Der Immobilienmarkt im Nachbarland Bulgarien war im ersten Quartal 2026 mit einer starken Diskrepanz zwischen dem Preisanstieg und der tatsächlichen Kaufaktivität konfrontiert: Die Immobilienpreise steigen weiterhin im zweistelligen Bereich, doch die Zahl der Transaktionen geht deutlich zurück, wie das Nationale Institut für Statistik Bulgariens mitteilt.
Den statistischen Daten zufolge stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Bulgarien im ersten Quartal im Jahresvergleich um 14,8 %. Allein in den ersten drei Monaten des Jahres stieg der landesweite Durchschnittspreis um weitere 6,2 %. Gleichzeitig sank die Zahl der Transaktionen mit neuen und Bestandsimmobilien im Jahresvergleich um 18,5 % und im Vergleich zum Vorquartal um fast 20 %.
Diese Diskrepanz deutet auf eine Phase der Preisüberhitzung hin: Verkäufer stellen weiterhin hohe Preisvorstellungen, während Käufer Transaktionen immer häufiger aufschieben. Der Markt wird durch eine Kombination mehrerer Faktoren beeinflusst – Erwartungen nach der Einführung des Euro in Bulgarien, niedrige Hypothekenzinsen, steigende Baukosten sowie ein begrenztes Angebot an qualitativ hochwertigen Immobilien in Großstädten und an der Küste.
Spitzenreiter beim Preisanstieg war Burgas, wo die Preise im Jahresvergleich um 17,7 % und im Quartalsvergleich um 5,9 % stiegen. Gleichzeitig verzeichnete gerade dieser Markt einen der stärksten Rückgänge bei der Transaktionsaktivität: Die Anzahl der Transaktionen sank im Jahresvergleich um 30,5 %. Das bedeutet, dass die Nachfrage an der Küste deutlich preisempfindlicher geworden ist.
In Sofia verteuerten sich die Wohnimmobilien im Jahresvergleich um 16 % und im Quartalsvergleich um 5,8 %. Die Durchschnittspreise in der Hauptstadt haben sich im Bereich von 1,8–2,6 Tausend Euro pro Quadratmeter eingependelt. Dabei ging das Transaktionsvolumen in Sofia um 19,2 % zurück, und das gesamte Umsatzvolumen des Marktes sank um 7 %.
Auch Varna verzeichnete weiterhin ein zweistelliges Preiswachstum: Die Wohnimmobilienpreise stiegen im Jahresvergleich um 13,2 %, doch die Anzahl der Transaktionen sank um 27,6 %. In Stara Zagora betrug der jährliche Preisanstieg 12,7 %, das Transaktionsvolumen ging jedoch um 25 % zurück. Im Quartalsvergleich verbilligten sich Wohnimmobilien in Stara Zagora um 2,1 %.
Plovdiv erscheint unter den großen Märkten als der stabilste. Die Preise stiegen hier im Jahresvergleich um 8,8 %, während die Anzahl der Transaktionen nur um 0,6 % zurückging. In monetärer Hinsicht wuchs der Markt in Plovdiv sogar um 2,4 %, was ihn zum ausgewogensten unter den großen Städten Bulgariens macht.
Für Investoren wird die Situation schwieriger. Ein rascher Preisanstieg bei gleichzeitig sinkender Anzahl an Transaktionen bedeutet, dass sich die Liquidität des Marktes verschlechtert: Eine Immobilie mag auf dem Papier an Wert gewinnen, doch es wird schwieriger, sie zum gewünschten Preis zu verkaufen. Dies gilt insbesondere für Standorte, an denen die Preise schneller gestiegen sind als die Einkommen der Bevölkerung und die Mietrenditen.
Der bulgarische Wohnungsmarkt wurde lange Zeit durch relativ erschwingliche Hypotheken, den Zustrom ausländischer Käufer, das Interesse an Ferienimmobilien und die Erwartungen im Zusammenhang mit dem Beitritt des Landes zur Eurozone gestützt. Die aktuellen Statistiken zeigen jedoch, dass die Kaufkraft bereits an ihre Grenzen stößt.
Die Verkäufe von Wohnimmobilien in der Türkei stiegen im Dezember 2025 um 19,8 % gegenüber Dezember 2024 auf 254.777 Transaktionen, wie aus Daten des türkischen Statistikamtes (TurkStat) hervorgeht, die von den türkischen Medien veröffentlicht wurden.
