Thailand hat ein neues digitales System zur Beantragung von Langzeitvisa („Long-Term Resident“, LTR) eingeführt, die es ausländischen Investoren, vermögenden Rentnern und hochqualifizierten Fachkräften ermöglichen, sich bis zu zehn Jahre im Land aufzuhalten. Seit Beginn des Programms im September 2022 haben die Behörden mehr als 12.000 Anträge genehmigt und den gesamtwirtschaftlichen Effekt auf 1,28 Mrd. US-Dollar geschätzt.
In das System sind die Abteilung für konsularische Angelegenheiten, die Einwanderungsbehörde, die Arbeitsbehörde und die thailändische Steuerbehörde integriert.
Zuvor mussten Antragsteller mit mehreren staatlichen Stellen in Kontakt treten, was die Beantragung von Visa und Arbeitserlaubnissen erschwerte.
Die neue Plattform, die im September 2026 in Betrieb genommen wurde, gewährleistet eine zentralisierte Bearbeitung von Unterlagen und den Informationsaustausch zwischen den Behörden.
Darüber hinaus können sich ausländische Investoren und Fachkräfte an das Thailand Investment and Expat Services Center (TIESC) wenden, das im Geschäftskomplex One Bangkok in Bangkok untergebracht ist.
Nach Angaben des BOI erhielten in den vier Jahren seit Einführung des Programms 12.010 ausländische Staatsangehörige die Genehmigung für eine LTR.
Den ersten Platz bei der Anzahl der genehmigten Anträge belegen US-Bürger – mehr als 2.400 Personen.
An zweiter Stelle steht Japan mit mehr als 1.300 Genehmigungen, an dritter Stelle Großbritannien – mit über 1.000.
Einen erheblichen Teil der japanischen Teilnehmer machen hochqualifizierte Fachkräfte aus, die in der Automobilindustrie, der Elektronikbranche und anderen Technologiebranchen Thailands tätig sind.
Die zahlreichste Gruppe der LTR-Empfänger sind vermögende Rentner. Laut den veröffentlichten Statistiken sieht die Verteilung der Programmteilnehmer wie folgt aus:
Vermögende Rentner (Wealthy Pensioners) – 4.561 Personen.
Familienangehörige der Hauptbegünstigten (Dependents) – 3.891.
Hochqualifizierte Fachkräfte (Highly-Skilled Professionals) – 1.779.
Fachkräfte, die aus Thailand heraus für ausländische Unternehmen arbeiten (Work-from-Thailand Professionals) – 1.043.
Vermögende Investoren (Wealthy Global Citizens) – 737.
Unter den Visumempfängern in den beiden beruflichen Kategorien bekleiden 54 % Führungspositionen, weitere 36 % sind Fachkräfte verschiedener Fachrichtungen.
Allerdings enthält der veröffentlichte BOI-Bericht keine gesonderten Angaben zur Anzahl der ukrainischen Staatsbürger, die an dem Programm teilnehmen.
Nach Schätzungen des Investitionsrats hat das LTR-Programm der thailändischen Wirtschaft in vier Jahren rund 43 Mrd. Baht bzw. 1,28 Mrd. US-Dollar eingebracht.
Im Durchschnitt entfallen auf jeden Visuminhaber mehr als 3,6 Millionen Baht, was einem wirtschaftlichen Effekt von etwa 107.000 US-Dollar entspricht.
In die Berechnung einbezogen wurden Direktinvestitionen von Ausländern, Ausgaben für Unterkunft und Konsum im Inland, Visumgebühren sowie Steuereinnahmen durch hochqualifizierte Fachkräfte.
Der Wert von 1,28 Mrd. US-Dollar bedeutet also nicht, dass dieser gesamte Betrag ausschließlich in Form von ausländischen Direktinvestitionen nach Thailand geflossen ist.
Der Generalsekretär der BOI, Narit Therdsterasukdi, wies darauf hin, dass das Programm dazu beiträgt, internationale Fachkräfte und Führungskräfte anzuziehen, die für die Entwicklung von Hightech-Branchen benötigt werden.
Insbesondere ist Thailand daran interessiert, die Halbleiterproduktion auszuweiten sowie die Bereiche künstliche Intelligenz, Robotik, Luftfahrtindustrie, Biotechnologie und moderne Elektronik weiterzuentwickeln.
