Die Bauträger stellen eine hohe Nachfrage nach dem eHouse-Programm fest, aber es gibt immer noch nicht genug Transaktionen, um eine spürbare Wirkung auf den primären Wohnungsmarkt zu erzielen, so die von Interfax-Ukraine befragten Bauträger.
„Derzeit übersteigt die Zahl der im Rahmen des eHouse-Programms erworbenen Wohnungen in den im Bau befindlichen Wohnkomplexen nicht 1 %. Damit sich die staatliche Hypothek mehr oder weniger spürbar auf den Primärmarkt auswirkt, sollte diese Zahl auf mindestens 25-30 % der vergebenen Kredite steigen – bis zu 200-250 Hypotheken pro Monat“, so Volodymyr Sementsov, Mitbegründer und geschäftsführender Gesellschafter von INSPI Development.
Daria Bedia, Marketingdirektorin der DIM Group, äußerte eine ähnliche Meinung. Ihr zufolge gibt es auf dem Primärmarkt zwar nicht genügend Transaktionen im Rahmen des eOselya-Programms, gleichzeitig sind aber Ratenzahlungsangebote des Bauträgers gefragt.
„Wir glauben nicht an eHouse, vor allem wegen des unzureichenden Volumens auf dem Primärmarkt: Wenn mindestens 300 von 1.000 Krediten pro Monat auf dem Primärmarkt ausgegeben werden, wird es einen gewissen Effekt haben. Hoffnungen setzen wir jedoch auf Entschädigungszertifikate für zerstörte Wohnungen. Sie können einen Anreiz für die Markterholung im nächsten Jahr geben“, meint die Expertin.
Ihr zufolge hat DIM die Zahl der Finanzinstrumente für Käufer erhöht, darunter langfristige Ratenzahlungsprogramme mit einer Laufzeit von bis zu sieben Jahren, Wechselkursfixierungen und Rabatte. Das Unternehmen bietet auch individuelle Ratenzahlungsbedingungen und Rabatte für Militärangehörige an, darunter Ratenzahlungen in Griwna ohne Bezugnahme auf den Wechselkurs und kostenlose White-Box-Ausrüstung.
Die KAN-Entwicklung bietet auch Sonderkonditionen für den Erwerb von Wohnungen in ihren Projekten an, einschließlich langfristiger Ratenzahlungen durch den Bauträger. Das Unternehmen verzeichnete eine kleine Anzahl von Transaktionen im Rahmen des eOselya-Programms, während der Bauträger bereits die ersten Anfragen für Wohnungen im Rahmen des Wohnungszertifikatsprogramms erhalten hat.
Die Nachfrage nach bezugsfertigen Wohnungen auf dem ukrainischen Immobilienmarkt nimmt allmählich zu, wobei ihr Anteil an der Verkaufsstruktur einiger Bauträger 50 % erreicht, wie eine von Interfax-Ukraine durchgeführte Umfrage unter Bauträgern ergab.
„Vor dem totalen Krieg betrug der Anteil der renovierten Wohnungen des Bauträgers etwa ein Drittel des Gesamtumsatzes. Jetzt ist es bis zur Hälfte der Transaktionen. Die Nachfrage nach selbst genutzten Wohnungen steigt. Erstens ist es billiger, als die Wohnung selbst fertig zu stellen. Zweitens geht es viel schneller. Man kann sofort nach Fertigstellung des Gebäudes in eine neue Wohnung einziehen, während selbst durchgeführte Renovierungsarbeiten mindestens mehrere Monate bis sechs Monate dauern. Für viele Menschen ist dieser Faktor entscheidend“, sagt Anna Laevska, kaufmännische Direktorin von Intergal-Bud.
Ihr zufolge bietet Intergal-Bud den Käufern eine Fertigstellung der Wohnung (Bodenbeläge, Tapeten für Malerarbeiten, Innentüren, elektrische Leitungen und Armaturen, Sanitäranlagen) mit Designer-Renovierung in drei Stilrichtungen sowie den Einbau von Möbeln und Küche.
Laevskaya merkte an, dass das Unternehmen in den letzten anderthalb Jahren die Preise für die Renovierungsleistung mehrmals geändert hat. Heute liegt der Preis für die Designer-Renovierung bei 300 Dollar pro Quadratmeter und damit um 100 Dollar niedriger als vor dem großen Krieg. Eine möblierte Renovierung durch den Bauträger kostet 600 $/qm.
