Seit Beginn der groß angelegten Invasion sind die Baukosten für Wohnraum in der Ukraine je nach Wohnklasse um 90 bis 115 % gestiegen, und dieser Trend hält an, teilte der Baudirektor der Unternehmensgruppe DIM, Volodymyr Zhigman, der Agentur „Interfax-Ukraine“ mit.
Seit Jahresbeginn sind die Baukosten im Segment „Komfort+“ um 17 % auf 850-1000 USD/m² gestiegen. Gründe für diesen erheblichen Anstieg sind nicht nur die Verteuerung von Baumaterialien, sondern auch der systematische Personalmangel und die Lieferkrise bei wichtigen Produkten.
„Heute arbeiten nur 40-50 % der Beschäftigten aus der Zeit vor dem Krieg auf dem Bau. Einige sind weggezogen, andere sind in der Armee. Es fehlen qualifizierte Schweißer, Kranführer, Höhenarbeiter, Maschinenführer, sogar einfache Hilfsarbeiter sind nicht mehr zu finden“, erklärte Zhigman.
Seinen Angaben zufolge erhöhen die Unternehmen die Löhne, um den Arbeitskräftemangel zu beheben, und holen Auftragnehmer aus anderen Regionen und in Einzelfällen sogar aus dem Ausland.
Was Baumaterialien betrifft, so liegt der durchschnittliche Preisanstieg seit Beginn des umfassenden Krieges (Februar 2022) bis Mai 2025 zwischen 40 % und 60 %. So ist beispielsweise Beton aufgrund gestiegener Brennstoffkosten, logistischer Schwierigkeiten und eines Rückgangs der Produktionskapazitäten um 30-40 % gegenüber dem Vorkriegsniveau um fast die Hälfte teurer geworden. Die Kosten für Gipskartonplatten sind um 35-45 % gestiegen, was auf die Verteuerung von Rohstoffen, insbesondere Gips, und den Anstieg der Energiekosten zurückzuführen ist.
In etwa diesem Bereich liegt auch der Anstieg der Kosten für Putz um 30-40 %. Dies ist auf die gestiegenen Preise für Zement und Füllstoffe sowie auf die gestiegenen Energiekosten zurückzuführen. Auch Fliesen sind um 50-60 % teurer geworden, was hauptsächlich auf die Importabhängigkeit, die Verteuerung der Logistik und der Energieressourcen zurückzuführen ist. Gleichzeitig hat sich laut DIM-Analysen der Anteil importierter Baumaterialien in einem durchschnittlichen Projekt praktisch verdoppelt: von 12-14 % im Jahr 2021 auf 23 % im Jahr 2023 und fast 25 % im Jahr 2024.
„Die meisten Aufzüge auf dem Markt sind importiert, ebenso wie Lüftungsanlagen und elektrische Ausrüstung. Hinzu kommen Logistik, Wechselkurse und Risiken – damit haben wir die Antwort auf die Frage nach der Aufwärtsdynamik“, so Zhigman.
In den Jahren 2024-2025 setzen Entwickler zunehmend auf die Optimierung technischer Lösungen, intelligentes Design und transparente Kommunikation mit dem Käufer. In einer Branche, in der die Selbstkosten bereits fast dem Marktpreis entsprechen, ist dies nicht nur eine Frage der Rentabilität, sondern auch des Überlebens, erklärte der Experte.
„Steigende Kosten sind zur neuen Normalität geworden. Die Frage ist nicht mehr, ob es teurer wird, sondern wie man wettbewerbsfähig bleibt, ohne an Qualität und Tempo einzubüßen“, kommentierte Arseniy Nasirovsky, Junior Partner der DIM-Unternehmensgruppe, dessen Worte in der Mitteilung zitiert werden.
Seinen Worten zufolge werden im Jahr 2025 und darüber hinaus Flexibilität bei der Planung, die Prognose logistischer Risiken und die systematische Zusammenarbeit mit Auftragnehmern zu den wichtigsten Wettbewerbsvorteilen für Bauträger werden. „Der Markt tritt in eine Phase ein, in der nicht die Größten, sondern die Effizientesten gewinnen“, meint Nasiukowski.
