Las principales promotoras inmobiliarias de Egipto mantuvieron un alto nivel de ventas a principios de 2026, a pesar del enfriamiento de la demanda y de que el mercado inmobiliario haya entrado en una fase más cautelosa, según se desprende de los datos del informe de The Board Consulting.
Según el informe, el volumen total de contratos firmados por los diez mayores promotores inmobiliarios de Egipto en el primer trimestre de 2026 ascendió a 271 000 millones de libras egipcias, es decir, más de 5000 millones de dólares. Esto supone un 6,5 % menos que los 290 000 millones de libras registrados el año anterior, una cifra récord; sin embargo, el indicador sigue siendo considerablemente superior a los niveles de años anteriores y confirma la solidez de los principales actores del mercado.
En términos físicos, las ventas se redujeron más, aproximadamente un 15 %, hasta situarse en unos 15 500 inmuebles. Esto refleja un comportamiento más cauteloso por parte de los compradores ante el aumento de los costes de construcción, la volatilidad de las divisas, los cambios en las condiciones de financiación y la incertidumbre macroeconómica general.
Sin embargo, el mercado no se ha desplomado, sino que más bien está cambiando de estructura. Los principales flujos de efectivo se concentran en los promotores más grandes y financieramente sólidos, mientras que los pequeños y medianos promotores se enfrentan a presiones debido al coste del capital, la competencia y la necesidad de ofrecer plazos de pago prolongados.
El líder geográfico sigue siendo el Este de El Cairo, que generó contratos por valor de 130 000 millones de libras durante el trimestre. La demanda se ve respaldada por los nuevos complejos residenciales, la proximidad a la Nueva Capital Administrativa y el desarrollo a gran escala de las infraestructuras en la parte oriental de la aglomeración.
Para los compradores extranjeros, Egipto sigue siendo uno de los grandes mercados inmobiliarios más asequibles de la región. La depreciación de la libra egipcia ha abaratado relativamente la vivienda para los compradores que pagan en dólares, euros o divisas de los países del Golfo Pérsico. Según datos de Global Property Guide, los precios inmobiliarios en Egipto en octubre de 2025 aumentaron un 13,25 % interanual, pero en términos reales —teniendo en cuenta la inflación— el crecimiento fue de solo un 0,67 %.
La demanda externa principal la generan varios grupos. El primero son los inversores de los países del Golfo Pérsico, sobre todo de los Emiratos Árabes Unidos, Arabia Saudí, Kuwait, Catar, Baréin y Omán. Los promotores egipcios promocionan activamente proyectos en el CCG, y los compradores del Golfo tienen una alta capacidad de pago e interés en grandes proyectos turísticos y urbanos. Invest-Gate señala que son precisamente los compradores de los países del Golfo y la diáspora egipcia los que ya representan alrededor de un tercio de las ventas en el marco de la iniciativa de «exportación inmobiliaria».
El segundo grupo es la diáspora egipcia. Para los egipcios que viven en Europa, EE. UU., los países del Golfo y otras regiones, los inmuebles en Egipto siguen siendo una forma de mantener el vínculo con el país, proteger el capital frente a la inflación y adquirir una vivienda para la familia o para un futuro regreso.
El tercer grupo son los compradores de países árabes donde existe inestabilidad política o económica. Entre ellos se suele mencionar a ciudadanos de Siria, Irak, Sudán y Palestina. Para una parte de estos compradores, los inmuebles en Egipto no solo están relacionados con la inversión, sino también con la residencia, la obtención del estatus de residente y la seguridad a largo plazo.
El cuarto grupo está formado por compradores de Rusia, Ucrania y Kazajistán, principalmente en las localidades turísticas del mar Rojo, incluyendo Hurgada, El Gouna y las zonas alrededor de Sahl Hasheesh. Para ellos, Egipto resulta atractivo por su bajo umbral de entrada, su clima cálido, la demanda turística y la posibilidad de adquirir una vivienda a un precio más bajo que en Turquía, los Emiratos Árabes Unidos o en algunos mercados europeos.
El quinto grupo lo forman los compradores europeos, entre los que se incluyen ciudadanos de Alemania, el Reino Unido, Italia y otros países de la UE, que consideran Egipto como un mercado de inmuebles vacacionales asequibles, alquileres y residencias de temporada.
