Los compradores extranjeros representan alrededor del 60 % de la demanda de viviendas de lujo en España, y los precios en este segmento han subido aproximadamente un 30 % en los últimos cinco años. Junto a los tradicionales compradores británicos y alemanes, quienes muestran ahora una actividad más notable son los ciudadanos de los Países Bajos, Polonia y Estados Unidos, así como los clientes acaudalados de los países del Golfo Pérsico. Los ucranianos también siguen estando entre los compradores extranjeros más activos del mercado inmobiliario español.
Estas estimaciones figuran en los datos de Hiscox sobre el mercado inmobiliario español de gama ultra-lujo publicados en agosto. Se trata, sobre todo, de propiedades con un valor a partir de 3 millones de euros.
La mayor parte de la demanda se concentra en tan solo unas pocas regiones. Las Islas Baleares, la provincia de Málaga, Madrid y Barcelona concentran el 83 % de la oferta inmobiliaria española con un valor superior a los 3 millones de euros.
Se observa una proporción especialmente elevada de extranjeros en los mercados turísticos. En Benahavís, en la provincia de Málaga, los compradores extranjeros representan alrededor del 84 % de las transacciones de inmuebles de lujo, mientras que en Andratx, en Mallorca, la cifra ronda el 79 %. En Madrid, la situación es inversa: en la propia capital, los extranjeros solo representan alrededor del 14 % de las transacciones de este segmento, mientras que en el prestigioso barrio de Alcorcón, la cifra asciende al 17 %. Así pues, el mercado de lujo de Madrid sigue orientado, en mayor medida, al comprador español acaudalado.
Los extranjeros no residentes pagan, además, algunos de los precios más altos por metro cuadrado, ya que se centran en inmuebles situados en las zonas más prestigiosas. Según las estimaciones de Hiscox, fue precisamente el capital internacional uno de los factores que provocó un aumento de los precios de los inmuebles de lujo en España de aproximadamente un 30 % en cinco años.
El estudio de Hiscox no ofrece una clasificación detallada por nacionalidad de los compradores de viviendas con un valor superior a 3 millones de euros. Sin embargo, los últimos datos de los registros españoles permiten identificar qué grupos de extranjeros son actualmente los más activos en el mercado del país en su conjunto.
En el segundo trimestre de 2026, los extranjeros adquirieron en España más de 26 800 viviendas, lo que supuso un récord del 15,98 % del total de transacciones registradas.
El primer puesto lo ocuparon los ciudadanos del Reino Unido, con una cuota del 6,99 % de las compras extranjeras, prácticamente a la par con los ciudadanos de los Países Bajos (6,94 %). Les siguieron Alemania, con un 6,11 %; Marruecos, con un 6,09 %; Rumanía, con un 5,70 %; Italia, con un 5,13 %; Francia, con un 4,97 %, y Polonia, con un 4,33 %.
Durante el primer semestre, los británicos adquirieron alrededor de 3.570 inmuebles, mientras que los compradores de los Países Bajos, unos 3.490. La demanda neerlandesa creció aproximadamente un 12 % en términos interanuales, y la polaca, alrededor de un 11 %.
En el propio mercado de lujo, la estructura de la demanda está cambiando de forma aún más notable. En junio, Reuters señaló una fuerte afluencia a Madrid y a la Costa del Sol de compradores acaudalados procedentes de Polonia, Estados Unidos y los países del Golfo Pérsico. Al mismo tiempo, los británicos y los alemanes siguen siendo grupos tradicionalmente importantes de propietarios extranjeros en la costa española.
La demanda polaca ha crecido especialmente rápido en los últimos años. La proporción de polacos entre el total de compradores extranjeros ha aumentado aproximadamente del 1,6 % en 2019 al 4 % en 2025. En el complejo de lujo Santa Clara, en Marbella, que se terminó de construir el año pasado, alrededor del 70 % de las 102 viviendas se vendieron a clientes polacos. Los compradores polacos también predominan entre los clientes del rascacielos residencial de 64 plantas que se está construyendo en Benidorm.
Al mismo tiempo, el capital estadounidense está creciendo rápidamente. Según datos de la agencia inmobiliaria Gilmar, la proporción de clientes de EE. UU. en sus transacciones aumentó del 0,5 % en 2024 al 6,2 % en 2025, y los estadounidenses ya han superado a los británicos como principales compradores extranjeros en la Costa del Sol. A escala de toda España, los compradores de EE. UU. también destacan por el elevado valor de las viviendas que adquieren.
