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Ägypten verschärft die Kontrolle über Bauträger – neue Vorschriften könnten zu einem Anstieg der Preise für Neubauten führen

Die ägyptischen Behörden verschärfen die Kontrolle über den Immobilienmarkt und die Einhaltung der Verpflichtungen der Bauträger gegenüber den Käufern, was mittelfristig zu einer weiteren Konsolidierung des Bauträgermarktes führen und die Preise für Wohnraum in Projekten großer Unternehmen stützen könnte.

Der ägyptische Präsident Abdel Fattah al-Sisi hat die Einrichtung einer Sonderkommission angeordnet, die die im Bau befindlichen Projekte in allen Provinzen des Landes überprüfen soll. Die Kommission soll die Einhaltung der Fristen für die Übergabe der Wohnungen an die Käufer, die Erfüllung der Verträge sowie den Bau der in den Projekten vorgesehenen technischen und kommunalen Infrastruktur überwachen.

Der Präsident wies zudem an, Unternehmen zur Rechenschaft zu ziehen, die Gelder von Käufern erhalten, ihre Verpflichtungen jedoch nicht erfüllt haben.

Am 2. September hielt der ägyptische Ministerpräsident Mustafa Madbouli eine gesonderte Sitzung zur Regulierung des Immobilienmarktes ab. Die Regierung wurde beauftragt, eine vollständige Liste der ins Stocken geratenen Projekte zu erstellen, die Gründe für die Terminüberschreitungen zu ermitteln und die Verantwortlichkeiten der Marktteilnehmer festzulegen.

Die Verschärfung der Kontrollen ist Teil einer umfassenderen Reform des ägyptischen Immobilienmarktes. Die Regierung bereitet ein Gesetz zur Gründung des ägyptischen Verbandes der Bauträger vor, der als einzige professionelle Regulierungsbehörde der Branche fungieren soll.

Außerdem wird vorgeschlagen, eine Klassifizierung der Bauträger nach ihren finanziellen Möglichkeiten, dem Umfang der realisierten Projekte und ihrem operativen Potenzial einzuführen. Die Behörden hoffen, auf diese Weise den Marktzugang für Unternehmen zu beschränken, die nicht über ausreichende finanzielle oder technische Ressourcen verfügen.

Gleichzeitig wird in Ägypten die Verwendung von Treuhandkonten für im Bau befindliche Projekte diskutiert. Bei diesem Modell fließen die Gelder der Käufer auf ein separates Bankkonto für das jeweilige Projekt und dürfen vorrangig für dessen Bau verwendet werden. Derzeit kann die verbindliche Anwendung von Treuhandkonten für den gesamten Markt jedoch noch nicht als endgültig eingeführte Regelung angesehen werden.

Für die Immobilienpreise könnte die verschärfte Regulierung mehrere Folgen haben.

Kurzfristig dürfte gerade der Präsidialerlass kaum zu einer spürbaren Preisänderung führen. Er erhöht in erster Linie die Verantwortung der Bauträger für bereits abgeschlossene Verträge und die Fristen für die Projektumsetzung.

Sollten jedoch die Klassifizierung der Bauträger, die verschärfte Finanzkontrolle und die zusätzlichen Anforderungen an die Verwendung der Käufergelder gesetzlich verankert werden, könnten die Kosten für die Realisierung neuer Projekte steigen. Schwächere Unternehmen werden gezwungen sein, mehr Eigen- oder Bankkapital einzubringen, anstatt den Bau fast ausschließlich durch Vorverkäufe zu finanzieren.

Dies ist besonders wichtig für Ägypten, wo Ratenzahlungen durch den Bauträger zu einem der wichtigsten Instrumente für den Verkauf von Wohnraum geworden sind. In den letzten Jahren betrugen die Anzahlungen bei neuen Projekten nicht selten weniger als 10 % des Wertes der Wohnung, und die Laufzeit der Ratenzahlungen verlängerte sich auf acht bis zehn Jahre.

