Die Immobilienmärkte in Vietnam, Thailand, Kambodscha und auf Bali befinden sich im Jahr 2026 in unterschiedlichen Phasen des Zyklus, doch eines haben sie gemeinsam: die bedeutende Rolle der ausländischen Nachfrage. Dabei unterscheiden sich der Grad der Abhängigkeit von ausländischen Käufern, die Angebotsstruktur und das Preisniveau zwischen diesen Märkten erheblich.
Am ausgewogensten erscheint derzeit unter diesen Märkten Vietnam. Hier stützt sich die Erholung in erster Linie auf die Binnennachfrage, während Ausländer eine wichtige, aber nicht dominierende Rolle spielen. In Hanoi hat der Durchschnittspreis für neue Wohnungen bereits rund 3.800 US-Dollar pro Quadratmeter erreicht, während der Erstmarkt im Küstenort Da Nang bei 2.200–2.300 US-Dollar pro Quadratmeter liegt. Ausländer dürfen Wohnraum nur in zugelassenen kommerziellen Projekten erwerben, können kein Land direkt besitzen, und ihr Anteil ist durch Quoten begrenzt, insbesondere auf 30 % der Wohnungen in einer Wohnanlage.
Genau deshalb bleibt Vietnam größtenteils ein Markt für einheimische Käufer, während sich die ausländische Nachfrage auf das Premium-Segment und die größten Städte konzentriert. Zu den wichtigsten ausländischen Gruppen auf dem Markt zählen üblicherweise Bürger aus Südkorea, China, Singapur, Japan sowie ein Teil der im Ausland lebenden Vietnamesen. Russische Käufer sind vor allem in Urlaubsorten vertreten, insbesondere in Nha Trang, und auch Ukrainer sind unter Mietern und einzelnen Käufern anzutreffen, doch ihr Anteil wird in den öffentlich zugänglichen Statistiken nicht ausgewiesen und bleibt eine Nische.
Thailand hingegen ist viel stärker von der Auslandsnachfrage abhängig, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen. Nach Angaben des REIC schlossen Ausländer im Jahr 2025 14.899 Kaufverträge für Eigentumswohnungen ab, was einem Anstieg von 2,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auf sie entfielen 14,7 % aller Eigentumsübertragungen nach Anzahl und 25 % nach Wert. Chinesen behielten den ersten Platz unter den ausländischen Käufern, Myanmar rückte auf den zweiten Platz vor, und Russland blieb unter den größten Gruppen.
Was die Preise angeht, ist Thailand deutlich teurer als Vietnam, insbesondere in der Hauptstadt und in den führenden Ferienorten. In Bangkok lag der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen Anfang 2026 bei etwa 4.200–4.300 $ pro m², in den zentralen Stadtteilen war das Niveau sogar noch höher. Auf Phuket lag der Medianpreis für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 bei etwa 144.000 Baht pro Quadratmeter, was nach dem aktuellen Wechselkurs etwa 4.000 US-Dollar pro Quadratmeter entspricht. Das Gesetz erlaubt Ausländern den Besitz von Wohnungen in Eigentumswohnungen, jedoch nicht von Grundstücken, wobei die Ausländerquote in einem Projekt auf 49 % der Fläche begrenzt ist.
Im Falle Thailands wirkt sich die Rolle der Ausländer bereits unmittelbar auf die Marktdynamik in Bangkok, Pattaya und insbesondere auf Phuket aus. Russische Käufer gehören weiterhin zu den auffälligsten Käufergruppen in den Urlaubsregionen, während Ukrainer, obwohl sie nicht in den offiziellen Top 10 vertreten sind, nach Markteinschätzungen zu den aktivsten Käufern der zweiten Reihe zählen und vor allem im Bereich der Ferienimmobilien präsent sind.
Kambodscha erscheint als riskanter, aber auch stärker von ausländischem Kapital abhängiger Markt. Nach einer Überhitzung und dem darauf folgenden Abschwung erholt sich der Markt in Phnom Penh und Sihanoukville langsamer als in Thailand oder Vietnam. In Phnom Penh liegen die Preise für Eigentumswohnungen im Geschäftszentrum bei etwa 2.746 $ pro m², und der Markt steht insgesamt aufgrund des hohen Angebots und der langsameren Absorption weiterhin unter Druck.