Das „Long-Term Resident“-Programm sieht vier Hauptkategorien ausländischer Staatsangehöriger vor: vermögende Investoren, wohlhabende Rentner, Fachkräfte, die im Homeoffice für ausländische Unternehmen arbeiten, sowie hochqualifizierte Fachkräfte.
Für jede Kategorie gelten gesonderte Anforderungen hinsichtlich Einkommen, Vermögenswert, Investitionen, beruflicher Tätigkeit und Krankenversicherung.
Im Januar 2025 hat die thailändische Regierung bereits eine Reihe von Teilnahmebedingungen für das Programm gelockert.
Insbesondere wurde für hochqualifizierte Fachkräfte und Remote-Mitarbeiter die zwingende Voraussetzung einer mindestens fünfjährigen Berufserfahrung aufgehoben.
Für Remote-Mitarbeiter wurde der Mindestumsatz des ausländischen Arbeitgeberunternehmens von 150 Mio. US-Dollar auf 50 Mio. US-Dollar gesenkt.
Für vermögende Investoren wurde der Schwerpunkt von einem vorgeschriebenen Jahreseinkommen von 80.000 US-Dollar auf das Vorhandensein von Vermögenswerten und langfristigen Investitionen in Thailand in Höhe von mindestens 500.000 US-Dollar verlagert.
Diese Änderungen haben den Kreis potenzieller Programmteilnehmer erweitert, doch das neue digitale Portal von 2026 hebt die geltenden finanziellen Anforderungen an sich nicht auf.
Das LTR-Visum gewährt ein Aufenthaltsrecht für bis zu zehn Jahre: Die Genehmigung wird zunächst für fünf Jahre erteilt und kann anschließend unter Einhaltung der festgelegten Bedingungen um weitere fünf Jahre verlängert werden.
Zu den Vorteilen des Programms zählen vereinfachte Verfahren bei der Einwanderungsmeldung, die Möglichkeit, eine digitale Arbeitserlaubnis für bestimmte Kategorien zu erhalten, sowie bestimmte Steuervergünstigungen.
Die Kosten für die Ausstellung eines LTR-Visums in Thailand betragen nach der Genehmigung 50.000 Baht. Die Einreichung des Antrags und dessen vorläufige Prüfung sind kostenlos.
Dabei handelt es sich bei der LTR um ein Langzeitvisum und nicht um die automatische Erteilung einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung oder der thailändischen Staatsbürgerschaft. Neben der LTR nutzt das Land weiterhin spezielle Visuminstrumente für ausländische Unternehmensleiter und Technologieunternehmer, darunter das BOI-Visum und das Smart-Visum.
Der thailändische Investitionsrat betrachtet diese Mechanismen als Teil der staatlichen Politik zur Gewinnung von ausländischem Kapital und qualifizierten Arbeitskräften sowie zur Förderung der technologischen Wirtschaftszweige.
Wie der Experts Club berichtet, ist für die meisten Länder Süd- und Südostasiens ein hoher Anteil an neutralen Einstellungen seitens der Ukrainer charakteristisch – von 48,3 % gegenüber Indien bis zu 68,9 % gegenüber Malaysia. Den höchsten Anteil an positiven Bewertungen unter den untersuchten Staaten verzeichnete Thailand mit 30,9 %, während Indien das einzige Land der Gruppe mit einer deutlich negativen Bilanz der Einstellungen ist. Dies geht aus den Ergebnissen der dritten Welle der Studie „Einstellungen der Ukrainer gegenüber den Ländern der Welt“ hervor, die von der Active Group gemeinsam mit dem Experts Club durchgeführt wurde, berichtet das Informations- und Analysezentrum Experts Club.
30,9 % der Befragten stehen Thailand positiv gegenüber, 59,5 % neutral, 3,9 % negativ; weitere 5,7 % konnten sich nicht entscheiden. Die Differenz zwischen positiven und negativen Bewertungen beträgt 27 Prozentpunkte gegenüber 25 Prozentpunkten im März 2026.
Vietnam wird von 21,5 % der Befragten positiv, von 60,5 % neutral und von 12,1 % negativ bewertet. Die Differenz beträgt 9,4 Prozentpunkte und stieg im Laufe der drei Erhebungsrunden schrittweise an: von 6,7 Prozentpunkten im August 2025 auf 8,8 Prozentpunkte im März und 9,4 Prozentpunkte im August 2026.