Para los compradores extranjeros, una característica importante del mercado son los largos plazos de pago a plazos que ofrecen los promotores. En Egipto, una parte significativa de las viviendas se vende en fase de construcción, y los compradores suelen aportar un pago inicial del 5-10 % y liquidar el resto en un plazo de 7 a 10 años. Este mecanismo hace que el mercado sea accesible, pero al mismo tiempo aumenta la importancia de elegir un promotor fiable y de realizar una revisión jurídica del contrato.
El Gobierno de Egipto también está tratando de desarrollar más activamente la «exportación de inmuebles» como fuente de ingresos en divisas. Las autoridades consideran el sector como una herramienta para atraer capital extranjero, especialmente tras la operación de Ras El-Hekma con ADQ de Abu Dabi por valor de 35 000 millones de dólares, que se convirtió en el mayor acuerdo de inversión extranjera directa de la historia del país.
De este modo, el mercado inmobiliario egipcio no entra en una fase de crisis, sino en una fase de selección de los actores más sólidos. Los compradores se están volviendo más cautelosos, el volumen de transacciones en unidades está disminuyendo, pero los principales promotores siguen generando miles de millones de dólares en ventas. Para los inversores extranjeros, la cuestión principal ahora no es solo el precio, sino la fiabilidad del proyecto, los riesgos cambiarios, la legalidad de la transacción y la capacidad del promotor para terminar el proyecto a tiempo.
La promotora Standard One ha anunciado el lanzamiento de un nuevo proyecto de inversión y residencial en Kiev, S1 Poznyaki, un edificio de apartamentos de 756 apartamentos en la orilla izquierda del río Dnipro, informa el servicio de prensa de la empresa.
«S1 Poznyaki es nuestro nuevo y mayor proyecto hasta la fecha. Estamos ampliando nuestra red de edificios de apartamentos y alcanzando una nueva escala en Kiev», declaró Nadezhda Rybakova, directora comercial de Standard One, citada en el comunicado.
Señaló que el proyecto se basa en el modelo de construcción en alquiler, que lleva muchos años funcionando en el primer edificio de la cadena, el S1 VDNH. El edificio está diseñado pensando en la liquidez. La mayoría de los apartamentos son estudios compactos, muy demandados en el mercado de alquiler.
El rendimiento previsto es del 8-12% anual en dólares, y el potencial de capitalización durante el periodo de construcción de 2-3 años es de hasta el 40% en moneda local.
S1 Poznyaki está situado en el barrio de Poznyaki, en el distrito de Darnytskyi de Kiev. El edificio tiene 24 plantas: las dos primeras incluyen 7.000 m2 de locales comerciales, y las plantas 3ª a 24ª incluyen 756 apartamentos de alquiler. Alrededor del 80% de los apartamentos son de una sola habitación, con estudios de 35 m2.
Los apartamentos se están construyendo con un acabado de caja blanca y están listos para ser amueblados y alquilados en el momento de la entrega. Todas las obligaciones operativas corren a cargo de S1 Property, una empresa de gestión inmobiliaria de renta interna, como la limpieza, la reparación, la instalación de equipos, la búsqueda de inquilinos, la firma de contratos, el seguimiento del estado de los apartamentos y la administración. Todo funciona a través de un único servicio.
El edificio dispondrá de un generador para suministrar electricidad en caso necesario y de su propia caldera en el tejado para suministrar agua y calefacción. Durante los apagones, en particular, la casa seguirá siendo totalmente autónoma durante dos días. Hay un aparcamiento de invitados para 360 coches. El complejo está equipado con un refugio y un sistema de control de acceso y videovigilancia, además de seguridad física.
La estación de metro más cercana es Poznyaki A 2-3 minutos a pie, cerca del lago Sribnyi Kol con zonas para pasear, un parque, un terraplén, campos de deportes. A pocos minutos hay escuelas, guarderías, supermercados, cafeterías y toda la infraestructura necesaria para una vida cómoda.
El vestíbulo, de unos 500 m2, dispone de coworking, salas de estar y su propio espacio de cine. Se han creado varios formatos de espacios comunitarios, hay un gimnasio, así como espacios para fitness, pilates, yoga y TRX. Hay una lavandería para las necesidades domésticas.
Los locales comerciales están destinados a un supermercado, una cafetería, una pizzería, una farmacia, un dentista y oficinas.