Im Jahr 2025 verzeichnete der türkische Immobilienmarkt ein Wachstum von 14,3 % auf rekordverdächtige 1,69 Millionen Transaktionen; dabei stiegen die Hypothekenverkäufe im Laufe des Jahres um 49,3 % auf 236.668.
Die Verkäufe an Ausländer gingen 2025 um 9,4 % auf 21.534 Objekte (1,3 % aller Transaktionen) zurück. Im Dezember erwarben Ausländer 2.541 Objekte, wobei Istanbul, Antalya und Mersin unter den Provinzen zum Jahresende führend waren.
Wie das Portal Open4Business bereits berichtete, lagen die Ukrainer beim Kauf von Immobilien in der Türkei an dritter Stelle. Insgesamt gingen die Verkäufe von Wohnimmobilien an Ausländer in der Türkei im Jahr 2025 um 9,4 % auf 21.534 Objekte zurück. Unter den ausländischen Käufern lagen im Jahresverlauf Bürger der Russischen Föderation (3.649 Objekte) an der Spitze, gefolgt von Iranern (1.878) und Ukrainern (1.541).
Ukrainische Staatsbürger belegten im Dezember 2025 den dritten Platz unter den Ausländern beim Kauf von Wohnimmobilien in der Türkei, wie aus Daten des türkischen Statistikinstituts (TurkStat) hervorgeht, die von türkischen Medien veröffentlicht wurden.
Den veröffentlichten Daten zufolge kauften Ausländer im Dezember 2.541 Immobilien in der Türkei, was einem Anstieg von 5,1 % gegenüber Dezember 2024 entspricht. An erster Stelle bei den Käufen im Dezember standen Bürger der Russischen Föderation (504 Objekte), an zweiter Stelle Iraner (232) und an dritter Stelle Ukrainer (193).
Insgesamt gingen die Verkäufe von Wohnimmobilien an Ausländer in der Türkei im Jahr 2025 um 9,4 % auf 21.534 Objekte zurück. Unter den ausländischen Käufern lagen im Jahresverlauf Bürger der Russischen Föderation (3.649 Objekte) an erster Stelle, gefolgt von Iranern (1.878) und Ukrainern (1.541).
Insgesamt stieg der Verkauf von Wohnimmobilien in der Türkei im Dezember 2025 um fast 20 %.
Portugal sammelt und veröffentlicht offiziell Statistiken zu Transaktionen auf dem Immobilienmarkt, an denen Käufer aus dem Ausland beteiligt sind. Die öffentlich zugänglichen Daten sind jedoch in der Regel nach Gruppen (portugiesische Käufer, EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger) zusammengefasst, ohne detaillierte Aufschlüsselung nach Nationalität. Detaillierte Rankings der Käuferländer werden in der Regel von spezialisierten Analyseunternehmen und Medien auf der Grundlage von Datenbanken von Immobiliennetzwerken bereitgestellt.
Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik Portugals (INE) tätigten Ausländer im Jahr 2023 etwa 7,6 % aller Immobilienkäufe im Land, machten jedoch etwa 13 % des Gesamtwerts der Transaktionen aus. Dabei zahlen Käufer aus Nicht-EU-Ländern durchschnittlich etwa 405.000 Euro pro Objekt, während Ausländer aus der EU etwa 277.000 Euro zahlen und der Durchschnittspreis auf dem Markt bei etwa 200.000 Euro liegt.
In bestimmten Regionen ist der Anteil der Ausländer viel höher. In der Algarve entfallen auf sie etwa 27 % aller Transaktionen und bis zu 38 % des Gesamtverkaufswertes, wobei 4 von 5 Objekten dort von Nichtansässigen gekauft werden. In den Städten, vor allem in Lissabon und Porto, ist der Anteil ausländischer Transaktionen geringer – etwa 4–6 %, aber gerade in der Hauptstadt konzentrieren sich die teuersten Käufe.
Ein detailliertes Bild nach Nationalitäten liefern private Analysten. In Lissabon wurden laut Angaben des Unternehmens Confidencial Imobiliário im Jahr 2023 in der Urban Rehabilitation Area 4.750 Wohnungen und Häuser im Wert von 2,22 Milliarden Euro verkauft, davon 1.580 Objekte (etwa ein Drittel) von Ausländern. An der Spitze standen Käufer aus Nordamerika (etwa 16 % aller „ausländischen” Transaktionen), gefolgt von Franzosen (13 %) und Briten (9 %). Eine bedeutende Präsenz zeigten auch chinesische, brasilianische und deutsche Investoren.