Was Indonesien betrifft, so äußerten 20,9 % der Ukrainer eine positive Einstellung, 66,3 % wählten eine neutrale Antwort, 6,1 % eine negative, weitere 6,7 % waren unentschlossen. Die aus den angegebenen Anteilen berechnete Bilanz beträgt 14,8 Prozentpunkte; auf der Folie wird sie mit 14,2 Prozentpunkten angegeben, was auf eine Rundung oder eine technische Abweichung in der Darstellung zurückzuführen sein könnte.
Malaysia weist mit 68,9 % den höchsten Anteil an neutralen Bewertungen in der Gruppe auf. 18,6 % der Befragten stehen dem Land positiv gegenüber, 4,1 % negativ; weitere 8,4 % konnten keine Antwort geben. Insgesamt bestätigen die veröffentlichten Ergebnisse, dass sich die öffentliche Meinung in Bezug auf Thailand, Vietnam, Indonesien und Malaysia überwiegend um eine neutrale und nicht um eine negative Bewertung dreht.
Indien unterscheidet sich deutlich von den anderen Staaten dieser Gruppe. 17,2 % der Befragten stehen dem Land positiv gegenüber, während 31,5 % eine negative und 48,3 % eine neutrale Einstellung haben. Im Ergebnis beträgt die Bilanz minus 14,3 Prozentpunkte gegenüber minus 5,6 Prozentpunkten im März 2026 und minus 10,3 Prozentpunkten im August 2025. Nach den Gesamtergebnissen der gesamten Umfrage weist Indien nach China die zweitniedrigste Bilanz auf.
Der Gründer des Experts Club, stellvertretender Direktor der Nachrichtenagentur „Interfax-Ukraine“ und Doktor der Wirtschaftswissenschaften Maxim Urakin betonte die Notwendigkeit, die Einstellung der Ukrainer gegenüber anderen Staaten zusammen mit den tatsächlichen wirtschaftlichen Beziehungen zu analysieren.
„Das heißt, das Defizit hat sich im Laufe des Jahres um mehr als 10 Milliarden Dollar erhöht. Deshalb ist es für uns sehr wichtig, unsere wichtigsten Partner zu analysieren“, erklärte Urakin. Seiner Meinung nach können soziologische Daten die Handelsanalyse ergänzen und zu einem besseren Verständnis vielversprechender Bereiche der internationalen Zusammenarbeit beitragen.
Oleksandr Pozniy, Direktor des Forschungsunternehmens Active Group, wies auf die Bedeutung der wirtschaftlichen und informativen Komponente der bilateralen Beziehungen hin.
„Es gilt, nicht nur das allgemeine Bewusstsein besser zu fördern. Vor allem müssen Wirtschaftsverbände, das Wirtschaftsministerium und das Außenministerium daran arbeiten, die bilateralen Beziehungen auszubauen und das Gleichgewicht zu verbessern“, erklärte Pozniy. Er sprach sich zudem für eine Ausweitung der Zusammenarbeit mit Märkten aus, auf denen die Ukraine Möglichkeiten zur Steigerung ihrer Exporte hat.
Insgesamt zeigen die Ergebnisse einen erheblichen Unterschied in der Wahrnehmung einzelner asiatischer Staaten. Während bei Thailand, Vietnam, Indonesien und Malaysia eine neutrale Haltung vorherrscht, bei der positive Bewertungen gegenüber negativen überwiegen, sind die Bewertungen in Bezug auf Indien eher negativ geprägt.
Die Umfrage wurde im August 2026 mittels selbst auszufüllender Online-Fragebögen im SunFlowerSociology-Panel unter 800 ukrainischen Bürgern im Alter von mindestens 18 Jahren durchgeführt. Die Stichprobe ist hinsichtlich Alter, Geschlecht und Region repräsentativ; die angegebene maximale theoretische statistische Fehlerquote beträgt ±3,5 Prozentpunkte. Dies ist die dritte Erhebungswelle nach den Umfragen vom August 2025 und März 2026.
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Die ukrainische Botschaft in Thailand hat ukrainischen Staatsangehörigen empfohlen, in den südlichen Provinzen Pattani, Yala und Narathiwat verstärkte Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, da sich die Lage drastisch verschärft hat und es in der Nacht zum 23. August zu einer Reihe gleichzeitiger Anschläge gekommen ist.
Nach Angaben der thailändischen Sicherheitskräfte wurden am Abend des 22. August in den drei südlichen Provinzen 51 Vorfälle registriert, darunter Explosionen, Brandstiftungen und Beschädigungen von Infrastruktureinrichtungen. Davon ereigneten sich 22 Vorfälle in Narathiwat, 18 in Yala und 11 in Pattani. In Narathiwat wurde zunächst von mindestens zwei verletzten Zivilisten berichtet.