Der kambodschanische Markt war historisch stark mit chinesischem Kapital verbunden, insbesondere in Sihanoukville, und diese Abhängigkeit besteht weiterhin. Ausländer dürfen Wohnungen, aber kein Land erwerben, was Eigentumswohnungen zum Hauptinstrument für ausländische Investoren macht. Dabei gibt es in der Öffentlichkeit praktisch keine vollständige, aktuelle offizielle Aufschlüsselung der Käufer von Wohnimmobilien nach Nationalitäten. Marktanalysen zufolge sind Chinesen sowie Investoren aus Südkorea, Singapur und Malaysia nach wie vor die größten ausländischen Gruppen. Die Präsenz von Russen und Ukrainern auf diesem Markt ist nach wie vor begrenzt und hat keinen nennenswerten Einfluss auf die allgemeine Nachfragestruktur.
Bali nimmt in dieser Vierergruppe eine Sonderstellung ein, da es sich nicht um ein einzelnes Land handelt, sondern um den am stärksten internationalisierten Ferienmarkt Indonesiens. Hier ist nicht so sehr die lokale Nachfrage der Treiber, sondern vielmehr der Tourismus, Kurzzeitvermietungen, digitale Nomaden und Relocation. Im Jahr 2025 empfing Bali 6,33 Millionen ausländische Touristen, was einem Anstieg von 9,7 % gegenüber 2024 entspricht, wobei Australien nach wie vor der größte Auslandsmarkt nach der Anzahl der Ankünfte war.
Die Preise auf Bali hängen stark von der Art der Immobilie und der Lage ab. Marktübersichten zufolge lag der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2025 bei etwa 1.970 $ pro m², und Anfang 2026 stieg der Durchschnittspreis auf dem Villenmarkt auf etwa 2.210 $ pro m². Dabei lagen die Preise in den zentralen Bezirken von Badung häufig über 3.000 $ pro m², und der Durchschnittspreis für Villen stieg laut einzelnen Erhebungen innerhalb von 12 Monaten von etwa 321.000 $ auf 484.000 $ pro Objekt. Für Ausländer bleibt die langfristige Pacht (Leasehold) das Hauptmodell, da der direkte Grundbesitz eingeschränkt ist.
Ausländer spielen auf Bali eine Schlüsselrolle, doch die Statistiken zur Nationalität der Immobilienkäufer sind hier weniger transparent als in Thailand. Gemessen an der touristischen und marktwirtschaftlichen Struktur sind Australier, Briten, Amerikaner sowie Russen am stärksten vertreten. Seit 2022 verzeichnet der Markt zudem ein wachsendes Interesse seitens ukrainischer Staatsbürger, vor allem im Bereich der Vermietung, der Umsiedlung und eines Teils der Investitionskäufe. Allerdings gibt es, wie auch in Kambodscha, keine vollständige offizielle Aufschlüsselung nach Nationalitäten der Käufer, die öffentlich zugänglich ist.
Vergleicht man diese vier Märkte nach ihrem Marktmodell, so erscheint Vietnam derzeit als der intern stabilste und am wenigsten von Ausländern abhängige Markt. Thailand ist der transparenteste und institutionell am besten ausgestattete Markt für ausländische Käufer, wo der Einfluss ausländischen Kapitals bereits gut statistisch erfasst werden kann. Kambodscha bleibt ein eher spekulativer und von einzelnen externen Gruppen abhängiger Markt. Bali hingegen steht für globale Mobilität, Tourismus und Mietrendite, wobei die ausländische Nachfrage tatsächlich einen wesentlichen Teil der Preisentwicklung bestimmt.
Auch hinsichtlich des Preisniveaus ordnen sich die Hauptstädte und Ferienorte in eine unterschiedliche Hierarchie ein. Die teuersten in dieser Gruppe bleiben Bangkok und einzelne Projekte auf Phuket, gefolgt von Hanoi. Da Nang und Phnom Penh liegen im mittleren Preissegment, während die Preisspanne auf Bali besonders groß ist: von vergleichsweise erschwinglichen Objekten außerhalb der Premium-Lagen bis hin zu teuren Villen in Changu, Seminyak und Bukit.
