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La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Chipre (Cyprus Property Developers Association, CPDA) se ha opuesto a las restricciones propuestas para la adquisición de inmuebles por parte de ciudadanos de países no pertenecientes a la Unión Europea, afirmando que los compradores extranjeros no son la causa principal del aumento del precio de la vivienda en la isla.

Los promotores consideran que los principales problemas del mercado son la insuficiente oferta de viviendas asequibles, la escasez de trabajadores de la construcción y el elevado coste de la construcción, según informó el medio chipriota Philenews el 27 de octubre de 2026.
Según las estimaciones de la asociación, los compradores extranjeros representan alrededor del 20 % de las ventas de viviendas en Chipre, por lo que atribuirles la responsabilidad principal del aumento de los precios carece de fundamento.

Los representantes del sector de la construcción también han señalado la falta de estadísticas fiables y unificadas sobre las viviendas que están realmente disponibles para la venta. Según ellos, las autoridades públicas utilizan datos sobre las licencias de obra concedidas, que no reflejan el número real de inmuebles que siguen a la venta.

En concreto, una parte significativa de los pisos puede venderse ya en la fase de diseño y tramitación de la documentación de autorización.
La asociación pone un ejemplo hipotético: si se han concedido permisos para la construcción de 10 000 inmuebles, pero 5 000 de ellos ya se han vendido, la oferta real para los nuevos compradores es solo la mitad de la cantidad indicada.

En consecuencia, el uso de estadísticas sobre permisos de construcción sin tener en cuenta las ventas previas puede crear una percepción exagerada del volumen de la oferta y dar lugar a decisiones erróneas en materia de política de vivienda.
Otro problema es la escasez de mano de obra en el sector de la construcción. Según las estimaciones de los promotores, la escasez de mano de obra limita las posibilidades del sector y alarga los plazos de ejecución de los proyectos, incluso cuando ya se han obtenido todos los permisos necesarios.

La asociación ha instado a las autoridades a realizar un análisis exhaustivo del parque inmobiliario existente, del volumen real de la oferta y de la estructura de la demanda, antes de introducir restricciones adicionales para los compradores de terceros países.
Al mismo tiempo, los datos del Departamento de Tierras y Catastro de Chipre (Department of Lands and Surveys, DLS) ponen de manifiesto el importante papel que desempeña la demanda extranjera en el mercado inmobiliario.

Según los datos de enero a septiembre de 2026, en Chipre se registraron 14 969 contratos de compraventa de inmuebles, lo que supone un aumento del 13,6 % con respecto al mismo periodo de 2025.
De este total, 6 267 contratos, es decir, aproximadamente el 41,9 %, correspondieron a compradores extranjeros. Los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE realizaron 4 173 compras, mientras que los compradores de países de la Unión Europea formalizaron 2 094 contratos.

De este modo, a los ciudadanos de terceros países les correspondió alrededor del 27,9 % de todos los contratos de compraventa de inmuebles registrados y aproximadamente dos tercios de las compras extranjeras.
La discrepancia entre la estimación de los promotores inmobiliarios, del 20 %, y las estadísticas de los contratos registrados se explica, en particular, por el uso de indicadores diferentes. Un contrato de compraventa puede registrarse antes de que finalice la construcción, mientras que la transferencia efectiva de la propiedad tiene lugar más tarde.

Según los datos de DLS correspondientes al periodo de enero a julio de 2026, se transfirieron 2.683 inmuebles a compradores extranjeros, lo que supone alrededor del 20,9 % del total de inmuebles para los que se ha completado el registro de la transferencia de la propiedad.
Por lo tanto, las cifras de contratos formalizados y de transacciones completadas no pueden compararse directamente como si fueran categorías estadísticas idénticas.

La mayor concentración de demanda extranjera se observa en las zonas costeras. Entre enero y septiembre de 2026, los compradores extranjeros firmaron 2 117 contratos en Pafos, 1 814 en Limassol y 1 543 en Lárnaca.
Al mismo tiempo, la proporción de extranjeros en el total de contratos de compraventa en Pafos alcanzó aproximadamente el 71 %, en Lárnaca, el 47 %, mientras que en Nicosia se situó en torno al 16 %.

Esto pone de manifiesto importantes diferencias regionales en la estructura de la demanda y explica por qué un posible endurecimiento de la normativa sobre la compra de inmuebles por parte de extranjeros podría afectar con mayor intensidad a los mercados costeros.
El debate en torno a la demanda extranjera se ha intensificado tras la presentación en el Parlamento de Chipre de iniciativas legislativas destinadas a restringir la adquisición de inmuebles por parte de ciudadanos de países no pertenecientes a la UE y de empresas bajo control extranjero.

En concreto, los representantes del partido AKEL han propuesto permitir que dichos ciudadanos adquieran como máximo una vivienda de hasta 200 m², así como limitar la compra de determinadas categorías de inmuebles comerciales.
Otras propuestas prevén un control más estricto de los beneficiarios finales de las empresas que adquieren inmuebles, así como restricciones a la compra de propiedades situadas cerca de infraestructuras estratégicas.