In der Algarve dominieren laut Schätzungen des Netzwerks Engel & Völkers britische Käufer, aber auch Bürger aus Deutschland, Frankreich, Schweden, der Schweiz und den Niederlanden sind stark vertreten; das Interesse der Amerikaner nimmt deutlich zu.
Auf der Grundlage dieser Daten und Marktübersichten lassen sich die zehn aktivsten ausländischen Käufer portugiesischer Immobilien (nach Anzahl der Transaktionen und Gesamtinvestitionsvolumen) wie folgt auflisten:
Eine Sonderstellung nehmen Investoren ein, die nach dem bisherigen „Golden Visa”-Schema vorgehen (vor allem aus China, Brasilien, der Türkei, den USA und Südafrika), doch nach der Reform des Programms verschiebt sich ihr Anteil allmählich zugunsten „normaler” Transaktionen.
Portugal veröffentlicht also offizielle Daten zum Anteil und zu den Preisen von Transaktionen mit Ausländern, aber eine detaillierte Karte nach Nationalitäten wird hauptsächlich auf der Grundlage von Studien spezialisierter Agenturen und Marktanalysen erstellt. Insgesamt zeigen sie, dass die Nachfrage vor allem von Investoren aus Westeuropa, Nordamerika und Brasilien geprägt wird, während die Rolle der Käufer aus Osteuropa und der GUS nach wie vor eine Nische bleibt.
Albanien hat sich in den letzten Jahren von einem „versteckten Strandziel” zu einem der dynamischsten Immobilienmärkte im Mittelmeerraum entwickelt. Im Jahr 2024 investierten Ausländer rund 380 Millionen Euro in albanische Immobilien – 17 % mehr als im Jahr 2023. Dies ist bereits das dritte Jahr in Folge, in dem Immobilien den ersten Platz bei der Anziehung ausländischer Investitionen einnehmen und rund 24 % des gesamten Zuflusses ausländischer Direktinvestitionen ausmachen.
Laut einer Studie des Informations- und Analysezentrums Experts Club machen Ausländer in den letzten Jahren etwa ein Viertel aller Kauf- und Verkaufsgeschäfte mit Wohnimmobilien in Albanien aus. Das Interesse konzentriert sich vor allem auf die Küstenorte Saranda, Ksamil, Vlora, Durrës und die Umgebung von Tirana. Nachfolgend finden Sie eine informelle Top-10-Liste der Länder, deren Bürger am aktivsten in Immobilien in Albanien investieren: Italiener – „ihre eigene” Riviera zum halben Preis. Die Italiener gehörten zu den ersten, die Saranda und Ksamil für sich entdeckt haben. Die Nachfrage aus Italien hat sich in den letzten Jahren verdoppelt, insbesondere nach Wohnungen am Meer.
Polen, Tschechen und Slowaken – Investoren, die auf Rentabilität ausgerichtet sind. Diese Käufer machen bis zu 90 % der Nachfrage in einigen Urlaubsgebieten aus und investieren in kleine Wohnungen zur Tagesvermietung mit einem erwarteten ROI von 10-16 %.
Deutsche und Schweizer suchen Stabilität und Qualität. Sie bevorzugen das „ruhige” Segment an der Küste und in Tirana mit guter Infrastruktur und stabilen Mieteinnahmen.
Skandinavier schätzen das Klima und die Natur Albaniens. Norwegen, Schweden und Finnland kaufen ebenfalls aktiv Immobilien und entscheiden sich für einen hohen Lebensstandard zu moderaten Preisen.
Franzosen und Briten sind „spät dran”, aber aktiv. Das Interesse dieser Länder an Albanien wächst, da es sie mit seinen im Vergleich zu Südfrankreich und Spanien relativ niedrigen Preisen anzieht.
Die Amerikaner setzen auf einen „frühen Einstieg“. Albanien ist für Amerikaner nach wie vor ein „neues“ Reiseziel, mit wachsendem Interesse an Villen und großen Apartments.
Ukrainer sind ein wachsendes, aber nischenhaftes Segment. Nach 2022 ist das Interesse seitens der Ukraine deutlich gestiegen, und Ukrainer bevorzugen die Küste für einen Umzug und den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung.
Russische und andere postsowjetische Investoren – aufgrund des Sanktionsdrucks ist ihr Anteil zurückgegangen, aber das Interesse besteht weiterhin, insbesondere über Unternehmen und Verwandte.
Bürger aus Kasachstan und Weißrussland investieren weiterhin aktiv, insbesondere an der Küste und in Großstädten.