Die Angriffe richteten sich insbesondere gegen Geschäfte, die Telekommunikationsinfrastruktur und andere Einrichtungen. In der Provinz Narathiwat verhängten die Behörden nach einer Reihe von Angriffen vorübergehend eine Ausgangssperre vom 22. August um 22:15 Uhr bis zum 23. August um 06:00 Uhr.
Am Morgen des 23. August berief der thailändische Premierminister und zugleich Innenminister Anutin Charnvirakul angesichts des Ausmaßes der nächtlichen Angriffe eine Krisensitzung der Leiter der Sicherheitskräfte ein. Die Behörden verschärften die Sicherheitsmaßnahmen in der Region.
Die Auswirkungen der Anschläge waren auch im Verkehr zu spüren. Die thailändische Staatsbahn hat den Abschnitt zwischen den Bahnhöfen Maruebo und Tanyong Mat in Narathiwat vorübergehend gesperrt, nachdem durch eine Explosion Schäden an den Gleisen festgestellt worden waren. Am Morgen wurde zudem über neue Explosionen in Pattani und Narathiwat berichtet.
Die ukrainische Botschaft empfahl Bürgern, die sich bereits in Pattani, Yala oder Narathiwat aufhalten, verstärkte persönliche Sicherheitsvorkehrungen zu treffen und die Anweisungen der lokalen Behörden zu befolgen. Im Falle einer Gefahr für Leib und Leben wird Ukrainern empfohlen, sich an die Hotline der Botschaft in Thailand zu wenden: +66 970 107 760.
Die derzeitige Eskalation steht nicht in direktem Zusammenhang mit dem Konflikt zwischen Thailand und Kambodscha, der sich an einem anderen Abschnitt der Landesgrenze abspielt.
Pattani, Yala und Narathiwat liegen im äußersten Süden Thailands nahe der Grenze zu Malaysia. Es handelt sich um überwiegend muslimische Provinzen, die historisch zum malaiischen Sultanat Pattani gehörten.
In der Region dauert der bewaffnete separatistische Konflikt bereits seit über 20 Jahren an. Als wichtigste Rebellenorganisation gilt die Barisan Revolusi Nasional (BRN). Seit dem erneuten Aufflammen des Konflikts im Jahr 2004 haben die Gewalttaten mehr als 7.800 Menschen das Leben gekostet. In den letzten Monaten ist die Zahl der Angriffe erneut gestiegen.
Einer der schwerwiegendsten Vorfälle war der Angriff am 22. Juli auf einen Kontrollpunkt in Narathiwat: Bewaffnete eröffneten das Feuer und setzten selbstgebaute Sprengsätze ein, wodurch fünf Angehörige der paramilitärischen Streitkräfte ums Leben kamen und Zivilisten verletzt wurden. Daraufhin wurden in der Provinz die besonderen Sicherheitsmaßnahmen verschärft.
Am Tag zuvor, dem 21. Juli, kam es in Narathiwat in der Nähe einer Polizeieinrichtung zur Explosion eines mit Sprengstoff gefüllten Fahrzeugs. Dies war der erste derartige Autobombenanschlag in der südlichen Region Thailands im Jahr 2026.
Bereits im Juni hatten zwei separate Explosionen in Yala und Pattani zur Verwundung von 11 Polizisten geführt, und in Pattani griffen bewaffnete Personen ein Biomassekraftwerk an, woraufhin ein wichtiger Abschnitt der Autobahn vorübergehend gesperrt wurde.
Angesichts der anhaltenden Bedrohung verlängerte die thailändische Regierung im Juli zum 85. Mal den Ausnahmezustand in weiten Teilen von Narathiwat, Pattani und Yala – vom 20. Juli bis zum 19. Oktober 2026. Dabei wurden einige ruhigere Gebiete von den Maßnahmen ausgenommen.
Gleichzeitig bemüht sich Bangkok um die Wiederaufnahme des politischen Dialogs. Thailands neuer Chefunterhändler Tanut Suwanananada erklärte im August, er beabsichtige, den Ansatz für den Friedensprozess mit der BRN zu ändern, einschließlich der Erörterung politischer Forderungen, Elemente der Dezentralisierung und einer möglichen Amnestie. Die von Malaysia vermittelten Verhandlungen laufen seit 2013, wurden jedoch mehrfach unterbrochen.