„Wir verstehen, dass die Renovierung einer Wohnung in einem neuen Gebäude eine große Ausgabe ist. Vor dem Hintergrund der Wechselkursschwankungen, wenn alles um uns herum teurer wird, ist ein demokratisches Preisangebot des Bauträgers ein Schritt in Richtung der Ukrainer, die ihre Lebensbedingungen verbessern wollen. Wir haben nicht vor, die Kosten für die Reparaturen zu revidieren, aber wir wissen, dass die weitere Entwicklung von den Materialpreisen abhängt“, sagte der Experte.
Nach Angaben der DIM Group liegt der Anteil der bezugsfertigen Wohnungen an der Nachfragestruktur auf dem Primärmarkt bei 45 %.
„Zu den Vorteilen einer renovierten Wohnung von einem Bauträger gehören maximale Transparenz und Verantwortlichkeit. Der Käufer delegiert die Überwachung der Auftragsausführung an den Bauträger und akzeptiert bereits bei der Schlüsselübergabe ein vollständig fertiges Produkt“, so Daria Bedia, Marketingdirektorin von DIM.
Der Bauträger bietet in seinen Projekten vier Arten von Ausstattungen an: Grundrenovierung zu einem Preis von 650 $/qm, Küche mit Geräten – ein Aufschlag von 50 $/qm auf die Kosten der Grundrenovierung, Schrankmöbel – „plus“ 30 $/qm, Polstermöbel und separate Möbel – „plus“ 20 $/qm. DIM beauftragte das Designbüro Anthracite mit der Entwicklung der Renovierungsprojekte.
„Wir haben uns eine ehrgeizige Aufgabe gestellt: mit dem Vorurteil aufzuräumen, dass es sich bei einer renovierten Wohnung in einem Neubau immer um eine typische Renovierung mit preiswerten Materialien, denselben Farben und demselben Stil handelt. Unser Partner hat eine ganze Reihe von adaptiven Designprojekten entwickelt, die sich in Stil, Farbgebung, Inhalt und Preis unterscheiden“, erklärt Bedia.
In der Zwischenzeit sind Wohnungen mit vorgefertigter Renovierung bei Wohnprojekten der Business-Klasse nicht gefragt und sind eher in der Komfort- und Economy-Klasse relevant, so City One Development.
„Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung und der Analyse der Kundenwünsche können wir sagen, dass es für einen Bauträger unpraktisch ist, im Business-Segment bezugsfertige Wohnungen zu produzieren. Die überwiegende Mehrheit unserer Kunden wählt Wohnungen für sich selbst und möchte das Design selbst auswählen und entwickeln. Renovierte Wohnungen sind in der Economy- und Komfortklasse relevant. Aber das sind nicht mehr als 5 % der Gesamtnachfrage“, sagt Dmitry Novikov, Marketing Director von City One Development.
Zu den Nachteilen von bezugsfertigen Wohnungen zählt Novikov höhere Preise, längere Lieferzeiten und meist standardisierte Designlösungen, die nicht auf die individuellen Wünsche des Käufers eingehen.
Ihm zufolge zeigten die Verkaufserfahrungen der ersten und zweiten Phase von Novopecherski Lypky, dass die beliebtesten renovierten Wohnungen Ein-Zimmer-Wohnungen waren, während Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen weniger aktiv verkauft wurden.
„Bislang haben wir vom Bauträger keine Anfragen für fertig renovierte Wohnungen erhalten. Die Kunden sind nach wie vor an fertigen Wohnungen in der letzten Bauphase interessiert, was bedeutet, dass die Trends, die sich zu Beginn des Krieges herauskristallisiert haben, weiterhin bestehen“, schloss er.
Das Wachstum der effektiven Nachfrage in der Kategorie comfort+ in der Hauptstadtregion beträgt 3-5% pro Monat, sagte Daria Bedia, Marketingdirektorin der DIM Group of Companies.
„Bei liquiden Projekten der Kategorie comfort+ in der Preisspanne von 1300-1500 Dollar pro Quadratmeter mit stabiler Baudynamik und hochwertigem Konzept liegt der monatliche Anstieg der effektiven Nachfrage bei 3-5%“, sagte Daria Bedia gegenüber Interfax-Ukraine unter Berufung auf Daten aus dem analytischen Bericht des Unternehmens.
