Schwierigkeiten bei der Erlangung von städtebaulichen Auflagen und Beschränkungen (MOU) wurden von 35 % der Befragten als entscheidender Problemfaktor für den Start von Projekten genannt, teilte der Ukrainische Verband der Bauträger (UAD) nach den Ergebnissen der jährlichen Studie „Administrative Hindernisse im Wohnungsbau“ mit.
Städtebauliche Auflagen und Beschränkungen (SAB) sind ein Dokument mit den grundlegenden Parametern für den künftigen Bau: zulässige Höhe, Bebauungsdichte, Abstände zu den Baugrenzen, Grundstücksgrenzen, Anforderungen an die Erschließung, Begrünung und andere planerische Beschränkungen. Tatsächlich legen die Stadtplanungsbedingungen fest, was genau und in welchem Umfang auf einem bestimmten Grundstück geplant werden darf.
Den Ergebnissen der Studie zufolge belegten unter mehr als zehn Faktoren, die die Umsetzung von Entwicklungsprojekten behindern, gerade die Schwierigkeiten bei der Erlangung der Stadtplanungsbedingungen den ersten Platz (35 % der Befragten). Ebenfalls ganz oben auf der Liste der administrativen Hindernisse stehen Schwierigkeiten bei Grundstücks- und Eigentumsverhältnissen (30 %), die Instabilität von Genehmigungsdokumenten bzw. deren Aufhebung durch Dritte (24 %) sowie Schwierigkeiten bei der Einholung technischer Auflagen (22 %).
„Die GUO bleiben eine der heikelsten Phasen des Bauvorhabens. Formal sollte es sich um ein verständliches Dokument handeln – einen digitalen Auszug aus dem Generalplan mit den Parametern des zukünftigen Objekts. In der Praxis sehen sich Entwickler jedoch gerade in dieser Phase oft mit einer manuellen Verwaltung konfrontiert, wodurch sich die Fristen verzögern, unbegründete Auflagen und Ablehnungen auftreten und ein und dieselben Normen unterschiedlich ausgelegt werden. „Für den Markt ist es von entscheidender Bedeutung, über einen klaren Rechtsbehelfsmechanismus zu verfügen“, erklärte der Vorsitzende des Ukrainischen Entwicklerverbands, Jewgen Faworow.
Die Problematik des GUO-Verfahrens wird nicht nur durch Branchendaten bestätigt, sondern auch durch die Schlussfolgerungen der Nationalen Agentur für Korruptionsprävention. Im Entwurf der Antikorruptionsstrategie für die Jahre 2026–2030 wies die NAKP darauf hin, dass das bestehende Verfahren zur Beschaffung von Ausgangsdaten für die Planung Bedingungen für korruptionsbedingte Missbräuche und illegale Bebauung schafft und dass die rechtlichen Ansätze zur Erteilung von GUO systematisch überarbeitet werden müssen.
Darüber hinaus wies die NAKP in ihrem Bericht auch darauf hin, dass die Baugenehmigungen, die formal die Anforderungen der städtebaulichen Unterlagen auf lokaler Ebene für ein bestimmtes Grundstück wiedergeben sollten, in der Praxis von lokalen Beamten „nach Gutdünken“ erteilt werden, was Möglichkeiten für die Verzögerung von Verfahren, unbegründete Ablehnungen oder Manipulationen des Inhalts der Auflagen schafft.
Die UAD stellt fest, dass die Ergebnisse der Studie auch einen Mangel an Vertrauen in die lokale Entscheidungsebene belegen. Laut der Umfrage ist das Vertrauen der Befragten in die staatlichen Behörden relativ höher als in die lokalen – 5 von 10 möglichen Punkten für die staatlichen gegenüber 3 Punkten für die lokalen. Insgesamt bewerten die Bauträger die regulatorischen Veränderungen der letzten vier Jahre eher positiv: 16 % sind der Meinung, dass sich die Situation definitiv verbessert hat, 51 % – eher verbessert, 11 % – unverändert, 13 % sehen eine eher verschlechterte Situation und nur 9 % – eine definitiv verschlechterte. Gleichzeitig erhielt die Reform der DASU in der GIAG eine der höchsten Bewertungen unter den in der Studie gemessenen Indikatoren – 7,04 von 10 Punkten.
„Die GIAG hat ihre Effizienz als reformierte Behörde für staatliche Architektur- und Baukontrolle sowie -aufsicht bereits unter Beweis gestellt. Für den Markt ist es wichtig, dass es dort, wo es zu unrechtmäßigen Ablehnungen oder Blockaden des Prozesses vor Ort kommt, einen verständlichen und unabhängigen Mechanismus für Einsprüche und Überprüfungen gibt. Das ist eine Frage fairer Spielregeln“, fügte Favorov hinzu.
Der Verband betont, dass die lokalen Behörden ihre Rolle bei der Gestaltung der Stadtentwicklungspolitik, der Genehmigung von Unterlagen und der Festlegung der Gebietsentwicklung beibehalten müssen. Gleichzeitig benötigen Unternehmen in Fällen, in denen eine zuständige Behörde die Erteilung einer Baugenehmigung unbegründet verweigert oder innerhalb der festgelegten Frist keine Entscheidung trifft, ein Instrument zum Schutz eines rechtmäßigen Projekts.
„Die Branche fordert die Schaffung eines Rechtsbehelfsmechanismus für Fälle rechtswidriger Ablehnungen. Es geht hier nicht darum, den Gemeinden Befugnisse zu entziehen. Es muss eine Absicherung gegen Untätigkeit oder Missbrauch geben. Wenn ein Projekt den gesetzlichen Vorschriften und den städtebaulichen Unterlagen entspricht, darf es nicht monatelang blockiert werden. Für solche Fälle ist ein unabhängiger und verständlicher Rechtsbehelfsmechanismus erforderlich“, betonte Favorov.
Als strategische Lösung für den Sektor wird die vollständige Digitalisierung und Automatisierung der Erteilung von Baugenehmigungen genannt. Die NACP hat in ihren Empfehlungen ebenfalls die Automatisierung von Verwaltungsentscheidungen und die Umwandlung des analogen Verfahrens zur Erteilung von Baugenehmigungen in ein digitales Verfahren als eines der wichtigsten Instrumente zur Minimierung von Korruptionsrisiken definiert. In der Vereinigung wird betont, dass, da der Immobilienmarkt eher eine reformierte staatliche Aufsicht benötigt, der Beschwerdemechanismus über die GIAG eine gute Zwischenlösung bis zur vollständigen Automatisierung der GUO sein könnte. Die UAD ist der Ansicht, dass die Verringerung der Korruptionsrisiken im Verfahren zur Gewährung von staatlichen Wohnbauförderungen, die Schaffung eines verständlichen Beschwerdemechanismus und die weitere Digitalisierung der Verfahren den Start neuer Wohnbauprojekte fördern und damit das Wohnungsangebot für diejenigen erhöhen werden, die es benötigen, d. h. für Militärangehörige, Menschen mit Behinderungen und andere Gruppen, denen Vergünstigungen beim Erwerb von Wohnraum gewährt werden.
Bauträger, Bauwesen, Korruptionsrisiken, Wohnungswirtschaft, МУО
