Los compradores extranjeros representan alrededor del 60 % de la demanda de viviendas de lujo en España, y los precios en este segmento han subido aproximadamente un 30 % en los últimos cinco años. Junto a los tradicionales compradores británicos y alemanes, quienes muestran ahora una actividad más notable son los ciudadanos de los Países Bajos, Polonia y Estados Unidos, así como los clientes acaudalados de los países del Golfo Pérsico. Los ucranianos también siguen estando entre los compradores extranjeros más activos del mercado inmobiliario español.
Estas estimaciones figuran en los datos de Hiscox sobre el mercado inmobiliario español de gama ultra-lujo publicados en agosto. Se trata, sobre todo, de propiedades con un valor a partir de 3 millones de euros.
La mayor parte de la demanda se concentra en tan solo unas pocas regiones. Las Islas Baleares, la provincia de Málaga, Madrid y Barcelona concentran el 83 % de la oferta inmobiliaria española con un valor superior a los 3 millones de euros.
Se observa una proporción especialmente elevada de extranjeros en los mercados turísticos. En Benahavís, en la provincia de Málaga, los compradores extranjeros representan alrededor del 84 % de las transacciones de inmuebles de lujo, mientras que en Andratx, en Mallorca, la cifra ronda el 79 %. En Madrid, la situación es inversa: en la propia capital, los extranjeros solo representan alrededor del 14 % de las transacciones de este segmento, mientras que en el prestigioso barrio de Alcorcón, la cifra asciende al 17 %. Así pues, el mercado de lujo de Madrid sigue orientado, en mayor medida, al comprador español acaudalado.
Los extranjeros no residentes pagan, además, algunos de los precios más altos por metro cuadrado, ya que se centran en inmuebles situados en las zonas más prestigiosas. Según las estimaciones de Hiscox, fue precisamente el capital internacional uno de los factores que provocó un aumento de los precios de los inmuebles de lujo en España de aproximadamente un 30 % en cinco años.
El estudio de Hiscox no ofrece una clasificación detallada por nacionalidad de los compradores de viviendas con un valor superior a 3 millones de euros. Sin embargo, los últimos datos de los registros españoles permiten identificar qué grupos de extranjeros son actualmente los más activos en el mercado del país en su conjunto.
En el segundo trimestre de 2026, los extranjeros adquirieron en España más de 26 800 viviendas, lo que supuso un récord del 15,98 % del total de transacciones registradas.
El primer puesto lo ocuparon los ciudadanos del Reino Unido, con una cuota del 6,99 % de las compras extranjeras, prácticamente a la par con los ciudadanos de los Países Bajos (6,94 %). Les siguieron Alemania, con un 6,11 %; Marruecos, con un 6,09 %; Rumanía, con un 5,70 %; Italia, con un 5,13 %; Francia, con un 4,97 %, y Polonia, con un 4,33 %.
Durante el primer semestre, los británicos adquirieron alrededor de 3.570 inmuebles, mientras que los compradores de los Países Bajos, unos 3.490. La demanda neerlandesa creció aproximadamente un 12 % en términos interanuales, y la polaca, alrededor de un 11 %.
En el propio mercado de lujo, la estructura de la demanda está cambiando de forma aún más notable. En junio, Reuters señaló una fuerte afluencia a Madrid y a la Costa del Sol de compradores acaudalados procedentes de Polonia, Estados Unidos y los países del Golfo Pérsico. Al mismo tiempo, los británicos y los alemanes siguen siendo grupos tradicionalmente importantes de propietarios extranjeros en la costa española.
La demanda polaca ha crecido especialmente rápido en los últimos años. La proporción de polacos entre el total de compradores extranjeros ha aumentado aproximadamente del 1,6 % en 2019 al 4 % en 2025. En el complejo de lujo Santa Clara, en Marbella, que se terminó de construir el año pasado, alrededor del 70 % de las 102 viviendas se vendieron a clientes polacos. Los compradores polacos también predominan entre los clientes del rascacielos residencial de 64 plantas que se está construyendo en Benidorm.
Al mismo tiempo, el capital estadounidense está creciendo rápidamente. Según datos de la agencia inmobiliaria Gilmar, la proporción de clientes de EE. UU. en sus transacciones aumentó del 0,5 % en 2024 al 6,2 % en 2025, y los estadounidenses ya han superado a los británicos como principales compradores extranjeros en la Costa del Sol. A escala de toda España, los compradores de EE. UU. también destacan por el elevado valor de las viviendas que adquieren.
Los ucranianos también se encuentran entre los compradores extranjeros de inmuebles más destacados en España, aunque sus adquisiciones no se centran exclusivamente en el segmento de lujo.
En el primer trimestre de 2026, los ciudadanos de Ucrania representaron el 3,08 % del total de compras de viviendas por parte de extranjeros, ocupando el décimo puesto entre las nacionalidades. Esto equivale aproximadamente a entre 760 y 765 transacciones en tres meses. En el segundo trimestre, la cuota de los ucranianos fue de alrededor del 2,94 %, lo que les situó en el undécimo puesto entre los compradores extranjeros. Durante el primer semestre, los ucranianos pudieron adquirir alrededor de 1 500 viviendas. Esta última cifra es estimativa, ya que los registradores españoles no publicaron por separado el número absoluto de transacciones ucranianas correspondientes al semestre.
A modo de comparación, en el segundo trimestre los compradores ucranianos se situaron justo por detrás de China, cuya cuota fue del 3,02 %. Al mismo tiempo, Ucrania se mantuvo por delante de toda una serie de mercados tradicionales de compradores extranjeros.
Ya en el primer semestre de 2025, los ucranianos establecieron un récord histórico para ellos al comprar 2 165 inmuebles. En aquel momento, el número de transacciones de ciudadanos ucranianos creció un 4,5 % en términos interanuales. El precio medio de las viviendas adquiridas por los ucranianos se situó en torno a los 1 832 euros por metro cuadrado, lo que es notablemente inferior al nivel de los compradores estadounidenses, alemanes o escandinavos, y pone de manifiesto que una parte significativa de la demanda ucraniana no se centra en el segmento de ultra lujo, sino en el segmento normal y medio.
Desde una perspectiva regional, los ucranianos tienen una presencia especialmente notable en la Comunidad Valenciana, donde, a finales de 2025, representaban el 5,92 % de todas las compras de viviendas por parte de extranjeros.
Cabe destacar que la supresión por parte de España del programa Golden Visa a partir del 3 de abril de 2025 prácticamente no alteró la situación en el segmento de precios más alto.
Según las estimaciones de Hiscox, las operaciones relacionadas con la obtención de un permiso de residencia a través de inversiones representaban solo alrededor del 0,5 % del número total de transacciones. El comprador típico de un inmueble valorado en varios millones de euros elige España, ante todo, por la calidad de vida, el clima, la seguridad, las infraestructuras y la posibilidad de diversificar su capital, y no con el fin de obtener un permiso de residencia.
Reuters también confirma esta tendencia: la inestabilidad geopolítica se ha convertido en un factor adicional que impulsa la demanda. Para algunas familias polacas y ucranianas, una vivienda en la Costa del Sol se considera un refugio lejos de la frontera oriental de Europa; los compradores estadounidenses buscan un lugar alternativo donde residir e invertir su capital, mientras que los clientes de los países del Golfo Pérsico empiezan a considerar España como una posible alternativa a Dubái.
De este modo, el mercado inmobiliario de lujo en España se está volviendo cada vez más internacional.
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