Das Portfolio des Entwicklungsunternehmens DIM umfasst Immobilien in Kiew und Umgebung mit einer Gesamtfläche von über 900.000 Quadratmetern. 3.670 Wohnungen wurden fertiggestellt, über 356.000 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche wurden gebaut. Sechs Projekte mit einer Gesamtfläche von über 346.000 Quadratmetern befinden sich derzeit im Bau.
Der Markt für Geschäftsräume in Wohnkomplexen entwickelt sich aktiv, die größte Nachfrage besteht nach kleinen Objekten mit einer Fläche von bis zu 150 Quadratmetern, teilten ukrainische Bauträger in einer Umfrage gegenüber Interfax-Ukraine mit.
„Die größte Nachfrage besteht nach kleinen Flächen (50-100 qm) für Cafés, Apotheken, Kosmetikstudios und mittleren Gewerbeflächen (100-150 qm) für Kliniken und Lebensmittelläden. Kleine und mittelgroße Flächen sind beliebt, weil sie sich leichter an die Bedürfnisse der verschiedenen Unternehmen anpassen lassen. Große Flächen (ab 200 Quadratmeter) sind weniger gefragt, sie werden vor allem von Supermärkten oder Restaurants belegt“, teilte der Pressedienst der KAN-Entwicklung der Agentur mit.
Die hohe Nachfrage nach kleinen Gewerbeflächen könnte auf die rege Aktivität kleiner und mittlerer Unternehmen bei der Suche nach Standorten für Cafés, Salons, Geschäfte und Büros hinweisen, so Juri Motuz, Direktor der Zezman Holding.
Seinen Angaben zufolge entfallen etwa 58 % des Verkaufs von Geschäftsräumen in den Wohnkomplexen in Odessa auf Objekte mit einer Fläche von 21-40 m². Es gibt jedoch auch eine Tendenz bei den Investoren, zwei kleine Räume zu kaufen, um sie zu einer großen Fläche (bis zu 200 qm) für Supermärkte, Apotheken, Ladenketten mit Lagern zu kombinieren.
Die Beliebtheit kleinerer Räume ist auch auf ihre geringeren Kosten zurückzuführen, so Anna Laevskaya, kaufmännische Leiterin von Intergal-Bud.
„Die Investoren interessieren sich für Geschäftsräume in verschiedenen Stadien – sowohl in der Ausgrabungsphase als auch wenn das Objekt bereits fertig ist. Alles hängt von der Lage und den Zahlungsbedingungen ab. Kleinere Objekte werden schneller verkauft, weil ihre Kosten niedriger sind. Die Betreiber expandieren aktiv, erschließen neue Räume, und im Allgemeinen entwickelt sich dieses Segment sogar besser als der Wohnungsmarkt“, – sagte sie in ihren Kommentaren zu ‚Interfax-Ukraine‘.
Laut Darya Bedya, Marketingdirektorin der DIM-Gruppe, sind die Anfragen von Investoren an den Bauträger zum Kauf und zur Miete von Gewerbeimmobilien im Rahmen des LCD in den letzten drei Monaten um 24% bzw. 23% gestiegen.
„In erster Linie zeugen diese Daten von der Anpassung der Ukrainer und Unternehmen an das Leben unter Kriegsbedingungen“, betont die Expertin.
Neben den traditionellen Cafés und Restaurants werden in den LCDs auch gemischte Einrichtungen immer beliebter: eine Kombination von Cafés mit Blumengeschäften oder Buchläden, so Irina Mikhaleva, CMO Alliance Novobud. Auch Tierhandlungen und Tierpflegesalons werden immer beliebter.
„Die Eigentümer von Flächen entscheiden selbst, was sie tun wollen. In der Regel studieren sie die bestehende Geschäftsinfrastruktur, wägen ihre Möglichkeiten ab und untersuchen Angebot und Nachfrage“, erklärt die Expertin.
Gleichzeitig gibt es auf dem Markt eine Tendenz, Gewerbeflächen bereits in der Phase der Konzepterstellung und des Entwurfs eines Wohnkomplexes zu planen, so Yaroslav Vozniak, Operations Director von Avalon.
