Die Immobilienmärkte in Vietnam, Thailand, Kambodscha und auf Bali befinden sich im Jahr 2026 in unterschiedlichen Phasen des Zyklus, doch eines haben sie gemeinsam: die bedeutende Rolle der ausländischen Nachfrage. Dabei unterscheiden sich der Grad der Abhängigkeit von ausländischen Käufern, die Angebotsstruktur und das Preisniveau zwischen diesen Märkten erheblich.
Am ausgewogensten erscheint derzeit unter diesen Märkten Vietnam. Hier stützt sich die Erholung in erster Linie auf die Binnennachfrage, während Ausländer eine wichtige, aber nicht dominierende Rolle spielen. In Hanoi hat der Durchschnittspreis für neue Wohnungen bereits rund 3.800 US-Dollar pro Quadratmeter erreicht, während der Erstmarkt im Küstenort Da Nang bei 2.200–2.300 US-Dollar pro Quadratmeter liegt. Ausländer dürfen Wohnraum nur in zugelassenen kommerziellen Projekten erwerben, können kein Land direkt besitzen, und ihr Anteil ist durch Quoten begrenzt, insbesondere auf 30 % der Wohnungen in einer Wohnanlage.
Genau deshalb bleibt Vietnam größtenteils ein Markt für einheimische Käufer, während sich die ausländische Nachfrage auf das Premium-Segment und die größten Städte konzentriert. Zu den wichtigsten ausländischen Gruppen auf dem Markt zählen üblicherweise Bürger aus Südkorea, China, Singapur, Japan sowie ein Teil der im Ausland lebenden Vietnamesen. Russische Käufer sind vor allem in Urlaubsorten vertreten, insbesondere in Nha Trang, und auch Ukrainer sind unter Mietern und einzelnen Käufern anzutreffen, doch ihr Anteil wird in den öffentlich zugänglichen Statistiken nicht ausgewiesen und bleibt eine Nische.
Thailand hingegen ist viel stärker von der Auslandsnachfrage abhängig, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen. Nach Angaben des REIC schlossen Ausländer im Jahr 2025 14.899 Kaufverträge für Eigentumswohnungen ab, was einem Anstieg von 2,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auf sie entfielen 14,7 % aller Eigentumsübertragungen nach Anzahl und 25 % nach Wert. Chinesen behielten den ersten Platz unter den ausländischen Käufern, Myanmar rückte auf den zweiten Platz vor, und Russland blieb unter den größten Gruppen.
Was die Preise angeht, ist Thailand deutlich teurer als Vietnam, insbesondere in der Hauptstadt und in den führenden Ferienorten. In Bangkok lag der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen Anfang 2026 bei etwa 4.200–4.300 $ pro m², in den zentralen Stadtteilen war das Niveau sogar noch höher. Auf Phuket lag der Medianpreis für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 bei etwa 144.000 Baht pro Quadratmeter, was nach dem aktuellen Wechselkurs etwa 4.000 US-Dollar pro Quadratmeter entspricht. Das Gesetz erlaubt Ausländern den Besitz von Wohnungen in Eigentumswohnungen, jedoch nicht von Grundstücken, wobei die Ausländerquote in einem Projekt auf 49 % der Fläche begrenzt ist.
Im Falle Thailands wirkt sich die Rolle der Ausländer bereits unmittelbar auf die Marktdynamik in Bangkok, Pattaya und insbesondere auf Phuket aus. Russische Käufer gehören weiterhin zu den auffälligsten Käufergruppen in den Urlaubsregionen, während Ukrainer, obwohl sie nicht in den offiziellen Top 10 vertreten sind, nach Markteinschätzungen zu den aktivsten Käufern der zweiten Reihe zählen und vor allem im Bereich der Ferienimmobilien präsent sind.
Kambodscha erscheint als riskanter, aber auch stärker von ausländischem Kapital abhängiger Markt. Nach einer Überhitzung und dem darauf folgenden Abschwung erholt sich der Markt in Phnom Penh und Sihanoukville langsamer als in Thailand oder Vietnam. In Phnom Penh liegen die Preise für Eigentumswohnungen im Geschäftszentrum bei etwa 2.746 $ pro m², und der Markt steht insgesamt aufgrund des hohen Angebots und der langsameren Absorption weiterhin unter Druck.
