Thailand verschärft die Kontrollen gegenüber Ausländern, die versuchen, das Verbot des direkten Grundbesitzes durch thailändische Strohmänner oder eigens gegründete Unternehmen zu umgehen. Die Behörden führen nun systematische Überprüfungen von Grundstücksgeschäften, Unternehmensstrukturen, Finanzierungsquellen und der tatsächlichen Kontrolle über Immobilien durch.
Nach Angaben von Marktteilnehmern werden in jeder Provinz des Landes spezielle Inspektionsausschüsse eingerichtet, denen Vertreter der Grundstücksbehörden, der Polizei, der Steuerbehörde und anderer Behörden angehören werden. Ihre Aufgabe ist es, Konstrukte aufzudecken, bei denen ein ausländischer Käufer faktisch die Kontrolle über ein Grundstück ausübt, dieses jedoch formal auf eine thailändische Privatperson oder ein Unternehmen mit thailändischen Anteilseignern registriert.
Rechtsberater in Thailand weisen zudem darauf hin, dass ab 2026 die Kontrollen bei der Registrierung von Unternehmen und bei Grundstücksgeschäften verschärft werden. Das Ministerium für Wirtschaftsförderung verlangt bei der Gründung und Änderung von Unternehmen einen Nachweis über die tatsächliche Herkunft der Mittel sowie Investitionserklärungen, während das Ministerium für Landressourcen die Unternehmensdaten mit den Grundbesitzurkunden abgleicht.
Im Fokus stehen sogenannte Nominee-Strukturen, bei denen thailändische Staatsbürger oder Unternehmen im Interesse eines Ausländers als formelle Eigentümer des Grundstücks auftreten. Die thailändische Gesetzgebung verbietet Ausländern grundsätzlich den direkten Besitz von Grundstücken, obwohl Ausländer innerhalb einer festgelegten Quote Eigentumswohnungen in Wohnanlagen besitzen, langfristige Pachtverträge für Grundstücke abschließen oder Gebäude getrennt vom Grundstück besitzen dürfen.
Die neuen Kontrollen betreffen nicht nur künftige Transaktionen, sondern auch bereits bestehende Konstruktionen. Die Behörden beabsichtigen, die Herkunft der Mittel, die Zusammensetzung der Gesellschafter, familiäre und geschäftliche Verbindungen der Parteien, die tatsächliche Nutzung des Grundstücks sowie Anzeichen dafür zu analysieren, dass der thailändische Strohmann kein eigenständiges wirtschaftliches Interesse an der Immobilie hat.
Für ausländische Käufer bedeutet dies eine drastische Erhöhung der rechtlichen Risiken. Der Einsatz thailändischer Strohmänner oder fiktiver Strukturen kann zu strafrechtlicher Verfolgung, zur Auflösung des Unternehmens, zum Zwangsverkauf des Grundstücks und zum Verlust der Kontrolle über die Immobilie führen. Juristen raten Investoren, alte Eigentumsstrukturen zu überprüfen und die Eigentumsverhältnisse im Voraus mit den gesetzlichen Bestimmungen in Einklang zu bringen.
Für den thailändischen Immobilienmarkt ist dies vor dem Hintergrund der steigenden Auslandsnachfrage besonders wichtig. In den letzten Jahren zeigten ausländische Käufer, darunter Investoren aus Russland, China, Europa und dem Nahen Osten, großes Interesse an Wohnimmobilien in Phuket, Bangkok, Pattaya, Samui und anderen touristischen Standorten. Ein Teil der Nachfrage entfiel auf Villen und Grundstücke, wo die rechtlichen Beschränkungen deutlich strenger sind als im Segment der Wohnungen.
Eine Verschärfung der Kontrollen könnte einen Teil der Transaktionen mit Villen und Grundstücken abkühlen, insbesondere wenn diese auf informellen Vereinbarungen mit nominellen Eigentümern beruhten. Gleichzeitig könnte dies die Nachfrage nach transparenteren Formaten steigern – den Kauf von Wohnungen in Eigentumswohnanlagen im Rahmen der Ausländerquote, langfristige Pachtverträge für Grundstücke, offiziell strukturierte Investitionen und Projekte mit einem rechtlich geprüften Eigentumsmodell.