Für einen Investor aus der Ukraine sieht dieses Quartett wie folgt aus: Thailand und Bali – die klarsten Märkte für eine Resort-Strategie und Mieteinnahmen, aber auch am stärksten von der externen Konjunktur abhängig; Vietnam – rechtlich komplexer, aber mit einer starken internen Basis; Kambodscha – ein potenziell rentablerer, aber auch riskanterer Markt. Dabei sind Ukrainer bereits auf den Märkten in Thailand und auf Bali präsent, während sie in Vietnam vor allem als Nischengruppe in Urlaubsorten auftreten.
Quelle: https://expertsclub.eu
Der thailändische Immobilienmarkt verzeichnet im Jahr 2026 ein nachhaltiges Wachstum, was vor allem auf die Rückkehr ausländischer Käufer und die Erholung des Tourismus zurückzuführen ist. Nach dem Einbruch während der Pandemiejahre ist der Sektor wieder zu einem der wichtigsten Wirtschaftsmotoren des Landes geworden.
Das Hauptnachfragesegment konzentriert sich auf Bangkok, Pattaya und Phuket. Dabei sind es gerade die Urlaubsregionen, die für ausländische Investoren von größtem Interesse sind, die sowohl auf Vermietung als auch auf den Kauf von Wohnraum für den Eigenbedarf ausgerichtet sind.
Nach Angaben von Aufsichtsbehörden und Bauträgern liegen die Preise für Wohnungen in Bangkok im Durchschnitt zwischen 3.000 und 5.500 US-Dollar pro Quadratmeter, je nach Lage und Projektklasse. In den Urlaubsregionen ist die Preisspanne größer: in Pattaya von 1.500 bis 3.500 US-Dollar pro Quadratmeter, auf Phuket von 2.500 bis 6.000 US-Dollar pro Quadratmeter, wobei Premium-Projekte am Meer diese Werte deutlich übersteigen können.
Die thailändische Gesetzgebung schränkt die Beteiligung von Ausländern ein, macht den Markt jedoch zu einem der zugänglichsten in Asien: Ausländer dürfen Wohnungen in Eigentumswohnungen besitzen (bis zu 49 % der Projektfläche), können jedoch kein Land direkt erwerben. Dies hat ein Marktmodell geschaffen, in dem gerade Eigentumswohnungen zum Hauptprodukt für ausländische Käufer geworden sind.
Ausländer spielen eine Schlüsselrolle auf dem thailändischen Markt. Nach Angaben des thailändischen Landamtes entfielen in den Jahren 2024–2025 etwa 13 % aller Transaktionen mit Eigentumswohnungen auf Ausländer, in einzelnen Projekten und Lagen ist ihr Anteil jedoch deutlich höher.
Die größte Gruppe ausländischer Käufer bilden nach wie vor chinesische Staatsbürger, auf die 40–50 % aller Transaktionen mit Ausländern entfallen. Es folgen Käufer aus Russland, Myanmar, Indien und europäischen Ländern. Russen gehören in den letzten Jahren stabil zu den Top 3 der ausländischen Käufer, insbesondere in Phuket und Pattaya.
Auch Ukrainer sind auf dem thailändischen Markt vertreten, vor allem im Segment der Ferienimmobilien und der Vermietung, doch ihr Anteil ist deutlich geringer und bleibt eine Nische.
Somit bleibt Thailand einer der am stärksten von der ausländischen Nachfrage abhängigen Immobilienmärkte in Asien, wo gerade ausländisches Kapital die Preisentwicklung maßgeblich bestimmt, insbesondere in touristischen Regionen.
Der thailändische Wohnimmobilienmarkt schloss das Jahr 2025 mit einem Rückgang der Anzahl der Transaktionen und ihres Wertes ab, jedoch blieb die Nachfrage von Ausländern nach Eigentumswohnungen stabil und glich die Schwäche der inländischen Käufer teilweise aus.
Nach Angaben des Real Estate Information Center (REIC) wurden im Jahr 2025 landesweit 316.214 Transaktionen zur Übertragung von Eigentumsrechten an Wohnimmobilien registriert, was einem Rückgang von 9,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, während der Gesamtwert um 11,8 % auf 864,913 Mrd. Baht sank.