Eine Reihe ausländischer Staaten hatte bereits vor der aktuellen Serie von Anschlägen empfohlen, nicht unbedingt notwendige Reisen nach Pattani, Yala und Narathiwat zu vermeiden. So rät beispielsweise das britische Außenministerium davon ab, ohne dringende Notwendigkeit dorthin zu reisen, da es in der Nähe der malaysischen Grenze regelmäßig zu bewaffneten Angriffen kommt.
Die Warnung der ukrainischen Botschaft steht also nicht im Zusammenhang mit einer allgemeinen Verschlechterung der Sicherheitslage in ganz Thailand, sondern mit einer drastischen Verschärfung des chronischen bewaffneten Konflikts in den drei südlichsten Provinzen. Die wichtigsten Tourismusregionen des Landes – Bangkok, Phuket, Pattaya, Samui, Krabi und Chiang Mai – liegen außerhalb dieser Konfliktzone.
Thailand verschärft die Kontrollen gegenüber Ausländern, die versuchen, das Verbot des direkten Grundbesitzes durch thailändische Strohmänner oder eigens gegründete Unternehmen zu umgehen. Die Behörden führen nun systematische Überprüfungen von Grundstücksgeschäften, Unternehmensstrukturen, Finanzierungsquellen und der tatsächlichen Kontrolle über Immobilien durch.
Nach Angaben von Marktteilnehmern werden in jeder Provinz des Landes spezielle Inspektionsausschüsse eingerichtet, denen Vertreter der Grundstücksbehörden, der Polizei, der Steuerbehörde und anderer Behörden angehören werden. Ihre Aufgabe ist es, Konstrukte aufzudecken, bei denen ein ausländischer Käufer faktisch die Kontrolle über ein Grundstück ausübt, dieses jedoch formal auf eine thailändische Privatperson oder ein Unternehmen mit thailändischen Anteilseignern registriert.
Rechtsberater in Thailand weisen zudem darauf hin, dass ab 2026 die Kontrollen bei der Registrierung von Unternehmen und bei Grundstücksgeschäften verschärft werden. Das Ministerium für Wirtschaftsförderung verlangt bei der Gründung und Änderung von Unternehmen einen Nachweis über die tatsächliche Herkunft der Mittel sowie Investitionserklärungen, während das Ministerium für Landressourcen die Unternehmensdaten mit den Grundbesitzurkunden abgleicht.
Im Fokus stehen sogenannte Nominee-Strukturen, bei denen thailändische Staatsbürger oder Unternehmen im Interesse eines Ausländers als formelle Eigentümer des Grundstücks auftreten. Die thailändische Gesetzgebung verbietet Ausländern grundsätzlich den direkten Besitz von Grundstücken, obwohl Ausländer innerhalb einer festgelegten Quote Eigentumswohnungen in Wohnanlagen besitzen, langfristige Pachtverträge für Grundstücke abschließen oder Gebäude getrennt vom Grundstück besitzen dürfen.
Die neuen Kontrollen betreffen nicht nur künftige Transaktionen, sondern auch bereits bestehende Konstruktionen. Die Behörden beabsichtigen, die Herkunft der Mittel, die Zusammensetzung der Gesellschafter, familiäre und geschäftliche Verbindungen der Parteien, die tatsächliche Nutzung des Grundstücks sowie Anzeichen dafür zu analysieren, dass der thailändische Strohmann kein eigenständiges wirtschaftliches Interesse an der Immobilie hat.
Für ausländische Käufer bedeutet dies eine drastische Erhöhung der rechtlichen Risiken. Der Einsatz thailändischer Strohmänner oder fiktiver Strukturen kann zu strafrechtlicher Verfolgung, zur Auflösung des Unternehmens, zum Zwangsverkauf des Grundstücks und zum Verlust der Kontrolle über die Immobilie führen. Juristen raten Investoren, alte Eigentumsstrukturen zu überprüfen und die Eigentumsverhältnisse im Voraus mit den gesetzlichen Bestimmungen in Einklang zu bringen.
Für den thailändischen Immobilienmarkt ist dies vor dem Hintergrund der steigenden Auslandsnachfrage besonders wichtig. In den letzten Jahren zeigten ausländische Käufer, darunter Investoren aus Russland, China, Europa und dem Nahen Osten, großes Interesse an Wohnimmobilien in Phuket, Bangkok, Pattaya, Samui und anderen touristischen Standorten. Ein Teil der Nachfrage entfiel auf Villen und Grundstücke, wo die rechtlichen Beschränkungen deutlich strenger sind als im Segment der Wohnungen.