Die positive Dynamik seit dem Ende des Frühjahrs sei ein gutes Signal und zeige, dass die Käufer nun bereit seien, in ein komfortables und sicheres Wohnumfeld in der Ukraine zu investieren, das ihren Anforderungen und Erwartungen voll und ganz entspricht.
Zu diesen Anforderungen gehört laut Bedi ein durchdachtes Konzept, das verschiedene Lebensszenarien sowohl bei der räumlichen Zonierung des Gebiets als auch bei der Besetzung von Funktionen berücksichtigt. Eine vielfältige multifunktionale Infrastruktur, die die Erwartungen der Käuferzielgruppen widerspiegelt, ein durchdachter Wohnungszuschnitt und ein variables Angebot an Planungslösungen, die Energieunabhängigkeit der Anlage, insbesondere die Verfügbarkeit alternativer Energiequellen für die Wasserversorgung oder den Strom für Aufzugsanlagen, ein kundenorientiertes Serviceunternehmen und ein Zugangskontrollsystem sind zwingend erforderlich.
„Die Höhe der Nachfrage wird direkt von der Konzeption des Projekts selbst, dem Bauzustand und insbesondere der realen Baudynamik auf der Baustelle, dem Ruf des Bauträgers und den flexiblen Kaufbedingungen, sowohl bei Ratenzahlung als auch bei 100%iger Bezahlung, beeinflusst“, erklärt der Marketingleiter der DIM-Gruppe.
Heute interessieren sich die meisten Käufer im comfort+-Segment für Ein-Zimmer-Wohnungen von 40-47 m² mit einer Wohnküche von 20 m² und einem separaten Schlafzimmer mit Ankleidezimmer. Die Top-Wohnungen mit zwei Schlafzimmern sind 68 bis 75 m² groß, mit zwei separaten Schlafzimmern und einer Wohnküche von 20 m², und die Wohnungen mit drei Schlafzimmern sind 85 bis 90 m² groß, mit drei separaten Schlafzimmern, von denen eines das Hauptschlafzimmer mit eigenem Bad und Kleiderschrank ist, eine große Wohnküche ist ebenfalls sehr wichtig.
Daria Bedia fügte hinzu, dass Transaktionen für den Kauf von Business-Class-Wohnungen mit einem Durchschnittspreis von 2 Tausend Dollar pro Quadratmeter auf dem primären Immobilienmarkt häufiger geworden sind. Zu Beginn des Herbstes machte die Business Class 25 % der Verkaufsstruktur aus, während es im Frühjahr noch 15 % waren.
Die DIM-Gruppe wurde 2014 gegründet und besteht aus sechs Unternehmen, die alle Bauphasen abdecken. Bis heute hat sie 12 Gebäude in sechs Wohnkomplexen mit einer Gesamtwohnfläche von über 218 Tausend Quadratmetern in Betrieb genommen. Sechs Wohnkomplexe der Comfort+ und Business Class befinden sich im Bau: „New Autograph, Metropolis, Park Lake City, Lucky Land, etc.
Aljona Piskunowa, Konzeptologin bei der DIM-Unternehmensgruppe
Drei Dinge, die Bauträgern heute wirklich helfen, Wohnungen in Neubauten zu verkaufen
Die ukrainischen Bauträger auf dem primären Immobilienmarkt standen seit Beginn des Krieges vor zwei großen Herausforderungen. Die erste bestand darin, zu überleben und ihre Positionen zu halten, d.h. das Team, diejenigen zu unterstützen, die zur Armee gingen, um das Land zu verteidigen, die Grundstücke rechtzeitig freizugeben und das Tempo der Bauarbeiten nicht zu verlieren. Die zweite Aufgabe bestand darin, angesichts der begrenzten Nachfrage zu überleben, und zwar in besonders schwierigen Zeiten, in denen das Interesse am Kauf von Wohnungen fast gleich Null war.
Wir alle erinnern uns noch gut an die erste Hälfte des Jahres 2022, dann an die Zeit der massiven Raketenangriffe im Herbst und Winter des vergangenen Jahres – als das Volumen der Nachfrage deutlich zurückging und die Zahl der Transaktionen in Einheiten gemessen wurde, bestenfalls in Dutzenden von Wohnungen, vorausgesetzt, man baut liquide Projekte rechtzeitig und schnell und die Konzepte der Wohnanlage entsprechen voll und ganz den heutigen Wünschen der Käufer.