„Der Bauträger oder Entwickler versucht, ein ideales Ökosystem mit der notwendigen Infrastruktur für die Bewohner der Wohnung zu schaffen. Auf der Ebene der Projektkonzeption und der anschließenden Gestaltung haben sich ‚Befürworter‘ von Gewerbeflächen herausgebildet. So entstanden das Konzept der „Stadt in der Stadt“ und Komplexe mit entwickelter Infrastruktur. Lange vor Baubeginn wissen die Unternehmen bereits, welche Funktionen und Geschäfte an bestimmten Stellen des Wohnkomplexes vorgesehen werden sollen. Alles dient dem Zweck, den Bewohnern ein angenehmes Leben oder einen angenehmen Aufenthalt in der Wohnanlage zu ermöglichen“, sagte er.
Dieser Grundsatz bei der Gestaltung von Wohnanlagen wird auch von der Firma City One Development befolgt.
„Wir berücksichtigen die Bedürfnisse des kommerziellen Segments bereits in der Planungsphase und bieten eine breite Palette von Räumlichkeiten mit unterschiedlichen Funktionen an. Die liquidesten Gewerbeflächen sind Räume mit einer Größe von 80 bis 100 Quadratmetern, die von den Investoren am meisten nachgefragt werden“, – berichtet der Pressedienst des Bauträgers.
Alliance Novobud, Avalon, CITY ONE DEVELOPMENT, Daria Bedya, DIM, INTERGAL-BUD, Irina Mikhaleva, KAN-Entwicklung. Zezman Holding, Yaroslav Vozniak, Yuri Motuz, Анна Лаевская.
DIM hat sein eigenes offizielles Immobilienbüro, DIM+, für Eigentümer von bereits in Auftrag gegebenen Projekten und für Investoren in Projekten, die das Unternehmen derzeit realisiert, gegründet.
Nach Angaben des Pressedienstes des Unternehmens sorgt der tägliche Besucherstrom in den Verkaufsabteilungen, die Wohnungen in den DIM-Komplexen suchen, zusammen mit einer großen Datenbank bestehender und potenzieller Kunden dafür, dass die Immobilien der Investoren so schnell wie möglich verkauft werden oder Mieter finden.
DIM+ bietet nicht nur Kauf-, Verkaufs- und Vermietungsdienstleistungen an, sondern auch die komplette Verwaltung von Immobilien. Zu den Dienstleistungen gehört die Entwicklung eines individuellen Konzepts für Wohn- und Gewerbeimmobilien ohne Renovierung. Gleichzeitig übernimmt das Unternehmen die Kontrolle über den Zustand der Immobilie, die pünktliche Zahlung der Nebenkostenabrechnungen, die Klärung aller Fragen und die vollständige Berichterstattung.
Die DIM-Gruppe und Maxim Krippa, Eigentümer des Geschäftszentrums Parus und des Hotels Ukraina, haben ein Partnerschafts- und Kooperationsabkommen geschlossen, teilte der Pressedienst des Entwicklers gegenüber Interfax-Ukraine mit.
Es wird darauf hingewiesen, dass der ukrainische Geschäftsmann Krippa sein Investitionsportfolio im Immobilienbereich weiter ausbaut, das dieses Mal durch Wohnimmobilien ergänzt werden soll. Nach dem Erwerb des größten Kiewer Geschäftszentrums Parus im Jahr 2023 und der Privatisierung des historischen Hotels Ukraina im Jahr 2024 kündigte Crippa eine Investition in die DIM Group an, ein führendes Unternehmen in der Entwicklung von Wohnimmobilien in der Hauptstadtregion.
„Ich habe mich entschieden, in die Projekte von DIM zu investieren, nicht nur wegen ihres großen Investitionspotenzials, sondern auch wegen unserer gemeinsamen Einstellung zu Geschäften während des Krieges: Sie haben keine Angst zu bauen, ich habe keine Angst zu investieren“, sagte Crippa.
Die Beteiligung von Maxim Krippa wird den Abschluss der Bauarbeiten an den derzeitigen Anlagen des Bauträgers und den Beginn der Arbeiten an neuen Großprojekten sicherstellen.