Der kambodschanische Markt war historisch stark mit chinesischem Kapital verbunden, insbesondere in Sihanoukville, und diese Abhängigkeit besteht weiterhin. Ausländer dürfen Wohnungen, aber kein Land erwerben, was Eigentumswohnungen zum Hauptinstrument für ausländische Investoren macht. Dabei gibt es in der Öffentlichkeit praktisch keine vollständige, aktuelle offizielle Aufschlüsselung der Käufer von Wohnimmobilien nach Nationalitäten. Marktanalysen zufolge sind Chinesen sowie Investoren aus Südkorea, Singapur und Malaysia nach wie vor die größten ausländischen Gruppen. Die Präsenz von Russen und Ukrainern auf diesem Markt ist nach wie vor begrenzt und hat keinen nennenswerten Einfluss auf die allgemeine Nachfragestruktur.
Bali nimmt in dieser Vierergruppe eine Sonderstellung ein, da es sich nicht um ein einzelnes Land handelt, sondern um den am stärksten internationalisierten Ferienmarkt Indonesiens. Hier ist nicht so sehr die lokale Nachfrage der Treiber, sondern vielmehr der Tourismus, Kurzzeitvermietungen, digitale Nomaden und Relocation. Im Jahr 2025 empfing Bali 6,33 Millionen ausländische Touristen, was einem Anstieg von 9,7 % gegenüber 2024 entspricht, wobei Australien nach wie vor der größte Auslandsmarkt nach der Anzahl der Ankünfte war.
Die Preise auf Bali hängen stark von der Art der Immobilie und der Lage ab. Marktübersichten zufolge lag der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2025 bei etwa 1.970 $ pro m², und Anfang 2026 stieg der Durchschnittspreis auf dem Villenmarkt auf etwa 2.210 $ pro m². Dabei lagen die Preise in den zentralen Bezirken von Badung häufig über 3.000 $ pro m², und der Durchschnittspreis für Villen stieg laut einzelnen Erhebungen innerhalb von 12 Monaten von etwa 321.000 $ auf 484.000 $ pro Objekt. Für Ausländer bleibt die langfristige Pacht (Leasehold) das Hauptmodell, da der direkte Grundbesitz eingeschränkt ist.
Ausländer spielen auf Bali eine Schlüsselrolle, doch die Statistiken zur Nationalität der Immobilienkäufer sind hier weniger transparent als in Thailand. Gemessen an der touristischen und marktwirtschaftlichen Struktur sind Australier, Briten, Amerikaner sowie Russen am stärksten vertreten. Seit 2022 verzeichnet der Markt zudem ein wachsendes Interesse seitens ukrainischer Staatsbürger, vor allem im Bereich der Vermietung, der Umsiedlung und eines Teils der Investitionskäufe. Allerdings gibt es, wie auch in Kambodscha, keine vollständige offizielle Aufschlüsselung nach Nationalitäten der Käufer, die öffentlich zugänglich ist.
Vergleicht man diese vier Märkte nach ihrem Marktmodell, so erscheint Vietnam derzeit als der intern stabilste und am wenigsten von Ausländern abhängige Markt. Thailand ist der transparenteste und institutionell am besten ausgestattete Markt für ausländische Käufer, wo der Einfluss ausländischen Kapitals bereits gut statistisch erfasst werden kann. Kambodscha bleibt ein eher spekulativer und von einzelnen externen Gruppen abhängiger Markt. Bali hingegen steht für globale Mobilität, Tourismus und Mietrendite, wobei die ausländische Nachfrage tatsächlich einen wesentlichen Teil der Preisentwicklung bestimmt.
Auch hinsichtlich des Preisniveaus ordnen sich die Hauptstädte und Ferienorte in eine unterschiedliche Hierarchie ein. Die teuersten in dieser Gruppe bleiben Bangkok und einzelne Projekte auf Phuket, gefolgt von Hanoi. Da Nang und Phnom Penh liegen im mittleren Preissegment, während die Preisspanne auf Bali besonders groß ist: von vergleichsweise erschwinglichen Objekten außerhalb der Premium-Lagen bis hin zu teuren Villen in Changu, Seminyak und Bukit.
Für einen Investor aus der Ukraine sieht dieses Quartett wie folgt aus: Thailand und Bali – die klarsten Märkte für eine Resort-Strategie und Mieteinnahmen, aber auch am stärksten von der externen Konjunktur abhängig; Vietnam – rechtlich komplexer, aber mit einer starken internen Basis; Kambodscha – ein potenziell rentablerer, aber auch riskanterer Markt. Dabei sind Ukrainer bereits auf den Märkten in Thailand und auf Bali präsent, während sie in Vietnam vor allem als Nischengruppe in Urlaubsorten auftreten.
Quelle: https://expertsclub.eu
