Das Analysezentrum Experts Club bewertet die Situation auf dem ukrainischen Lagerimmobilienmarkt im Jahr 2026 als Übergangsphase von der Erholung nach der Krise hin zu einem neuen Wachstumszyklus, in dem nicht die Nachfrage, sondern der Mangel an hochwertigen Flächen, hohe Baukosten und Sicherheitsrisiken die Haupthemmnisse darstellen.
Nach einem drastischen Einbruch im Jahr 2022, als ein Großteil der Lagerinfrastruktur in der Region Kiew beschädigt oder zerstört wurde, erholte sich der Markt in den Jahren 2023–2025 allmählich. Die deutlichste Belebung war in der Region Kiew und im Westen der Ukraine zu verzeichnen, vor allem im Gebiet Lemberg.
Zum Jahresende 2025 verzeichnete der Lagerflächenmarkt in Kiew die höchste Aktivität des letzten Jahrzehnts. Die Bruttoabsorption von Lagerflächen erreichte rund 217.000 m², was einem Anstieg von 30 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Neubauvolumen betrug rund 216.000 m², und das Gesamtangebot kehrte praktisch auf das Vorkriegsniveau zurück – rund 1,57 Mio. m².
Die Leerstandsquote auf dem Kiewer Markt blieb mit rund 3,5 % sehr niedrig. Das bedeutet, dass der Markt die neu geschaffenen Flächen trotz des erheblichen Volumens schnell aufnimmt. Für Mieter entsteht dadurch das Problem, große, qualitativ hochwertige Objekte zu finden, insbesondere solche über 5–10.000 m². Für Entwickler und Eigentümer von Objekten schafft dies hingegen die Voraussetzungen für einen allmählichen Anstieg der Mieten und den Start neuer Projekte.
Für das Jahr 2026 erwartet der Experts Club eine ausgewogenere Dynamik. Nach dem Rekordjahr 2025 könnte das Volumen der Neubauten in der Region Kiew auf etwa 90.000 m² sinken. Das bedeutet, dass der Angebotszuwachs deutlich geringer ausfallen wird als im Vorjahr, während die Nachfrage seitens der wichtigsten Mietergruppen anhalten wird.
Die Haupttreiber der Nachfrage bleiben der Einzelhandel, E-Commerce, 3PL-Betreiber, der Pharmasektor, Distributoren, FMCG-Unternehmen sowie Unternehmen, die ihre Logistik an die Kriegsbedingungen anpassen. In der Nachfragestruktur gewinnt die Rolle von Unternehmen an Bedeutung, die nicht nur „einfache Lagerhallen“ benötigen, sondern moderne Objekte der Klassen A und B mit Energieeffizienz, Autonomie, besserer Sicherheit, Ladeinfrastruktur, Temperaturregelungsmöglichkeiten und Anpassung an pharmazeutische oder Lebensmittelstandards.
Die Mietpreise bleiben stabil. In der Region Kiew lag der Spitzenpreis im Jahr 2025 bei etwa 5,3 USD pro m² pro Monat ohne Mehrwertsteuer und Betriebskosten, was dem Höchststand vor dem Krieg entspricht. In Hryvnia-Äquivalenten stiegen die Mieten für Trockenlager seit Jahresbeginn um etwa 9 % und lagen im Bereich von 200–250 UAH pro m² pro Monat. Für 2026 ist ein weiterer moderater Anstieg der Mieten wahrscheinlich, insbesondere im Segment hochwertiger Objekte mit knappen Merkmalen.
Die Region Lemberg bleibt das zweite wichtige Zentrum für die Entwicklung von Lagerimmobilien. Ihre Vorteile sind relative Sicherheit, die Nähe zur EU-Grenze, die Rolle als westlicher Logistik-Hub sowie die Nachfrage seitens relokierter Unternehmen, des E-Commerce, des Einzelhandels und internationaler Betreiber. Die Durchschnittsmieten in der Region Lemberg für Lager der Klassen A und B lagen im Jahr 2025 bei etwa 5–5,5 USD pro m² pro Monat, nach einigen Schätzungen sogar bei 6–6,5 USD in hochwertigen Objekten.
Gleichzeitig ist in der Region Lemberg bereits ein lokaler Anstieg der Leerstandsquote durch die Inbetriebnahme neuer Lagerkomplexe zu beobachten. Dies bedeutet keine Übersättigung, deutet jedoch auf einen allmählichen Übergang des Marktes in eine wettbewerbsintensivere Phase hin. Am vielversprechendsten bleiben die Richtungen zur polnischen Grenze, die Verkehrsachsen in Richtung Kiew sowie die Gebiete künftiger Industrieparks.
In den zentralen Regionen, insbesondere in den Oblasten Winnyzja, Chmelnyzkyj und Ternopil, wird die Nachfrage vor allem von Agrarunternehmen, lokalen Herstellern, Distributoren und Unternehmen bestimmt, die ihre Lager näher am inländischen Verbraucher ansiedeln möchten. Diese Regionen stehen in puncto Liquidität hinter Kiew und Lemberg zurück, verfügen jedoch über Potenzial für die Entwicklung von Lagerflächen der Klasse B, Agrarlogistik, Produktions- und Lagerkomplexen sowie regionaler Distribution.
Die östlichen und an der Front gelegenen Regionen bleiben weiterhin am risikoreichsten. Dort besteht nach wie vor vor allem Nachfrage nach temporären oder minderwertigen Lagerflächen, doch die Investitionstätigkeit wird durch Sicherheitsfaktoren eingeschränkt. Dnipro behält seine Bedeutung als großer Industrie- und Logistikknotenpunkt, doch Projekte dort werden von Investoren mit einem höheren Risikozuschlag bewertet.