Erfreulicherweise erlebt der Immobilienmarkt der Hauptstadt seit dem Frühjahr 2023, genauer gesagt seit Ende Mai, nach dem Ende des Raketenterrors auf die Hauptstadt, eine Phase des verhaltenen Optimismus: Die Verkäufe im comfort+ Segment, sofern das Projekt aktiv im Bau ist, wachsen um 5-6% pro Monat. So ist es uns gelungen, mehr als 40 % des Vorkriegsumsatzes zurückzugewinnen.
Hinter diesen Zahlen verbergen sich jedoch drei Dinge. Erstens gibt es eine spürbare Bautätigkeit auf den Grundstücken, die nun eines der vorrangigen Auswahlkriterien ist. Mehr als 95 % der Käufer haben nach unseren Beobachtungen in den letzten sechs Monaten die Bautätigkeit und den Ruf des Bauträgers als wichtiges Kriterium für ihre endgültige Entscheidung genannt.
Der zweite wichtige Punkt ist die Liquidität des Formats und des Komplexes. Die Menschen wollen keine imaginären Renderings sehen, sondern das Konzept eines Lebensraums, in dem die Zonierung und die Belegung des Gebiets mit Funktionen und Infrastrukturen all ihre täglichen Bedürfnisse erfüllt und die Planungslösungen ergonomisch und lebensfreundlich sind.
Die gängigsten Formate sind der multifunktionale Cluster, die Ökostadt und der multifunktionale Komplex mit dem Konzept der 15-Minuten-Stadt. Am beliebtesten sind Grundrisse im europäischen Stil von 45 bis 85 m², mit einer großen Wohnküche von 20 m² oder mehr, isolierten Schlafzimmern und zwei Bädern für Wohnungen mit 2 bis 3 Schlafzimmern.
Und der dritte Faktor, der zur allmählichen Erholung der Nachfrage beiträgt, ist die Bereitschaft der Unternehmen, Zugeständnisse zu machen und flexible Kaufbedingungen anzubieten. In der Tat sind die Umsätze heute ausreichend hoch für diejenigen, die dank eines tragfähigen Finanzmodells ein langfristiges Ratenzahlungsprogramm von 3 Jahren oder mehr anbieten können.
Da wir den Wunsch der Bauherren nach einer finanziellen Hebelwirkung verstehen, haben wir ein 7-jähriges Ratenzahlungsprogramm mit 0 % Zinsen entwickelt. Gleichzeitig wird das sogenannte „Stabilitätsjahr“ mit festen Mindestzahlungen (300$/Monat für 1K-Wohnungen;
400$/Monat – für 2K-Wohnungen; 600$/Monat – für 3K-Wohnungen), und dann Ratenzahlungen ohne Überzahlungen für bis zu 4 Jahre. Anzahlung ab 30%.
Solche Programme sind heute ein finanzieller Anreiz zum Kauf und erhöhen das Volumen der tatsächlichen Nachfrage. Für den Käufer ist dies auch ein Signal, dass das Finanzmodell des Bauträgers so stabil ist, dass das Unternehmen bereit ist, die Last mit ihm zu teilen. Denn es ist klar, dass es rentabler ist, zu 100 % zu verkaufen und hier und jetzt Geld zu erhalten. Schwierige Zeiten erfordern jedoch schwierige, aber wichtige Entscheidungen: Heute ist es äußerst wichtig, sich gegenseitig zu unterstützen und mit dem Käufer partnerschaftlich zusammenzuarbeiten.
Die DIM-Unternehmensgruppe hat sich dem Programm zur Wiederherstellung/Entschädigung von zerstörtem Wohnraum des Ministeriums für kommunale Entwicklung von Territorien und Infrastruktur angeschlossen, berichtet der Pressedienst des Unternehmens.
Wie berichtet, beginnt ab dem 5. November die Ausgabe von Wohnungszertifikaten für den Austausch gegen neue Wohnungen an Ukrainer, deren Wohnungen in den nicht besetzten Gebieten als Folge der russischen Aggression zerstört wurden. Objekte für den Kauf von Wohnungen auf Zertifikaten können bereits gebaut werden oder Objekte in der letzten Phase des Baus.
Die DIM-Unternehmensgruppe wird mit allen Finanzinstituten zusammenarbeiten, die im Rahmen der staatlichen Programme Kredite vergeben werden, d.h. sowohl mit staatlichen Banken, der Oschadbank, der Sense, der PrivatBank als auch mit Geschäftsbanken.
