend Quadratmeter. Dies ist ein bescheidener Wert für den Jahresbeginn, und die Nachfragestruktur deutet auf ein eher zurückhaltendes Verhalten der Mieter hin. Transaktionen bis zu 500 m² dominierten den Markt, während die durchschnittliche Transaktionsgröße von 740 m² Ende 2025 auf 608 m² im ersten Quartal 2026 zurückging.
CBRE stellt in seiner Prognose für den SEE-Markt fest, dass der Bürobestand in Belgrad im Jahr 2025 um etwa 7 % gewachsen ist und dass die weitere Expansion schrittweise erfolgen wird, vor allem in Novi Beograd. Zu den bedeutenden Projekten in der Pipeline zählen der Delta Tower, Panorama Office, Afi City Zmaj North und East, West Gate und andere.
Es ist wichtig, die unterschiedlichen Methodiken zu berücksichtigen: CBS/Cushman & Wakefield schätzt den gesamten modernen Bürobestand in Belgrad auf etwa 1,46 Mio. m², während CBRE in einem separaten Bericht zum 1. Quartal 2026 von mehr als 1,104 Mio. m² moderner spekulativer Bürofläche spricht. Der Unterschied hängt damit zusammen, dass die Unternehmen ihre eigenen Gebäude, gemischte Projekte, spekulativen Bestand und den gesamten modernen Bestand unterschiedlich berücksichtigen können.
Belgrad folgt nicht dem Szenario vieler westlicher Märkte, auf denen die Büroleerstandsquote nach der Pandemie stark angestiegen ist. Die Gründe sind andere: ein geringerer Bestand an älteren institutionellen Büroflächen, ein begrenztes neues Angebot, eine Konzentration der Nachfrage auf moderne Gebäude sowie die weiterhin wichtige Rolle des Büros für die IT-Branche, den Finanzsektor, Dienstleistungsunternehmen und internationale Konzerne.
Das Hauptrisiko besteht nicht in einem allgemeinen Überangebot an Büroflächen, sondern in einem möglichen lokalen Druck auf die Mieten bei einzelnen neuen Projekten, falls mehrere große Objekte gleichzeitig auf den Markt kommen.
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