Nach Angaben von Knight Frank betrug die durchschnittliche Anzahlung bei den vom Unternehmen analysierten Wohnbauprojekten etwa 7,2 %, während die durchschnittliche Laufzeit der Ratenzahlungen 8,5 Jahre erreichte. Ein solches Modell ermöglicht zwar die Aufrechterhaltung eines hohen Umsatzvolumens, erhöht jedoch gleichzeitig die Abhängigkeit des Bauträgers von einem stetigen Mittelzufluss durch neue Käufer.

JLL stellte im zweiten Quartal 2026 fest, dass ägyptische Bauträger weiterhin flexiblere Zahlungsmodelle anboten, um die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu erhalten und den Cashflow für den Bau sicherzustellen. Dabei wurden im zweiten Quartal in Kairo rund 4.500 neue Wohneinheiten fertiggestellt, was unter den Werten der vorangegangenen Quartale lag.

Unter diesen Umständen könnten strengere Auflagen die Zahl der aggressiven Projekte verringern, bei denen die Verkäufe dem Bau deutlich voraus sind. Dies könnte zu einem Rückgang des Angebots seitens kleiner Bauträger und einer weiteren Marktkonzentration auf große Unternehmen mit ausreichendem Kapital führen.

Für den Käufer könnte das Ergebnis zweischneidig ausfallen. Einerseits dürfte das Risiko von Bauverzögerungen und dem Verlust der investierten Mittel sinken. Wohnungen in Projekten großer, bewährter Bauträger könnten gerade wegen ihrer Zuverlässigkeit einen zusätzlichen Preisaufschlag erhalten.

Andererseits werden die steigenden Anforderungen an Kapital, Bankbetreuung und Infrastruktur in den Kosten neuer Projekte berücksichtigt werden. Daher dürften die neuen Vorschriften eher zur Stützung der Preise beitragen als deren Rückgang zu begünstigen.

Auf dem ägyptischen Markt herrscht bereits erheblicher Preisdruck. Nach Angaben von Knight Frank lag der durchschnittliche Wohnimmobilienpreis in New Zayed bei etwa 102.000 ägyptischen Pfund pro Quadratmeter, in New Cairo bei etwa 85.200 Pfund pro Quadratmeter. In El Sheikh Zayed sind die Preise seit Januar 2024 um etwa 24,7 % gestiegen.

Ein weiterer Faktor sind die Baukosten. In der ersten Hälfte des Jahres 2026 stand der ägyptische Bausektor unter Druck durch Inflation, hohe Zinssätze, Energiekosten, importierte Baumaterialien und die Abhängigkeit eines Teils der Kosten vom Wechselkurs.

Daher besteht das wahrscheinlichste Szenario nicht in einem Preisrückgang, sondern in einer Veränderung der Marktstruktur: weniger schwache Bauträger, mehr Kontrolle über den Vorverkauf und eine weitere Zunahme des Anteils großer Unternehmen.

Dabei könnte sich das Preiswachstum uneinheitlicher gestalten. Solide Projekte in Kairo, New Cairo, New Zayed, an der Nordküste und an anderen begehrten Standorten werden ihren Preisaufschlag behalten können, während es für problematische Projekte mit Verzögerungen schwieriger werden wird, Käufer allein durch hohe Rabatte und lange Ratenzahlungsfristen zu gewinnen.

Langfristig könnte eine strengere Regulierung auch für ausländische Käufer ein positiver Faktor sein. Die Erhöhung der Markttransparenz, die Klassifizierung der Bauträger und die Kontrolle der Vertragserfüllung verringern eines der Hauptrisiken beim Erwerb von Immobilien im Bau – das Risiko einer verspäteten Fertigstellung des Objekts.

Somit werden die neuen Maßnahmen der ägyptischen Behörden den Wohnraum kaum verbilligen. Vielmehr erhöhen sie die Zuverlässigkeit des Marktes auf Kosten strengerer Anforderungen an Bauträger, was den Wert hochwertiger Neubauten stützen und den Marktaustritt finanziell schwacher Unternehmen beschleunigen könnte.