Los ucranianos también se encuentran entre los compradores extranjeros de inmuebles más destacados en España, aunque sus adquisiciones no se centran exclusivamente en el segmento de lujo.
En el primer trimestre de 2026, los ciudadanos de Ucrania representaron el 3,08 % del total de compras de viviendas por parte de extranjeros, ocupando el décimo puesto entre las nacionalidades. Esto equivale aproximadamente a entre 760 y 765 transacciones en tres meses. En el segundo trimestre, la cuota de los ucranianos fue de alrededor del 2,94 %, lo que les situó en el undécimo puesto entre los compradores extranjeros. Durante el primer semestre, los ucranianos pudieron adquirir alrededor de 1 500 viviendas. Esta última cifra es estimativa, ya que los registradores españoles no publicaron por separado el número absoluto de transacciones ucranianas correspondientes al semestre.
A modo de comparación, en el segundo trimestre los compradores ucranianos se situaron justo por detrás de China, cuya cuota fue del 3,02 %. Al mismo tiempo, Ucrania se mantuvo por delante de toda una serie de mercados tradicionales de compradores extranjeros.
Ya en el primer semestre de 2025, los ucranianos establecieron un récord histórico para ellos al comprar 2 165 inmuebles. En aquel momento, el número de transacciones de ciudadanos ucranianos creció un 4,5 % en términos interanuales. El precio medio de las viviendas adquiridas por los ucranianos se situó en torno a los 1 832 euros por metro cuadrado, lo que es notablemente inferior al nivel de los compradores estadounidenses, alemanes o escandinavos, y pone de manifiesto que una parte significativa de la demanda ucraniana no se centra en el segmento de ultra lujo, sino en el segmento normal y medio.
Desde una perspectiva regional, los ucranianos tienen una presencia especialmente notable en la Comunidad Valenciana, donde, a finales de 2025, representaban el 5,92 % de todas las compras de viviendas por parte de extranjeros.
Cabe destacar que la supresión por parte de España del programa Golden Visa a partir del 3 de abril de 2025 prácticamente no alteró la situación en el segmento de precios más alto.
Según las estimaciones de Hiscox, las operaciones relacionadas con la obtención de un permiso de residencia a través de inversiones representaban solo alrededor del 0,5 % del número total de transacciones. El comprador típico de un inmueble valorado en varios millones de euros elige España, ante todo, por la calidad de vida, el clima, la seguridad, las infraestructuras y la posibilidad de diversificar su capital, y no con el fin de obtener un permiso de residencia.
Reuters también confirma esta tendencia: la inestabilidad geopolítica se ha convertido en un factor adicional que impulsa la demanda. Para algunas familias polacas y ucranianas, una vivienda en la Costa del Sol se considera un refugio lejos de la frontera oriental de Europa; los compradores estadounidenses buscan un lugar alternativo donde residir e invertir su capital, mientras que los clientes de los países del Golfo Pérsico empiezan a considerar España como una posible alternativa a Dubái.
De este modo, el mercado inmobiliario de lujo en España se está volviendo cada vez más internacional.
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El mercado inmobiliario húngaro continuó su recuperación en 2025, y los precios subieron un 20 % en términos nominales y un 15 % teniendo en cuenta la inflación. El número de transacciones registradas se acercó a las 136 000, y la cifra definitiva, según las estimaciones de la Oficina Central de Estadística de Hungría (KSH), debería superar las 140 000 transacciones, según indica el último informe anual sobre el mercado.
No obstante, la KSH aún no ha publicado estadísticas detalladas para el año 2025 con el desglose de los compradores de viviendas por nacionalidad. El último análisis completo disponible muestra que, en 2024, los ciudadanos extranjeros adquirieron en Hungría 6.600 viviendas por un valor total de unos 834 millones de euros. Esto supuso un aumento del 5,2 % en el número de viviendas con respecto al año anterior.
De este modo, los extranjeros representaron alrededor del 5 % de todas las transacciones inmobiliarias en Hungría en 2024, mientras que, en términos monetarios, su participación en el volumen de negocio del mercado fue del 6,4 %. En total, ese año se vendieron en el país unos 131 100 inmuebles.
Tras un descenso de la actividad en 2023, el número de transacciones en Hungría aumentó en 2024 un 25 %, hasta alcanzar los 131 100. En 2025, el crecimiento continuó: al cierre de los datos, la Oficina Central de Estadística (KSH) había registrado 135 700 ventas, de las cuales 128 200 correspondieron al mercado de segunda mano y unas 7 600, a viviendas de nueva construcción. Se espera que el número definitivo de transacciones supere las 140 000.