„Die Beteiligung der Unternehmensgruppe Maxim Krippa ermöglicht es uns, unabhängig von den Verkaufszahlen zu sein, das Bautempo beizubehalten und sicherzustellen, dass unsere Investoren die Projekte rechtzeitig fertigstellen. Außerdem können wir mit Zuversicht neue Projekte in Angriff nehmen“, so Oleksandr Nasikovsky, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der DIM Gruppe, in der Pressemitteilung.
Das Portfolio der Entwicklungsgesellschaft DIM besteht aus Immobilien in Kiew und der Region mit einer Gesamtfläche von über 900 Tausend Quadratmetern. Das Unternehmen hat 3.670 Wohnungen in Betrieb genommen und über 356 Tausend Quadratmeter Wohn- und Geschäftsräume gebaut. Es befinden sich 6 Projekte mit einer Gesamtfläche von über 346 Tausend Quadratmetern im Bau.
DIM hat die monolithischen Arbeiten an der Olegiv Boutique Residence in Kiew abgeschlossen. Das Projekt soll im zweiten Quartal 2026 vollständig fertiggestellt sein, teilte der Pressedienst des Unternehmens gegenüber Interfax-Ukraine mit.
In der Mitteilung heißt es, dass eine Blume auf dem Dach des Gebäudes symbolisch ihre Blütenblätter geöffnet hat, womit Bauherren traditionell mitteilen, dass die Hauptstruktur fertig ist und das Projekt in die nächste Phase übergeht – Fassaden-, Innen- und Ausbauarbeiten.
Die OLEGIV Boutique Residence (Olehivska Str. 36) ist das erste Gebäude der Premiumklasse in der Ukraine im Format der Art Boutique Residence, und der Bauträger möchte das Konzept der europäischen Boutique-Hotels mit dem künstlerischen Hintergrund des Podil der Hauptstadt verbinden. Der Komplex besteht aus einem Gebäude mit einer Höhe von 5-8 Stockwerken und 208 Wohnungen. Das Projekt sieht einen autofreien Innenhof und eine großzügige Tiefgarage mit 102 Stellplätzen und Ladestationen für Elektroautos vor.
Das Gebäude ist mit einem unabhängigen Stromversorgungssystem ausgestattet, das den ständigen Betrieb der Aufzüge und der Beleuchtung in den Fluren gewährleistet, sowie mit einem Zugangskontrollsystem. Die Beheizung erfolgt über ein eigenes Gaskesselhaus.
Die DIM Group wurde 2014 gegründet und hat sich auf den gesamten Entwicklungszyklus spezialisiert, einschließlich Planung, Bau und Immobilienverwaltung. In dieser Zeit hat das Unternehmen 15 Gebäude in acht Wohnkomplexen mit insgesamt 3.640 Wohnungen in Betrieb genommen und mehr als 332,7 Tausend Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche gebaut. Im Jahr 2024 wird DIM 1191 Wohnungen in drei Wohnkomplexen in Betrieb nehmen: „New Autograph“, ‚Lucky Land‘ und ‚Park Lake City‘. Sechs Wohnkomplexe der Comfort+ und Business Class befinden sich im Bau: „Metropolis, Park Lake City, Lucky Land, A136 Highlight Tower, Olegiv Podil, The One.
DIM hat im Jahr 2024 80,5 Tausend Quadratmeter in Betrieb genommen und plant, im Jahr 2025 mehr als 100 Tausend Quadratmeter in Betrieb zu nehmen, erklärte der geschäftsführende Gesellschafter des Unternehmens, Oleksandr Nasikovsky, gegenüber Interfax-Ukraine.
„Nach den jüngsten Daten von LUN wurden in Kiew in 12 Monaten (erstes bis drittes Quartal 2024 plus viertes Quartal 2023) 10,7 Tausend neue Wohnungen in Betrieb genommen. Fast 10 % dieser Zahl entfallen auf die Immobilien von DIM. Im Jahr 2024 haben wir 1.191 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 80.467 m² in drei Wohnkomplexen in Betrieb genommen: „New Autograph, Lucky Land und Park Lake City“, sagte er.