Los defensores de estos cambios atribuyen la necesidad de una mayor regulación al aumento del precio de la vivienda y a la disminución de su accesibilidad para la población local.
Sin embargo, la asociación de promotores inmobiliarios considera que las propuestas legislativas no están suficientemente respaldadas por estudios estadísticos.

Según afirman los promotores, no hay datos que confirmen la adquisición masiva de más de dos inmuebles residenciales por parte de un mismo comprador extranjero. Por lo tanto, la limitación del número de compras podría tener un impacto limitado en el precio de los inmuebles.
Al mismo tiempo, el aumento de la demanda extranjera es uno de los factores que influyen en el mercado. El Banco Central de Chipre señaló anteriormente que el aumento del precio de la vivienda se debe a una combinación de una demanda estable —en particular, la extranjera— y al incremento de los costes de construcción.

Según datos del regulador, en el primer trimestre de 2026 los precios de los inmuebles residenciales aumentaron un 7,5 % en términos interanuales; en concreto, los pisos subieron un 10,8 % y las viviendas unifamiliares, un 3 %.
La demanda extranjera de inmuebles en Chipre suele provenir de varios grandes grupos de compradores, entre los que se encuentran ciudadanos del Reino Unido, Rusia, Grecia, Israel y Líbano.

Según los datos del Ministerio del Interior de Chipre, presentados al Parlamento en enero de 2025, entre 2021 y 2024 los compradores extranjeros adquirieron más de 37 000 inmuebles. Durante ese mismo periodo, los ciudadanos chipriotas adquirieron más de 200 000 inmuebles.
El mayor número de compras entre los extranjeros durante este periodo correspondió a ciudadanos del Reino Unido. Les siguieron grandes grupos de compradores procedentes de Rusia, Israel, Grecia y Líbano.

Según estimaciones publicadas anteriormente por Open4Business, basadas en datos del Ministerio del Interior chipriota, los compradores británicos adquirieron aproximadamente 11.800 inmuebles, los rusos, 4.900; los ciudadanos de Grecia, 4.700; los de Israel, 3.900; los del Líbano, con 2.100 inmuebles.
No obstante, la estructura de la demanda extranjera varía considerablemente según las regiones.

En Limassol, entre 2021 y 2024, los rusos lideraron las ventas con 2.561 propiedades adquiridas, seguidos por los británicos con 1.840 y los israelíes con 1.154.
En Pafos, los principales compradores extranjeros fueron los ciudadanos del Reino Unido, con 4.483 inmuebles; los de Rusia, con 1.563; y los de Israel, con 1.291.

En Lárnaca, los grupos más numerosos fueron los británicos, con 2.743 inmuebles; los ciudadanos del Líbano, con 1.744; y los de Israel, con 1.406.
En Nicosia, el primer puesto entre los compradores extranjeros lo ocuparon los ciudadanos de Grecia, que adquirieron 1.626 inmuebles, seguidos de los británicos, con 1.584, y los australianos, con 545.

Los datos más recientes del Ministerio del Interior chipriota, correspondientes al periodo comprendido entre septiembre de 2024 y septiembre de 2025, ponen de manifiesto un creciente interés de los compradores israelíes por Lárnaca y Pafos.
En concreto, durante este periodo, los israelíes adquirieron 850 inmuebles en Lárnaca y 683 en Pafos. En Limassol, los rusos siguieron siendo el grupo más numeroso, con 846 compras, mientras que en Pafos lideraron la lista los británicos, con 890 inmuebles.

Los ciudadanos ucranianos también figuran entre los participantes más destacados del mercado inmobiliario chipriota. En las clasificaciones publicadas anteriormente para el periodo 2021-2024, Ucrania figuraba entre los diez primeros países de origen de los compradores extranjeros, ocupando el noveno puesto.
Según las estimaciones de los participantes en el mercado, los compradores ucranianos muestran un interés especial por los inmuebles de Limassol y Pafos, en particular por apartamentos para residencia permanente y propiedades de inversión.

Al mismo tiempo, las estadísticas actuales de DLS correspondientes a 2026 clasifican a los compradores extranjeros principalmente en ciudadanos de la UE y de terceros países, sin ofrecer un desglose completo y de acceso público por nacionalidades concretas. Por lo tanto, no es posible determinar con certeza el número actual de compras realizadas por rusos, ucranianos o israelíes entre enero y septiembre de 2026 basándose en estos datos.

La República de Chipre es miembro de la Unión Europea desde 2004. Los principales centros del mercado inmobiliario residencial del país siguen siendo Limassol, Pafos, Lárnaca y Nicosia. La demanda extranjera es especialmente notable en las zonas costeras, donde una parte significativa de las nuevas construcciones está orientada a compradores e inversores internacionales.