Standard One (S1) es una empresa de desarrollo de ciclo completo que ha estado desarrollando el segmento de construcción para alquilar en Kiev desde 2016. La cartera incluye el proyecto finalizado S1 VDNH y los nuevos edificios S1 Obolon, S1 Terminal, S1 Nyvky y S1 Poznyaki.
Entendemos que la cuestión de la seguridad en los complejos residenciales, incluida la infraestructura social, requiere un enfoque integral.
Por eso aplicamos en nuestros proyectos un sistema de seguridad de tres niveles: seguridad personal (recinto cerrado, sistema de control de acceso, videovigilancia y seguridad), seguridad energética (mayor automatización de las comunicaciones de ingeniería, uso de fuentes alternativas de generación de energía (si es necesario), así como diseño de bombas geotérmicas para la construcción de apartamentos, que reducen el consumo de calefacción en al menos un 40% y el consumo de energía en unos 35 kWh por metro cuadrado), y seguridad social», afirma la empresa. Esto, como demuestra la práctica de las viviendas ya habitadas, elimina muchos problemas domésticos y de convivencia en el territorio.
Los equipamientos sociales no están aislados en el tiempo y el espacio de las urbanizaciones puntuales (escuelas, guarderías, centros de desarrollo, centros comunitarios), sino que forman parte de nuestro ecosistema vital. Por lo tanto, están totalmente diseñados de acuerdo con nuestros planteamientos y valores: pensada ergonomía del espacio vital, alto nivel de eficiencia energética (conseguido, por ejemplo, mediante ventanas de doble acristalamiento con una nueva generación de vidrio de alta calidad con pulverización catódica por magnetrón, que permite que la luz solar penetre en la habitación sin dejar pasar el calor del sol, lana mineral duradera y resistente al calor de la marca mundial Rockwool, que proporciona un microclima interior óptimo sin interferir en la difusión natural del exceso de vapor de agua y demostrando unas elevadas propiedades de aislamiento térmico), estética y servicio del más alto nivel.
Actualmente, nuestra cartera de grandes instalaciones sociales incluye guarderías y escuelas en diversas fases de ejecución, y ya conocemos a los operadores: KMDS (complejo residencial Lucky Land) y una escuela primaria en el clúster multifuncional Park Lake City (British International School in Ukraine), un centro comunitario para vecinos en Park Lake City con un restaurante y varias zonas de ocio, donde todos encontrarán algo para todos. En Park Lake City también se ubicará una guardería bilingüe. Será una instalación de dos plantas con una superficie de casi 3.000 m2, pensada para 180 niños de 3 a 5 años.
En total, tendremos 6 guarderías sólo en el complejo residencial Lucky Land, así que tenemos bastante trabajo por hacer. Tenemos previsto ponerlo todo en marcha gradualmente con la construcción de nuevas casas para satisfacer orgánicamente la demanda de los padres jóvenes de un espacio de alta calidad, seguro y cómodo para que crezcan sus hijos.
Daria Bedia, Directora de Marketing de DIM
El porcentaje de transacciones de inversión en la estructura de ventas del mercado inmobiliario primario se sitúa en torno al 15%, más del doble de la cifra anterior a la guerra, según una encuesta entre promotores realizada por Interfax-Ucrania.
«La proporción de pisos de inversión varía según las distintas clases de inmuebles residenciales. La tasa media de este tipo de transacciones se sitúa en torno al 15%. Desde principios del año pasado, la proporción de apartamentos en construcción prácticamente no ha variado, mientras que se ha reducido a la mitad en comparación con el período anterior a la guerra», declaró KAN Development a la agencia.
Según la empresa, el retrato de los inversores no ha cambiado significativamente, pero hay más compradores de las regiones y quienes desean adquirir apartamentos familiares de varias habitaciones.
Según la promotora Alliance Novobud, la proporción de transacciones de inversión en su estructura de ventas es actualmente de una media del 15%, mientras que antes de la invasión a gran escala la cifra era del 20-25% en Brovary y del 30-40% en Kiev.
Según Iryna Mikhalova, CMO de Alliance Novobud, hay una gran demanda de casas terminadas o muy terminadas, pero también crece el interés por invertir en la fase de excavación debido a la creciente escasez de pisos terminados.