Im vierten Quartal ergriffen die Behörden kurzfristige Konjunkturmaßnahmen – Senkung der Registrierungsgebühren und Lockerung der LTV-Parameter für Hypotheken –, was die Transaktionen zum Jahresende stützte.
REIC stellt fest, dass Ausländer im vierten Quartal 2025 3.888 Käufe von Eigentumswohnungen getätigt haben (ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr) und am Jahresende 14.899 Einheiten, was 2,2 % mehr ist als 2024. Gleichzeitig sank der Wert dieser Transaktionen im Jahresverlauf um 10,7 % auf 60,921 Mrd. Baht, was auf eine Verlagerung der Nachfrage in ein erschwinglicheres Segment hindeutet.
China blieb die größte Käufergruppe, aber seine Zahlen gingen zurück: REIC gibt an, dass chinesische Staatsbürger im Jahr 2025 4.940 Transaktionen (etwa 33 % der Gesamtzahl der Transaktionen von Ausländern) getätigt haben, wobei der Wert dieser Transaktionen deutlicher zurückgegangen ist.
Die detaillierteste Aufschlüsselung nach Nationalitäten veröffentlichte REIC für einzelne Zeiträume des Jahres 2025. So sah laut REIC in den ersten vier Monaten des Jahres 2025 (Januar bis April) die Top 10 nach Anzahl der abgeschlossenen Käufe von Eigentumswohnungen wie folgt aus: China – 1.728, Myanmar – 566, Russland – 365, Taiwan – 225, Frankreich – 205, USA – 185, Großbritannien – 175, Deutschland – 144, Singapur – 103, Australien – 76.
Nach dem Wert der Transaktionen im gleichen Zeitraum gehörten zu den Top Ten: China – 7.097 Millionen Baht, Myanmar – 1.850 Millionen, Russland – 1.246 Millionen, Taiwan – 1.045 Millionen, gefolgt von den USA, Großbritannien, Frankreich, Singapur, Indien und Deutschland.
Nach den Ergebnissen des ersten Halbjahres 2025 meldete REIC eine hohe Konzentration von Transaktionen in Bangkok und Chonburi (über 80 %), wobei China, Myanmar und Russland weiterhin zu den Spitzenreitern bei der Anzahl der Käufe gehörten.
Separat wies REIC auf die wachsende Rolle von Russen und Taiwanern in der Nachfragestruktur hin, während ukrainische Käufer in den von REIC veröffentlichten Tabellen für 2025 nicht unter den Top 10 waren. Experten stufen jedoch ukrainische Staatsbürger als die zweitaktivsten Käufer thailändischer Immobilien ein.
REIC erwartet für 2026 ein „stabiles” Szenario – die Transaktionszahlen könnten nahe dem Niveau von 2025 bleiben, ohne deutliches Wachstum.
http://relocation.com.ua/thailands-housing-market-in-2025-supported-by-foreigners/
Thailand erwägt laut lokalen Medienberichten, die Dauer des visumfreien Aufenthalts für Bürger Russlands, der Ukraine und 91 weiterer Länder von 60 auf 30 Tage zu verkürzen. Die Initiative wird mit dem Wunsch begründet, „Lücken” im Visumregime zu schließen und Missbrauchsfälle zu reduzieren, darunter auch Fälle, in denen die visumfreie Einreise nicht zu touristischen Zwecken genutzt wird.
Nach den geltenden Vorschriften können Staatsangehörige aus 93 Ländern und Gebieten für einen Zeitraum von bis zu 60 Tagen ohne Visum nach Thailand einreisen, wobei auch die Möglichkeit einer Verlängerung des Aufenthalts vorgesehen ist. Diese Regelung wurde erweitert und gilt seit dem 15. Juli 2024.
Die thailändischen Behörden weisen dabei öffentlich darauf hin, dass Fälle von Missbrauch der Visumserleichterungen festgestellt wurden und dass ein Fachausschuss die Maßnahmen und mögliche Anpassungen bewerten muss. Zum Stand vom 11. Februar 2026 gibt es in der Regierungsmitteilung keine offizielle Entscheidung über die Umstellung auf eine 30-tägige Visumfreiheit.