Eine Verschärfung der Kontrollen könnte einen Teil der Transaktionen mit Villen und Grundstücken abkühlen, insbesondere wenn diese auf informellen Vereinbarungen mit nominellen Eigentümern beruhten. Gleichzeitig könnte dies die Nachfrage nach transparenteren Formaten steigern – den Kauf von Wohnungen in Eigentumswohnanlagen im Rahmen der Ausländerquote, langfristige Pachtverträge für Grundstücke, offiziell strukturierte Investitionen und Projekte mit einem rechtlich geprüften Eigentumsmodell.
Die Wahrnehmung Thailands in der ukrainischen Gesellschaft ist laut den Ergebnissen einer Umfrage, die im März 2026 vom Marktforschungsunternehmen Active Group gemeinsam mit dem Informations- und Analysezentrum Experts Club durchgeführt wurde, durch ein hohes Maß an Neutralität und eine insgesamt leicht positive Bilanz gekennzeichnet. Der Anteil positiver Bewertungen beträgt 29,2 %, was die Grundlage für eine verhalten wohlwollende Einstellung bildet; die dominierende Kategorie sind jedoch neutrale Antworten – 62,7 %.
Die Struktur der positiven Wahrnehmung zeigt, dass die emotionale Bindung an Thailand begrenzt ist. Nur 9,6 % der Befragten äußerten eine „vollständig positive“ Einstellung, während 19,6 % die Option „überwiegend positiv“ wählten. Dies zeugt von einem allgemein positiven Hintergrund, der jedoch keine tiefe oder beständige emotionale Grundlage hat.
Ein zentrales Merkmal ist gerade die Dominanz der Neutralität. Der Wert von 62,7 % bedeutet, dass Thailand für die Mehrheit der Ukrainer ein Land ohne klares Bild bleibt. Eine solche Situation hängt in der Regel mit begrenztem Informationskontakt, dem Fehlen aktiver politischer oder wirtschaftlicher Interaktion sowie einer schwachen Präsenz des Landes im ukrainischen Medienraum zusammen.
Negative Bewertungen sind minimal – insgesamt nur 4,2 %. Davon entfallen 3,3 % auf eine „überwiegend negative“ Einstellung und 0,9 % auf eine „vollständig negative“. Dies deutet auf das Fehlen systemischer Faktoren hin, die ein negatives Image des Landes prägen, und bestätigt den insgesamt neutral-positiven Charakter der Wahrnehmung.
Weitere 4,0 % der Befragten konnten sich nicht festlegen. In Verbindung mit dem hohen Anteil neutraler Antworten ergibt sich daraus ein bedeutendes Publikumsegment, das empfänglich für Informationsbeeinflussung und potenziell offen für eine Änderung der Einstellung ist.
Zusammenfassend erscheint Thailand in der Wahrnehmung der Ukrainer als ein Land ohne klar ausgeprägtes emotionales Profil: mit einem geringen Anteil an Negativem, mäßigem Positivem und vorherrschender Neutralität. Dies bedeutet, dass das Image des Landes in der Ukraine eher ein „leeres Feld“ ist, das sich je nach Intensität der Kommunikation, kultureller Präsenz und Entwicklung bilateraler Kontakte verändern kann.
Laut einer Studie des Informations- und Analysezentrums Experts Club auf der Grundlage von Daten des Staatlichen Zolldienstes belegt Thailand mit einem Handelsvolumen von 368,4 Mio. US-Dollar den 47. Platz im Gesamthandel mit der Ukraine. Dabei übersteigen die Importe aus Thailand die Exporte ukrainischer Waren um mehr als das Fünffache, wodurch die Handelsbilanz negativ ist und 250,6 Mio. US-Dollar beträgt.
Die Studie wurde im Pressezentrum von „Interfax-Ukraine“ vorgestellt; das Video kann auf dem Youtube-Kanal der Agentur angesehen werden. Die vollständige Version der Studie finden Sie unter diesem Link auf der Website des Analysezentrums Experts Club.