El mercado se dinamizó de forma especialmente notable en la segunda mitad del año, tras la puesta en marcha del programa estatal de créditos hipotecarios con condiciones favorables «Home Start». En septiembre, el número de ventas fue un 47 % superior al del año anterior, y en el cuarto trimestre la KSH estimó un crecimiento interanual del número de transacciones de aproximadamente el 10 %.
En Budapest, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda de segunda mano en el cuarto trimestre de 2025 se situó en unos 3.240 euros.
El precio medio de los inmuebles vendidos alcanzó aproximadamente los 184.000 euros. Los pisos de construcción prefabricada se vendieron, de media, por unos 165 000 euros, mientras que las viviendas unifamiliares alcanzaron los 284 000 euros.
El precio por metro cuadrado en la capital aumentó un 21 % en un año. Sin embargo, en algunos segmentos el crecimiento fue aún mayor: los pisos de construcción prefabricada se encarecieron aproximadamente un 35 %.
Fuera de la capital, a finales de 2025 los precios más altos entre los centros administrativos se registraron en Debrecen —unos 2,62 mil euros por metro cuadrado—, en Győr — 2,45 mil euros, en Veszprém — 2,44 mil euros y en Szeged — alrededor de 2,38 mil euros por metro cuadrado.
A pesar de que se dispone de estadísticas generales prácticamente completas para el año 2025, la última clasificación detallada de compradores por nacionalidad publicada por la KSH se refiere, por el momento, al año 2024.
En ese año, los ciudadanos extranjeros adquirieron 6,6 mil viviendas, lo que supone un aumento del 5,2 % con respecto a 2023.
El valor total de los inmuebles adquiridos por extranjeros ascendió a aproximadamente 834 millones de euros, lo que representa el 6,4 % del volumen de negocio del mercado inmobiliario húngaro.
Estadísticas por principales grupos de extranjeros en 2024:
Alemania: 1 369 inmuebles
China: 708
Rumanía: 671
Eslovaquia: 671
Países Bajos: 438
Vietnam: 329
Austria: 268
Rusia: 185
Ucrania: 144
Israel: 137
Las diferencias entre los distintos grupos de extranjeros son especialmente evidentes en cuanto a la ubicación geográfica de las compras.
Los ciudadanos chinos realizaron el 91,5 % de sus transacciones en Budapest; los vietnamitas, el 96 %; y los rusos, el 84,9 %.
Los ucranianos se orientaron mucho menos hacia la capital: solo el 39,6 % de las viviendas que adquirieron se encontraban en Budapest. Así pues, la mayoría de los compradores ucranianos optaron por otras ciudades y regiones de Hungría.
Los alemanes, a pesar de ocupar el primer puesto en número de transacciones, prácticamente no se concentraron en la capital: solo el 8 % de sus compras se realizaron en Budapest. La KSH destaca la elevada actividad de los ciudadanos alemanes en pequeñas localidades del sur y el oeste de la región del Danubio.
El precio medio de una vivienda adquirida por un ciudadano ucraniano fue de unos 96 000 euros, y el precio medio por metro cuadrado, de aproximadamente 1 350 euros.
A escala de toda Hungría, los extranjeros representan alrededor del 5 % del número de transacciones, aunque en Budapest su influencia es considerablemente mayor. En 2024, a los ciudadanos extranjeros les correspondió el 7,8 % de las compras de viviendas en la capital y el 10 % de su valor total.
En las zonas del interior de Pest, los extranjeros participaron en aproximadamente el 19 % de todas las transacciones y, en términos de valor, representaron alrededor del 26 % del mercado. En este sentido, destacaron especialmente los compradores chinos y vietnamitas.
De este modo, las estadísticas oficiales más recientes ya permiten evaluar el mercado inmobiliario húngaro correspondiente a 2025: cerca de 136 000 transacciones registradas, con la perspectiva de superar las 140 000 tras el procesamiento definitivo de los datos, un aumento de los precios del 20 % y un posterior encarecimiento significativo de la vivienda en Budapest y en la mayoría de las grandes ciudades.
Sin embargo, aún no se ha publicado la distribución de las compras por nacionalidad correspondiente al año 2025.
Fuente original: Oficina Central de Estadística de Hungría (KSH).
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