Nasykovsky wies auch darauf hin, dass das Unternehmen in diesem Jahr mit dem Bau eines neuen Komplexes im Premiumsegment, The One, in der Mechnikova-Straße 7b in Kiew begonnen hat. Der Komplex mit 140 Wohnungen wird laut Konzept die Dienstleistungen eines 5-Sterne-Hotels, einen 360-Grad-Panoramablick, einen geschlossenen Bereich mit Rund-um-die-Uhr-Sicherheit, eine Tiefgarage mit Autoaufzügen, einen öffentlichen Raum von 1400 Quadratmetern, zwei konzeptionelle Terrassen Front Yard, Secret Garden und einen Außenpool bieten.
„Dies ist das erste Wohnprojekt in der Ukraine mit Nano-Wasseraufbereitung und Hepa-Luftfilterung. Wir planen, den Bau des Komplexes im zweiten Quartal 2028 abzuschließen“, sagte der geschäftsführende Gesellschafter von DIM.
Im Jahr 2024 hat DIM erfolgreich gezielte Finanzierungen von inländischen strategischen Investitionspartnern für die Entwicklung bestehender und zukünftiger Anlagen eingeworben.
„In Übereinstimmung mit der unterzeichneten Vereinbarung geben wir die Höhe der Investitionen und die Namen der ukrainischen Investoren noch nicht bekannt, aber wir können sagen, dass dies ein Beweis für das große Vertrauen in uns und das Vertrauen in die Zukunft der Ukraine ist. Wir glauben an die Ukraine und bauen weiterhin sechs unserer Komplexe: „Metropolis, Park Lake City, Lucky Land, A136 Highlight Tower, Olegiv Boutique Residence und The One“, sagte Nasikovsky.
Was die Pläne für 2025 anbelangt, so kündigte der geschäftsführende Gesellschafter den Start eines neuen Premium-Vorstadtprojekts (Standort und Marke wurden noch nicht bekannt gegeben) sowie Pläne, eine beträchtliche Menge an Wohnungen in Auftrag zu geben.
„Im Jahr 2025 planen wir die Inbetriebnahme von mehr als 100 Tausend Quadratmetern: den Komplex A136 Highlight Tower, das Gebäude Nr. 3 des Metropolis-Komplexes, das Gebäude Nr. 4 des Ökokomplexes Lucky Land sowie die Gebäude 1.5, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 des VITA-Viertels und die Gebäude 1.1 und 1.3 des AQUA-Viertels im Business-Class-Vorstadtkomplex Park Lake City“, so der Experte.
Nasikovsky stellte fest, dass der Haupttrend auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2024 darin besteht, dass sich die Verbraucher allmählich an die Herausforderungen der Kriegszeit angepasst haben.
„Während im Jahr 2023, nach Raketenangriffen auf ukrainische Städte, die Marktaktivität für fast eine Woche gestoppt wurde, sehen wir in diesem Jahr, dass die aktuellen Feindseligkeiten, obwohl sie einen erheblichen Einfluss auf die Käuferaktivität auf dem Markt haben. Die Menschen haben begonnen, hier und jetzt zu leben und machen Pläne für die Zukunft“, sagte er.
Der Experte wies auch auf die erheblichen Auswirkungen der Regierungsprogramme „eHouse“ und „eRestoration“ auf den Immobilienmarkt hin. Ihm zufolge sind seit dem Beitritt von DIM zum eHouse-Programm im Frühjahr dieses Jahres etwa 30 % der Anfragen an die DIM-Verkaufsbüros auf dieses Programm zurückzuführen, von denen etwa 10 % in echte Transaktionen umgewandelt wurden. Anfang September 2024 wurde in der Ökostadt Lucky Land der erste Vertrag im Rahmen des staatlichen Programms eRestoration abgeschlossen.
„Staatliche Programme unterstützen die Aktivität auf dem Wohnimmobilienmarkt auch heute und werden dies auch 2025 tun. Die wichtigste Veränderung auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2024 sind jedoch die Ende 2024 eingeführten Steueränderungen (Erhöhung der Militärsteuer auf 5 %), die mehrere wichtige Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt haben werden“, sagte er.