Andere EU-Länder kaufen aktiv an der Südküste, insbesondere in der Hochsaison.
Warum Albanien für ausländische Investoren attraktiv ist:
Freier Zugang zu Wohnraum. Ausländer können frei Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien kaufen, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen.
Hohe Rentabilität und Preisanstieg. Die jährliche Mietrendite an der Küste kann 7 % und mehr erreichen, in touristischen Spitzenlagen sogar zweistellige Werte.
Starker Investitionsfluss. Im Jahr 2024 beliefen sich die ausländischen Investitionen in Immobilien auf rund 380 Millionen Euro, und im zweiten Quartal 2025 erreichte dieser Wert einen Rekordwert von 149 Millionen Euro.
Aufenthaltsgenehmigung und „Lebenspaket”. Die Ausländergesetze ermöglichen es, eine Aufenthaltsgenehmigung auf der Grundlage von Investitionen in Wohnraum zu erhalten.
Risiken und Perspektiven: Der starke Zustrom ausländischer Investoren führt bereits zu einem Anstieg der Immobilienpreise für die lokale Bevölkerung. Albanien bleibt jedoch ein EU-Beitrittskandidat mit groß angelegten Infrastrukturprojekten (neuer Flughafen in Vlora, Umbau des Hafens in Durrës), was die langfristige Nachfrage nach Wohnraum stützt.
Trotz des zunehmenden Wettbewerbs auf dem Markt behält Albanien sein Potenzial als „letzte erschwingliche Riviera Europas”, was es für Investoren attraktiv macht. Für den Markteintritt sind jedoch eine professionelle rechtliche Prüfung und ein Verständnis der tatsächlichen Rentabilität erforderlich.
Der Wiener Wohnimmobilienmarkt zeigt gemischte Tendenzen: Insgesamt sinken die Preise für Wohnungen, in den besten Lagen ist jedoch ein stabiler Anstieg zu verzeichnen. Dabei bleibt die Nachfrage, insbesondere nach Mietwohnungen, hoch, während der Neubau zurückgeht.Im vierten Quartal 2024 sank der Gesamtpreisindex in Österreich um 1,08 % und in Wien um 2,08 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2023 (–3,91 % inflationsbereinigt). Dabei sind die quartalsweisen Veränderungen in Wien minimal, mit einem kaum spürbaren Rückgang (real ca. –0,55 %). In den Premiumlagen (Innenstadt, Döbling) betrug der Preisanstieg innerhalb eines Jahres jedoch bis zu +5–15 %. Preise nach Stadtteilen Durchschnittspreis in Wien im Juni 2025 – ca. 5.500 €/m² Innenstadt (1. Bezirk): ca. 25.000 €/m² (Anstieg +29,8 %) Vororte (Floridsdorf, Donaustaadt): 3.500–5.000 €/m² Entsprechend liegt die Spanne (Via Investropa) zwischen 3.600 €/m² (Vororte) und 27.000 €/m² (Zentrum). Kaufen oder mieten? Durchschnittliche Miete für eine 1-Zimmer-Wohnung:Im Zentrum – 1.000–1.100 €/Monat, in den Vororten – 700–1.000 €/Monat Die Bruttomietrendite liegt bei 3–4 %, im Zentrum höher bei kurzfristiger Vermietung (Airbnb bis zu 91 €/Tag, Auslastung ~77 %). Kreditzinsen: ca. 3,2–3,9 % (10 Jahre). Einmalige Kaufnebenkosten (Notar, Gebühren) – ca. 9–13 % des Kaufpreises.Dabei werden für 2025 nur etwa 1.800 neue Mietwohnungen erwartet – das sind 60 % weniger als 2024. Auch das Volumen der neuen Hypothekarkredite ist zurückgegangen: ~11,3 Mrd. € im Jahr 2024 gegenüber 23,2 Mrd. € im Jahr 2022. Im Jahr 2024 ist das Volumen des Wohnungsbaus um 4,9 % zurückgegangen (nach Angaben bis zum 3. Quartal). Bis 2026 erwarten Experten einen moderaten Preisanstieg aufgrund der Verbesserung der wirtschaftlichen Lage und der Überwindung des Abschwungs im Baugewerbe. Der Mietmarkt wird wachsen: Die Renditeerwartungen liegen bei 3–4 %, insbesondere bei kurzfristigen Mietverträgen. Der anhaltende Wohnungsmangel, die aktive Zuwanderung und die Stadtpolitik sorgen für eine langfristige Nachfrage.