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Die Immobilienmärkte in Vietnam, Thailand, Kambodscha und auf Bali befinden sich im Jahr 2026 in unterschiedlichen Phasen des Zyklus, doch eines haben sie gemeinsam: die bedeutende Rolle der ausländischen Nachfrage. Dabei unterscheiden sich der Grad der Abhängigkeit von ausländischen Käufern, die Angebotsstruktur und das Preisniveau zwischen diesen Märkten erheblich.
Am ausgewogensten erscheint derzeit unter diesen Märkten Vietnam. Hier stützt sich die Erholung in erster Linie auf die Binnennachfrage, während Ausländer eine wichtige, aber nicht dominierende Rolle spielen. In Hanoi hat der Durchschnittspreis für neue Wohnungen bereits rund 3.800 US-Dollar pro Quadratmeter erreicht, während der Erstmarkt im Küstenort Da Nang bei 2.200–2.300 US-Dollar pro Quadratmeter liegt. Ausländer dürfen Wohnraum nur in zugelassenen kommerziellen Projekten erwerben, können kein Land direkt besitzen, und ihr Anteil ist durch Quoten begrenzt, insbesondere auf 30 % der Wohnungen in einer Wohnanlage.
Genau deshalb bleibt Vietnam größtenteils ein Markt für einheimische Käufer, während sich die ausländische Nachfrage auf das Premium-Segment und die größten Städte konzentriert. Zu den wichtigsten ausländischen Gruppen auf dem Markt zählen üblicherweise Bürger aus Südkorea, China, Singapur, Japan sowie ein Teil der im Ausland lebenden Vietnamesen. Russische Käufer sind vor allem in Urlaubsorten vertreten, insbesondere in Nha Trang, und auch Ukrainer sind unter Mietern und einzelnen Käufern anzutreffen, doch ihr Anteil wird in den öffentlich zugänglichen Statistiken nicht ausgewiesen und bleibt eine Nische.
Thailand hingegen ist viel stärker von der Auslandsnachfrage abhängig, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen. Nach Angaben des REIC schlossen Ausländer im Jahr 2025 14.899 Kaufverträge für Eigentumswohnungen ab, was einem Anstieg von 2,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auf sie entfielen 14,7 % aller Eigentumsübertragungen nach Anzahl und 25 % nach Wert. Chinesen behielten den ersten Platz unter den ausländischen Käufern, Myanmar rückte auf den zweiten Platz vor, und Russland blieb unter den größten Gruppen.
Was die Preise angeht, ist Thailand deutlich teurer als Vietnam, insbesondere in der Hauptstadt und in den führenden Ferienorten. In Bangkok lag der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen Anfang 2026 bei etwa 4.200–4.300 $ pro m², in den zentralen Stadtteilen war das Niveau sogar noch höher. Auf Phuket lag der Medianpreis für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 bei etwa 144.000 Baht pro Quadratmeter, was nach dem aktuellen Wechselkurs etwa 4.000 US-Dollar pro Quadratmeter entspricht. Das Gesetz erlaubt Ausländern den Besitz von Wohnungen in Eigentumswohnungen, jedoch nicht von Grundstücken, wobei die Ausländerquote in einem Projekt auf 49 % der Fläche begrenzt ist.
Im Falle Thailands wirkt sich die Rolle der Ausländer bereits unmittelbar auf die Marktdynamik in Bangkok, Pattaya und insbesondere auf Phuket aus. Russische Käufer gehören weiterhin zu den auffälligsten Käufergruppen in den Urlaubsregionen, während Ukrainer, obwohl sie nicht in den offiziellen Top 10 vertreten sind, nach Markteinschätzungen zu den aktivsten Käufern der zweiten Reihe zählen und vor allem im Bereich der Ferienimmobilien präsent sind.
Kambodscha erscheint als riskanter, aber auch stärker von ausländischem Kapital abhängiger Markt. Nach einer Überhitzung und dem darauf folgenden Abschwung erholt sich der Markt in Phnom Penh und Sihanoukville langsamer als in Thailand oder Vietnam. In Phnom Penh liegen die Preise für Eigentumswohnungen im Geschäftszentrum bei etwa 2.746 $ pro m², und der Markt steht insgesamt aufgrund des hohen Angebots und der langsameren Absorption weiterhin unter Druck.
