Las principales promotoras inmobiliarias de Egipto mantuvieron un alto nivel de ventas a principios de 2026, a pesar del enfriamiento de la demanda y de que el mercado inmobiliario haya entrado en una fase más cautelosa, según se desprende de los datos del informe de The Board Consulting.
Según el informe, el volumen total de contratos firmados por los diez mayores promotores inmobiliarios de Egipto en el primer trimestre de 2026 ascendió a 271 000 millones de libras egipcias, es decir, más de 5000 millones de dólares. Esto supone un 6,5 % menos que los 290 000 millones de libras registrados el año anterior, una cifra récord; sin embargo, el indicador sigue siendo considerablemente superior a los niveles de años anteriores y confirma la solidez de los principales actores del mercado.
En términos físicos, las ventas se redujeron más, aproximadamente un 15 %, hasta situarse en unos 15 500 inmuebles. Esto refleja un comportamiento más cauteloso por parte de los compradores ante el aumento de los costes de construcción, la volatilidad de las divisas, los cambios en las condiciones de financiación y la incertidumbre macroeconómica general.
Sin embargo, el mercado no se ha desplomado, sino que más bien está cambiando de estructura. Los principales flujos de efectivo se concentran en los promotores más grandes y financieramente sólidos, mientras que los pequeños y medianos promotores se enfrentan a presiones debido al coste del capital, la competencia y la necesidad de ofrecer plazos de pago prolongados.
El líder geográfico sigue siendo el Este de El Cairo, que generó contratos por valor de 130 000 millones de libras durante el trimestre. La demanda se ve respaldada por los nuevos complejos residenciales, la proximidad a la Nueva Capital Administrativa y el desarrollo a gran escala de las infraestructuras en la parte oriental de la aglomeración.
Para los compradores extranjeros, Egipto sigue siendo uno de los grandes mercados inmobiliarios más asequibles de la región. La depreciación de la libra egipcia ha abaratado relativamente la vivienda para los compradores que pagan en dólares, euros o divisas de los países del Golfo Pérsico. Según datos de Global Property Guide, los precios inmobiliarios en Egipto en octubre de 2025 aumentaron un 13,25 % interanual, pero en términos reales —teniendo en cuenta la inflación— el crecimiento fue de solo un 0,67 %.
La demanda externa principal la generan varios grupos. El primero son los inversores de los países del Golfo Pérsico, sobre todo de los Emiratos Árabes Unidos, Arabia Saudí, Kuwait, Catar, Baréin y Omán. Los promotores egipcios promocionan activamente proyectos en el CCG, y los compradores del Golfo tienen una alta capacidad de pago e interés en grandes proyectos turísticos y urbanos. Invest-Gate señala que son precisamente los compradores de los países del Golfo y la diáspora egipcia los que ya representan alrededor de un tercio de las ventas en el marco de la iniciativa de «exportación inmobiliaria».
El segundo grupo es la diáspora egipcia. Para los egipcios que viven en Europa, EE. UU., los países del Golfo y otras regiones, los inmuebles en Egipto siguen siendo una forma de mantener el vínculo con el país, proteger el capital frente a la inflación y adquirir una vivienda para la familia o para un futuro regreso.
El tercer grupo son los compradores de países árabes donde existe inestabilidad política o económica. Entre ellos se suele mencionar a ciudadanos de Siria, Irak, Sudán y Palestina. Para una parte de estos compradores, los inmuebles en Egipto no solo están relacionados con la inversión, sino también con la residencia, la obtención del estatus de residente y la seguridad a largo plazo.
El cuarto grupo está formado por compradores de Rusia, Ucrania y Kazajistán, principalmente en las localidades turísticas del mar Rojo, incluyendo Hurgada, El Gouna y las zonas alrededor de Sahl Hasheesh. Para ellos, Egipto resulta atractivo por su bajo umbral de entrada, su clima cálido, la demanda turística y la posibilidad de adquirir una vivienda a un precio más bajo que en Turquía, los Emiratos Árabes Unidos o en algunos mercados europeos.
El quinto grupo lo forman los compradores europeos, entre los que se incluyen ciudadanos de Alemania, el Reino Unido, Italia y otros países de la UE, que consideran Egipto como un mercado de inmuebles vacacionales asequibles, alquileres y residencias de temporada.
Para los compradores extranjeros, una característica importante del mercado son los largos plazos de pago a plazos que ofrecen los promotores. En Egipto, una parte significativa de las viviendas se vende en fase de construcción, y los compradores suelen aportar un pago inicial del 5-10 % y liquidar el resto en un plazo de 7 a 10 años. Este mecanismo hace que el mercado sea accesible, pero al mismo tiempo aumenta la importancia de elegir un promotor fiable y de realizar una revisión jurídica del contrato.
El Gobierno de Egipto también está tratando de desarrollar más activamente la «exportación de inmuebles» como fuente de ingresos en divisas. Las autoridades consideran el sector como una herramienta para atraer capital extranjero, especialmente tras la operación de Ras El-Hekma con ADQ de Abu Dabi por valor de 35 000 millones de dólares, que se convirtió en el mayor acuerdo de inversión extranjera directa de la historia del país.
De este modo, el mercado inmobiliario egipcio no entra en una fase de crisis, sino en una fase de selección de los actores más sólidos. Los compradores se están volviendo más cautelosos, el volumen de transacciones en unidades está disminuyendo, pero los principales promotores siguen generando miles de millones de dólares en ventas. Para los inversores extranjeros, la cuestión principal ahora no es solo el precio, sino la fiabilidad del proyecto, los riesgos cambiarios, la legalidad de la transacción y la capacidad del promotor para terminar el proyecto a tiempo.
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