Verwaltungshürden seien einer der Hauptfaktoren, die die Markteinführung neuer Wohnimmobilien verzögern, erklärte der Vorsitzende des Ukrainischen Verbands der Bauträger, Jewgeni Favorow, im Rahmen eines „Runden Tisches“.
Seinen Worten zufolge ist der Staat heute einer der wichtigsten Treiber der Nachfrage nach Wohnraum in der Ukraine: Durch Programme für vergünstigte Hypotheken, Entschädigungen für zerstörten Wohnraum, Programme für Militärangehörige und andere staatliche Programme entsteht eine große zahlungskräftige Nachfrage. Der Markt kann jedoch nicht sofort auf die Nachfrage reagieren, da zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme eines Gebäudes in der Regel bereits 80–90 % der liquidesten Wohnungen verkauft sind.
„Wenn der Staat zusätzliches Wohnraumvolumen für seine Programme bereitstellen will, braucht das Zeit – mindestens zwei bis vier Jahre, wobei ein erheblicher Teil davon allein auf die administrative Vorbereitung des Projekts entfällt“, merkte Favorov an.
Seinen Angaben zufolge führte der von ihm geleitete Verband die erste jährliche Branchenumfrage unter Bauträgern durch, an der 120 Befragte teilnahmen – Eigentümer, Führungskräfte und Fachleute von Bauträgerunternehmen, die insgesamt ein Drittel des gesamten Angebotsvolumens auf dem Primärmarkt für Wohnungsbau ausmachen. Den Ergebnissen dieser Umfrage zufolge beträgt die durchschnittliche Dauer der administrativen Projektvorbereitung – von der Grundstücksregistrierung bis zum Erhalt der Baugenehmigung – etwa 14,4 Monate, die Registrierung der Grundstücksrechte 13,3 Monate und die Einholung der städtebaulichen Auflagen und Beschränkungen (MUO) weitere 9,78 Monate.
Als größte Hindernisse für die Umsetzung von Projekten nannten die Befragten Probleme bei der Erlangung der MUO (35 %), Schwierigkeiten im Bereich der Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse (30 %), die Instabilität von Genehmigungsdokumenten und deren Aufhebung (24 %), Schwierigkeiten bei der Erlangung technischer Auflagen (22 %) sowie ständige Änderungen von Vorschriften, Anforderungen und Gesetzen (20 %).
Unter den Verfahren, die nach Ansicht der Bauträger auf staatlicher Ebene am dringendsten optimiert werden müssen, stehen der Schutz des kulturellen Erbes (49 %), Kataster- und Grundstücksverfahren (29 %), der Zugang zu städtebaulichen Informationen (28 %) sowie digitale Dienste und Register (26 %) an erster Stelle.
Im Laufe der Diskussion betonte Olena Shulyak, Vorsitzende des Parlamentsausschusses für die Organisation der Staatsgewalt, lokale Selbstverwaltung, regionale Entwicklung und Stadtplanung, dass das Problem der lokalen Selbstverwaltung weitaus tiefgreifender sei als nur eine Frage der Verwaltung oder der Geschwindigkeit bei der Ausstellung von Dokumenten.
„Die MUO haben sich faktisch zu einem quasi-regulierenden Instrument entwickelt, das Korruptionsrisiken schafft, die Monopolstellung der lokalen Behörden verstärkt und in Einzelfällen den Bauträger in eine abhängige Position bringt“, meint Shulyak.
Gleichzeitig ist eine systematische Lösung dieses Problems ihrer Meinung nach ohne aktuelle städtebauliche Unterlagen, die digitalisiert und auf staatlicher Ebene veröffentlicht wurden, nicht möglich, damit der Markt Zugang zu verständlichen und transparenten Regeln hat. Die Abgeordnete forderte zudem, der Regierung so schnell wie möglich einen Beschluss zur Prüfung vorzulegen, der einen Mechanismus zur Reaktion auf unbegründete Ablehnungen der lokalen Behörden bei der Erteilung von Baugenehmigungen vorsieht und der DIAAM die Möglichkeit gibt, in solchen Situationen als Schlichter zu fungieren.
Der Leiter der Staatlichen Inspektion für Architektur und Stadtplanung (DIAM), Oleksandr Novytskyi, fügte hinzu, dass der Bereich der technischen Bedingungen und Netzanschlüsse einer gesonderten Neugestaltung bedarf – mit dem Übergang zu einem einheitlichen digitalen Prozess und einem „einzigen Schalter“ für den Auftraggeber.
Vertreter des Marktes bestätigten ihrerseits, dass das Fehlen oder die jahrelange Nichtannahme von städtebaulichen Unterlagen bereits nicht nur regulatorische, sondern auch direkte wirtschaftliche Folgen hat: Grundstücke werden nicht erschlossen, Investitionen werden aufgeschoben, und das Wohnungsangebot kommt nicht in der erforderlichen Menge auf den Markt.
Die Ergebnisse der Umfrage werden die Grundlage für die weitere Lobbyarbeit des Verbandes gemeinsam mit dem Staat und der Fachgemeinschaft bilden.