Die Ukrainer können ihre Wohnungszertifikate in den Wohnkomplexen Metropolis und Lucky Land in Kiew sowie im ländlichen Komplex Park Lake City im Dorf Podgortsy in der Region Kiew realisieren.
Wie berichtet, nimmt „Diy“ seit dem 1. August im Rahmen des Programms „eVidnovolneniya“ Anträge auf Entschädigung für kriegsbedingt zerstörte Wohnungen entgegen. Die Entschädigung wird an die alleinigen Eigentümer von Häusern gezahlt, die nach dem 24. Februar 2022 durch Feindseligkeiten zerstört wurden, nicht wiederaufgebaut werden und sich in nicht besetztem Gebiet und nicht in der Zone der aktiven Feindseligkeiten befinden. Bis Anfang November sind bereits mehr als 5 Tausend Anträge auf Entschädigung für zerstörten Wohnraum eingegangen, von denen ein Fünftel bereits bearbeitet wurde, wobei die Ausstellung von 422 Wohnungszertifikaten für einen Gesamtbetrag von 811 Millionen UAH vereinbart wurde.
Die DIM-Gruppe wurde 2014 gegründet und besteht aus sechs Unternehmen, die alle Bauphasen abdecken. Bis heute hat sie 12 Häuser in sechs Wohnkomplexen mit einer Gesamtwohnfläche von mehr als 218 Tausend Quadratmetern in Betrieb genommen. Sechs Wohnkomplexe der Kategorie „comfort+“ und „business class“ befinden sich im Bau: „Novy Avtograf“, „Metropolis“, Park Lake City, Lucky Land und andere.
Die Kosten für Bau- und Installationsarbeiten in der Ukraine sind seit Anfang 2023 um 35 % gestiegen, und das bei einem Personalmangel, der in einigen Unternehmen 40 % erreicht hat, erklärte Oleksandr Nasikovsky, geschäftsführender Gesellschafter der DIM Group, gegenüber Interfax-Ukraine.
„Es gibt einen echten Mangel an hochqualifiziertem Personal. Heute besteht ein akuter Mangel an monolithischen Arbeitern, Kranführern, Malern und Elektrikern. In einigen Märkten erreicht der Mangel in den Unternehmen 40 %, was erhebliche Auswirkungen auf die Branche hat. Seit Anfang des Jahres sind die Kosten für Bau- und Installationsarbeiten bereits um mehr als 35 % gestiegen, was sowohl auf die Inflation als auch auf den Personalmangel zurückzuführen ist. Ich glaube, dass wir in dieser Kategorie bis Ende des Jahres ein Wachstum von mindestens 5-7 % sehen werden“, sagte er.
Nasikovsky betonte, dass die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und qualifiziertem Personal von entscheidender Bedeutung für den Wiederaufbau der Ukraine ist, wo mehr als 170.000 Wohngebäude, 19 Flughäfen, etwa 130 Bahnhöfe, 3.400 Bildungseinrichtungen und andere Einrichtungen beschädigt oder zerstört wurden. Die Ukraine steht vor der großen Herausforderung, die Verfügbarkeit von qualifizierten Bauarbeitern für den Wiederaufbau und die Entwicklung des Landes sicherzustellen, und dies erfordert entschlossenes Handeln und Unterstützung auf allen Ebenen.
„Wir brauchen wirklich ein Motivationssystem auf staatlicher Ebene, das junge Menschen dazu ermutigt, sich für Produktionsfachrichtungen zu entscheiden und diejenigen zu unterstützen, die sich für die Bauindustrie entscheiden, um sich beruflich zu verwirklichen. Dies könnte soziale Anreizsysteme (z. B. soziale Hypothekenprogramme) oder zusätzliche finanzielle Anreize umfassen“, sagte Nasikovsky.
Die DIM-Gruppe wurde 2014 gegründet und besteht aus sechs Unternehmen, die alle Stufen des Bauwesens abdecken. Bis heute hat sie 12 Gebäude in sechs Wohnkomplexen mit einer Gesamtwohnfläche von über 218 Tausend Quadratmetern in Betrieb genommen. Sechs Wohnkomplexe der Comfort+ und Business Class befinden sich im Bau: „New Autograph, Metropolis, Park Lake City, Lucky Land, etc.