Wenn die Frist tatsächlich für die gesamte Liste auf 30 Tage verkürzt wird, betrifft dies auch die Bürger der Ukraine.
Quelle: https://open4business.com.ua/tayiland-mozhe-posylyty-pravyla-bezvizovogo-perebuvannya/
Der Import von Lastkraftwagen in die Ukraine sank im Januar 2026 in Geldwert um 45 % gegenüber dem gleichen Monat des Jahres 2025 auf 41,1 Mio. USD, wie aus den Statistiken des Staatlichen Zolldienstes hervorgeht.
Den veröffentlichten Daten zufolge gingen die Importe dieser Fahrzeuge im Vergleich zum Dezember letzten Jahres um das 2,5-fache zurück.
Die meisten Lastkraftwagen wurden im vergangenen Monat aus Frankreich importiert – im Wert von 6,1 Millionen Dollar (38,3 % weniger als im Vorjahr), aber der Anteil dieser Fahrzeuge am Gesamtimport stieg von 13,3 % auf 14,9 %. An zweiter Stelle der Exportländer lag Thailand mit 4,7 Millionen Dollar (Anteil 11,4 %), an dritter Stelle Litauen mit 4,6 Millionen Dollar (11,26 %).
Im Januar letzten Jahres gehörten die USA, Deutschland und Frankreich zu den drei größten Lieferanten von Lastkraftwagen.
Die Importe von Lastkraftwagen aus allen anderen Ländern gingen um 10,3 % auf 25,7 Mio. USD zurück.
Gleichzeitig exportierte die Ukraine laut Statistik im Januar Lastkraftwagen im Wert von nur 0,22 Mio. USD, hauptsächlich in die Türkei, während es vor einem Jahr ebenfalls nur geringfügige Exportlieferungen (im Wert von 0,76 Mio. USD) gab, hauptsächlich nach Rumänien.
Wie berichtet, stiegen die Importe von Lastkraftwagen in die Ukraine im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024 um 5,5 % auf 999,5 Mio. USD, Die meisten davon wurden aus Frankreich importiert – im Wert von 169,2 Millionen Dollar (42,8 % mehr als im Vorjahr), aus Polen – im Wert von 162,7 Millionen Dollar (-14,7 %) und aus den USA – im Wert von 109 Millionen Dollar (+2 %).
Ausländische und lokale Investoren haben ihre Aktivitäten auf dem Hotelmarkt Thailands intensiviert und setzen dabei auf den Kauf von Objekten in Top-Lagen mit anschließender Renovierung, Höherstufung und „Neupositionierung” im teureren Segment, berichtete The Nation Thailand.
Nach Schätzungen von Colliers Thailand könnte der Wert der Transaktionen mit Hotels im Land im Jahr 2026 12 Milliarden Baht übersteigen, während im Jahr 2025 etwa sechs Hotels mit 1.574 Zimmern zu einem Gesamtwert von 10,14 Milliarden Baht verkauft wurden. Die wichtigsten Standorte, die für Investoren interessant sind, sind Bangkok, Phuket, Samui, Pattaya, Krabi und Chiang Mai.
Colliers weist auch auf das typische „Investitionsprofil” solcher Transaktionen hin: Investoren wählen häufiger Objekte mit einer erwarteten Rendite von 6 % pro Jahr, Gebäude, die bis zu 10-15 Jahre alt sind, und Hotels mit mehr als 150 Zimmern, um die Kapitalkosten zu senken und die Wirtschaftlichkeit des Projekts zu steigern. Vor dem Hintergrund eines Rückgangs der durchschnittlichen Auslastung im Land auf etwa 72 % im Jahr 2025 hielten die Hoteliers ihre Preise stabil oder erhöhten sie sogar, was den RevPAR und das Interesse an einer Verbesserung der Produktqualität aufrechterhielt.
Unabhängig davon berichtete die JLL Hotels & Hospitality Group, dass 2025 ein Rekordjahr für den thailändischen Hotelmarkt war: Das Gesamtvolumen der Transaktionen wird auf 26,4 Milliarden Baht geschätzt, und Investoren interessieren sich zunehmend für Neukonzeptionen und gemischte Formate, darunter Hotels mit Markenresidenzen.