Ein zentraler Trend für das Jahr 2026 ist die steigende Nachfrage nach spezialisierten Formaten. Dabei handelt es sich um Multitemperaturlager, Pharmalager, Food-Logistik, Objekte für den E-Commerce, Last-Mile-Logistik in der Nähe von Großstädten sowie Build-to-Suit-Projekte für einen bestimmten Mieter. Bei solchen Formaten ist der Angebotsmangel am deutlichsten spürbar.
Ein weiterer Faktor ist die Energieversorgungssicherheit. Nach den Angriffen auf das Stromnetz bewerten Mieter ein Lagerhaus zunehmend nicht nur nach Lage und Mietpreis, sondern auch nach dem Vorhandensein von Generatoren, alternativen Energiequellen, hochwertiger Technik, der Möglichkeit einer Notstromversorgung, Brandschutz und stabilem Betrieb bei Stromausfällen.
Das Investitionsinteresse an Lagerimmobilien erholt sich, bleibt jedoch selektiv. Die attraktivsten Objekte sind fertige oder fast fertige Lager der Klasse A in den Regionen Kiew und Lemberg sowie Projekte mit zuverlässigen Mietern und langfristigen Verträgen. Für den Investor sind nicht nur die Rendite, sondern auch die Liquidität der Immobilie, die Bonität des Mieters, die Sicherheit des Standorts und die Kosten für die Fertigstellung entscheidend.
Die aktuelle Marktrendite hochwertiger Lagerimmobilien in der Ukraine könnte aufgrund der Kriegsrisikoprämie höher bleiben als in den meisten EU-Ländern. Genau diese Prämie ist jedoch das Haupthindernis für einen breiten Zustrom institutionellen Kapitals. Ausländische Investoren zeigen Interesse an diesem Segment, nehmen jedoch überwiegend eine abwartende Haltung ein oder erwägen Partnerschaften mit lokalen Akteuren.
Für Entwickler wird das Jahr 2026 aufgrund der hohen Baukosten schwierig werden. Die Verteuerung von Materialien, Energie, Logistik, Versicherungen, Finanzierung und Bauarbeiten schränkt den Start neuer Projekte ein, insbesondere ohne vorherigen Mietvertrag. Daher wird der Anteil spekulativer Bauvorhaben begrenzt bleiben, während „Build-to-Suit“ und „Phased Development“ beliebtere Modelle sein werden.
Die wichtigsten Marktrisiken im Jahr 2026:
Sicherheitsbedrohungen und das Risiko von Schäden an der Infrastruktur;
Mangel an hochwertigen Grundstücken in der Nähe wichtiger Verkehrskorridore;
hohe Bau- und Finanzierungskosten;
Wechselkursrisiken bei Mietzahlungen in Hrywnja;
Mangel an großen, baureifen Grundstücken;
begrenzter Zugang zu langfristigem Kapital;
Instabilität der Energieversorgung;
Zurückhaltung ausländischer Investoren.
Gleichzeitig bleibt die fundamentale Nachfrage nach Lagerimmobilien stark. Der ukrainische Markt ist im Vergleich zu den mitteleuropäischen Ländern nach wie vor strukturell unterversorgt mit hochwertigen Logistikflächen. Der Krieg hat den Wandel in der Logistik beschleunigt: Unternehmen benötigen flexiblere Lager, die näher am Verbraucher liegen, über eine bessere technische Ausstattung und Autonomie verfügen und die Möglichkeit bieten, Lieferketten schnell anzupassen.
Nach dem Basisszenario des Experts Club wird der ukrainische Lagerimmobilienmarkt im Jahr 2026 ein moderates Wachstum der Mietpreise, eine niedrige Leerstandsquote in der Region Kiew, eine rege Aktivität in der Region Lemberg und eine schrittweise Erweiterung des hochwertigen Angebots in den zentralen Regionen aufweisen. Die größte Nachfrage wird nach Objekten der Klasse A, Multitemperaturlagern, pharmazeutischer Logistik, Last-Mile-Lagern und Build-to-Suit-Projekten bestehen.
Das optimistische Szenario sieht eine stärkere Rückkehr ausländischen Kapitals, die Eröffnung neuer Industrieparks und eine Beschleunigung der Bautätigkeit im Westen und im Zentrum der Ukraine vor. Das negative Szenario ist mit einer Verschärfung der Sicherheitsrisiken, neuen Schäden an der Logistikinfrastruktur, steigenden Finanzierungskosten und einem Rückgang der Investitionstätigkeit verbunden.
Fazit des Experts Club: Lagerimmobilien bleiben eines der stabilsten Segmente des gewerblichen Immobilienmarktes in der Ukraine. Im Jahr 2026 erscheint dieser Markt nicht mehr als krisengeschüttelt, ist aber noch nicht vollständig normalisiert. Sein Hauptmerkmal ist ein Mangel an qualitativ hochwertigem Angebot bei gleichbleibender realer Nachfrage seitens des Einzelhandels, der Logistik, des E-Commerce, der Pharmabranche und des Vertriebs.
Für Entwickler bedeutet dies die Möglichkeit, neue Projekte zu starten, sofern eine klare Zusammenarbeit mit den Mietern gewährleistet ist. Für Investoren ist es eine Chance, in ein Segment mit höherer Rendite, aber auch erhöhtem Risiko einzusteigen. Für Mieter bedeutet es die Notwendigkeit, ihren Lagerbedarf im Voraus zu planen, da es in der Ukraine immer schwieriger wird, „hier und jetzt“ ein hochwertiges Großlager zu finden.
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