El mercado inmobiliario de la vecina Bulgaria se ha enfrentado, en el primer trimestre de 2026, a una marcada disparidad entre el aumento de los precios y la actividad real de los compradores: la vivienda sigue encareciéndose a un ritmo de dos dígitos, pero el número de transacciones se está reduciendo notablemente, según informa el Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria.
Según los datos estadísticos, los precios de los inmuebles residenciales en Bulgaria subieron un 14,8 % en términos interanuales durante el primer trimestre. Solo en los tres primeros meses del año, el precio medio en todo el país aumentó otro 6,2 %. Al mismo tiempo, el número de transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano se redujo un 18,5 % en términos interanuales y casi un 20 % en comparación con el trimestre anterior.
Esta disparidad apunta a una fase de sobrecalentamiento de los precios: los vendedores siguen planteando expectativas elevadas en cuanto al precio, mientras que los compradores posponen cada vez más las transacciones. El mercado se ve influido por una combinación de varios factores: las expectativas tras la adopción del euro por parte de Bulgaria, los bajos tipos hipotecarios, el aumento de los costes de construcción y la oferta limitada de viviendas de calidad en las grandes ciudades y en la costa.
Burgas lideró la subida de precios, donde estos aumentaron un 17,7 % en el año y un 5,9 % en el trimestre. Al mismo tiempo, este mismo mercado ha registrado una de las caídas más pronunciadas en la actividad: el número de transacciones se ha reducido un 30,5 % en términos interanuales. Esto significa que la demanda en la costa se ha vuelto mucho más sensible al precio.
En Sofía, el precio de la vivienda ha subido un 16 % en términos interanuales y un 5,8 % en el trimestre. Los precios medios en la capital se han estabilizado en un rango de entre 1,8 y 2,6 mil euros por metro cuadrado. Al mismo tiempo, el volumen de transacciones en Sofía se redujo un 19,2 %, y el volumen monetario total del mercado se contrajo un 7 %.
Varna también se mantuvo en una zona de crecimiento de precios de dos dígitos: los precios de la vivienda subieron un 13,2 % en términos interanuales, pero el número de transacciones cayó un 27,6 %. En Stara Zagora, el crecimiento interanual de los precios fue del 12,7 %, aunque el volumen de transacciones se redujo en un 25 %. En términos trimestrales, la vivienda en Stara Zagora se abarató un 2,1 %.
Plovdiv parece ser el más estable de entre los grandes mercados. Aquí, los precios subieron un 8,8 % en un año, mientras que el número de transacciones solo se redujo un 0,6 %. En términos monetarios, el mercado de Plovdiv incluso creció un 2,4 %, lo que lo convierte en el más equilibrado de entre las grandes ciudades de Bulgaria.
Para los inversores, la situación se complica. El rápido aumento de los precios, en un contexto de caída del número de transacciones, significa que la liquidez del mercado se está deteriorando: un inmueble puede encarecerse sobre el papel, pero venderlo al precio deseado resulta cada vez más difícil. Esto afecta especialmente a aquellas zonas donde los precios han crecido más rápido que los ingresos de la población y la rentabilidad de los alquileres.
El mercado inmobiliario búlgaro se ha visto respaldado durante mucho tiempo por hipotecas relativamente asequibles, la afluencia de compradores extranjeros, el interés por los inmuebles turísticos y las expectativas relacionadas con la entrada del país en la zona del euro. Sin embargo, las estadísticas actuales muestran que el poder adquisitivo ya se está acercando a su límite.
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