«El retrato del comprador no ha cambiado mucho. En la mayoría de los casos, se trata de personas, inversores privados, que se dedican al negocio del alquiler o planean vender el inmueble por cesión. También hay personas jurídicas que compran pisos al por mayor para revenderlos una vez reformados. Tienen muchas esperanzas puestas en la demanda de compradores en el marco de los programas eOselya y eRestoration», señaló el experto.
Kovalska Real Estate también observó una recuperación moderada de la demanda de inversión. Según Igor Subotenko, director de la empresa, la proporción de este tipo de transacciones es actualmente del 20% en la clase confort.
«Se compran apartamentos para ahorrar dinero y aumentar el margen de construcción de principio a fin, ya que el coste de cada nuevo proyecto es cada vez mayor», explicó.
Según el experto, los inversores están interesados en apartamentos para familias de cuatro o más personas: apartamentos zonificados de un dormitorio de hasta 60 m2, apartamentos de dos y tres dormitorios de hasta 110 m2.
La proporción de la demanda de inversión en la estructura de ventas de Intergal-Bud es actualmente del 10-15%, mientras que el año pasado era del 5-10%, y antes de la invasión a gran escala era del 40% o más. Al mismo tiempo, el retrato del inversor ha cambiado algo.
«Antes de la invasión a gran escala, registramos un interés considerable en la inversión primaria entre los propietarios de empresas y los representantes de la industria de TI. En 2021, los jóvenes de entre 28 y 30 años compraban viviendas para ganar dinero. Ahora son personas de más de 40 años, entre las que casi no hay representantes de las industrias tecnológicas y creativas, pero sí muchos empleados y funcionarios», afirma Anna Laevska, Directora Comercial de Intergal-Bud.
Según ella, la proporción de desplazados internos entre los inversores también ha aumentado, ya que invierten los ahorros que les quedan en metros cuadrados para ganar dinero después de comprar una vivienda.
Según Daria Bedia, Directora de Marketing del Grupo DIM, los clientes de la promotora compran principalmente viviendas para sí mismos, pero alrededor del 10% de las transacciones son de inversión. La mayoría de los inversores son profesionales, que ya han tenido propiedades en cartera.
Los apartamentos de un dormitorio son los más demandados en la clase confort+, y la superficie solicitada disminuye una media de 15 m2.
El Grupo también está estudiando introducir en sus proyectos un formato de viviendas de renta gestionadas por un operador profesional.
«Se trata de un producto independiente que estamos desarrollando activamente. Dos de nuestros proyectos incluyen apartamentos con servicios hoteleros como parte del desarrollo residencial. El valor añadido incluye el mejor servicio para los propietarios por parte de operadores de renombre, la posibilidad de alojar cómodamente a familiares y amigos en sus casas sin violar su intimidad, y una infraestructura interna bien desarrollada, ya que los apartamentos se convierten en un centro de atracción de servicios adicionales: spa, restaurante, coworking, zonas infantiles, etc.», explicó Bedia.
Según Roman Davymuka, Consejero Delegado de Avalon, los promotores están desarrollando activamente servicios adicionales para las viviendas de inversión.
«La gente invierte sobre todo a largo plazo: si compran un apartamento, quieren reformarlo y luego recibir ingresos por alquiler. Creemos que los servicios holísticos especiales del promotor, incluidas las reparaciones, son el futuro del producto, y el mercado evolucionará hacia apartamentos totalmente acabados», afirma.
Kovalska Real Estate está considerando la posibilidad de ofrecer un servicio de renovación llave en mano. Se espera que el coste de las reparaciones sea de 400 dólares por metro cuadrado. Está previsto que el servicio se ponga en marcha en la nueva fase del complejo residencial Rusanivska Havan, señaló el director de la empresa.
Según el servicio de prensa de KAN Development, el promotor ha puesto en marcha el servicio KAN Market, que permite a los clientes vender o alquilar su propiedad y gestionar el ciclo completo.
Por su parte, Alliance Novobud está explorando varios formatos de servicios adicionales para viviendas de inversión, incluida la gestión tanto de apartamentos como de plazas de aparcamiento.
«Estamos estudiando la posibilidad de contratar a socios externos para llevar a cabo la colaboración, así como a una empresa de gestión interna», dijo Mikhaleva.
Bedia, DIM, Kovalska Real Estate, promotor, vivienda, Суботенко