Nasikovsky erklärte, dass die Erhöhung der Militärsteuer zu höheren Kosten für Hersteller von Baumaterialien, Logistik, Bauunternehmer und andere Marktteilnehmer führen und somit den Quadratmeterpreis für Neubauten in die Höhe treiben wird. Außerdem wird sich dies auf die Wahl der Käufer auswirken, die den Wohnungsbau jetzt als Investitionsinstrument in Betracht ziehen, und sie werden sich möglicherweise nach alternativen Möglichkeiten für die Anlage ihres Geldes umsehen.
„Trotz dieser Herausforderungen bleiben wir jedoch optimistisch und sehen, dass sich der Immobilienmarkt weiterhin schrittweise anpasst und neue Entwicklungsmöglichkeiten findet“, schloss er.
Was das Verhalten der Käufer betrifft, die sich für eine Wohnung entscheiden, so stellt Nasikovsky fest, dass einige von ihnen im Jahr 2024 damit begonnen haben, sich vom Sekundärmarkt auf den Neubaumarkt umzuorientieren.
„Dies wird nicht nur durch die staatlichen Programme eHouse und eRestoration erleichtert, sondern auch durch die eigenen Finanzprogramme der Bauträger. DIM entwickelt zum Beispiel interne Kreditprogramme, bietet flexible Kaufbedingungen und verlängert die Ratenzahlungsfristen als Alternative zu den staatlichen Programmen“, sagte er.
DIM hat ein Ratenzahlungsprogramm mit einer Laufzeit von bis zu 5 Jahren und einer Anzahlung von 20 %; ein Programm mit flexiblen Zahlungsbedingungen, bei dem der Käufer eine Anzahlung von 30 % vor Abschluss der Bauarbeiten leistet und den Restbetrag innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung des Objekts zahlt.
„Außerdem hat DIM zum ersten Mal auf dem Immobilienmarkt ein finanzielles Garantieprogramm eingeführt – in den Vertragsbedingungen zwischen dem Investor und dem Unternehmen haben wir eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,03% zugunsten des Kunden für jeden Tag, an dem er mit der Fertigstellung des Objekts in Verzug ist, vorgesehen. Das Programm ist bereits im A136 Highlight Tower, in der Olegiv Boutique Residence und im Park Lake City in Kraft. Wir arbeiten daran, die Garantie auch in unseren anderen Projekten einzuführen“, sagte Nasikovsky.
Was die Anforderungen der Käufer an die Einrichtungen betrifft, so stehen Sicherheit und Energieunabhängigkeit weiterhin ganz oben auf der Liste.
„Die Verfügbarkeit eines Zugangskontrollsystems, Videoüberwachung, Sicherheit und vor allem Tiefgaragen oder Schutzräume sind die Hauptanforderungen eines jeden zweiten Käufers. Immer mehr Menschen achten auf die Energieunabhängigkeit von Gebäuden, die Verfügbarkeit von Solarzellen, Generatoren, unterbrechungsfreien Stromversorgungssystemen, Wärme und Wasser, die die Autonomie von Gebäuden gewährleisten“, sagte der Experte.
Gleichzeitig betonte er, dass die künftigen Bewohner wie schon vor dem Krieg großes Augenmerk auf die Infrastruktur in und um die Wohnanlagen, das Vorhandensein von Grünflächen, modernen Spiel- und Sportplätzen, Schulen und Kindergärten sowie auf eine günstige Verkehrsanbindung legen. Die Menschen suchen nun häufiger nach Wohnraum für sich selbst und wählen daher Projekte mit dem Konzept der „15-Minuten-Stadt“.
„Wenn die aktive Phase des Krieges bis 2025 anhält, wird sich der Wohnungsmarkt nicht wesentlich verändern. Es ist jedoch jetzt schon klar, dass die Kosten für Neubauten um durchschnittlich 15-20 % steigen werden. Die Gründe dafür sind unter anderem Steueränderungen, Inflation und steigende Kosten für Baumaterialien. Wir hoffen, dass die Nachfrage allmählich ansteigt und durch staatliche Programme stimuliert wird“, resümierte Nasikovsky.