Der kambodschanische Markt war historisch stark mit chinesischem Kapital verbunden, insbesondere in Sihanoukville, und diese Abhängigkeit besteht weiterhin. Ausländer dürfen Wohnungen, aber kein Land erwerben, was Eigentumswohnungen zum Hauptinstrument für ausländische Investoren macht. Dabei gibt es in der Öffentlichkeit praktisch keine vollständige, aktuelle offizielle Aufschlüsselung der Käufer von Wohnimmobilien nach Nationalitäten. Marktanalysen zufolge sind Chinesen sowie Investoren aus Südkorea, Singapur und Malaysia nach wie vor die größten ausländischen Gruppen. Die Präsenz von Russen und Ukrainern auf diesem Markt ist nach wie vor begrenzt und hat keinen nennenswerten Einfluss auf die allgemeine Nachfragestruktur.
Bali nimmt in dieser Vierergruppe eine Sonderstellung ein, da es sich nicht um ein einzelnes Land handelt, sondern um den am stärksten internationalisierten Ferienmarkt Indonesiens. Hier ist nicht so sehr die lokale Nachfrage der Treiber, sondern vielmehr der Tourismus, Kurzzeitvermietungen, digitale Nomaden und Relocation. Im Jahr 2025 empfing Bali 6,33 Millionen ausländische Touristen, was einem Anstieg von 9,7 % gegenüber 2024 entspricht, wobei Australien nach wie vor der größte Auslandsmarkt nach der Anzahl der Ankünfte war.
Die Preise auf Bali hängen stark von der Art der Immobilie und der Lage ab. Marktübersichten zufolge lag der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2025 bei etwa 1.970 $ pro m², und Anfang 2026 stieg der Durchschnittspreis auf dem Villenmarkt auf etwa 2.210 $ pro m². Dabei lagen die Preise in den zentralen Bezirken von Badung häufig über 3.000 $ pro m², und der Durchschnittspreis für Villen stieg laut einzelnen Erhebungen innerhalb von 12 Monaten von etwa 321.000 $ auf 484.000 $ pro Objekt. Für Ausländer bleibt die langfristige Pacht (Leasehold) das Hauptmodell, da der direkte Grundbesitz eingeschränkt ist.
Ausländer spielen auf Bali eine Schlüsselrolle, doch die Statistiken zur Nationalität der Immobilienkäufer sind hier weniger transparent als in Thailand. Gemessen an der touristischen und marktwirtschaftlichen Struktur sind Australier, Briten, Amerikaner sowie Russen am stärksten vertreten. Seit 2022 verzeichnet der Markt zudem ein wachsendes Interesse seitens ukrainischer Staatsbürger, vor allem im Bereich der Vermietung, der Umsiedlung und eines Teils der Investitionskäufe. Allerdings gibt es, wie auch in Kambodscha, keine vollständige offizielle Aufschlüsselung nach Nationalitäten der Käufer, die öffentlich zugänglich ist.
Vergleicht man diese vier Märkte nach ihrem Marktmodell, so erscheint Vietnam derzeit als der intern stabilste und am wenigsten von Ausländern abhängige Markt. Thailand ist der transparenteste und institutionell am besten ausgestattete Markt für ausländische Käufer, wo der Einfluss ausländischen Kapitals bereits gut statistisch erfasst werden kann. Kambodscha bleibt ein eher spekulativer und von einzelnen externen Gruppen abhängiger Markt. Bali hingegen steht für globale Mobilität, Tourismus und Mietrendite, wobei die ausländische Nachfrage tatsächlich einen wesentlichen Teil der Preisentwicklung bestimmt.
Auch hinsichtlich des Preisniveaus ordnen sich die Hauptstädte und Ferienorte in eine unterschiedliche Hierarchie ein. Die teuersten in dieser Gruppe bleiben Bangkok und einzelne Projekte auf Phuket, gefolgt von Hanoi. Da Nang und Phnom Penh liegen im mittleren Preissegment, während die Preisspanne auf Bali besonders groß ist: von vergleichsweise erschwinglichen Objekten außerhalb der Premium-Lagen bis hin zu teuren Villen in Changu, Seminyak und Bukit.
Für einen Investor aus der Ukraine sieht dieses Quartett wie folgt aus: Thailand und Bali – die klarsten Märkte für eine Resort-Strategie und Mieteinnahmen, aber auch am stärksten von der externen Konjunktur abhängig; Vietnam – rechtlich komplexer, aber mit einer starken internen Basis; Kambodscha – ein potenziell rentablerer, aber auch riskanterer Markt. Dabei sind Ukrainer bereits auf den Märkten in Thailand und auf Bali präsent, während sie in Vietnam vor allem als Nischengruppe in Urlaubsorten auftreten.
Quelle: https://expertsclub.eu
