La transición a la flexibilidad del tipo de cambio gestionado aún no ha afectado a los precios de la vivienda en el mercado primario, pero puede cambiar el comportamiento de los compradores potenciales, y la subida del dólar en el futuro puede afectar a los costes de construcción, según los promotores ucranianos entrevistados por Interfax-Ucrania.
«No esperamos fuertes fluctuaciones de precios en el mercado primario. La vinculación al tipo de cambio actual del dólar estadounidense es una práctica habitual entre los promotores. Es decir, en caso de una depreciación significativa de la hryvnia frente al dólar, los precios por metro cuadrado en el equivalente en moneda nacional sí aumentarán. Sin embargo, actualmente no vemos ninguna razón para ello», declaró a la agencia Anna Laevska, Directora Comercial de Intergal-Bud.
Según ella, a corto plazo, el coste del metro cuadrado se verá influido principalmente por la dinámica de la demanda real y el coste de la construcción.
Al mismo tiempo, la subida del dólar puede provocar un aumento de los precios de los servicios de los contratistas y de los materiales de construcción, señaló Dmitry Novikov, director comercial de City One Development.
«En la actualidad, no vemos ningún requisito previo para una rápida subida de los precios en el mercado inmobiliario primario. Aunque el dólar se revalorice, no habrá cambios significativos en el mercado primario en un futuro próximo. Sin embargo, puede afectar al futuro: si sube el coste de los materiales de construcción, que están directamente ligados a la divisa, el coste de la construcción aumentará sin duda», afirmó.
Daria Bedia, Directora de Marketing del Grupo DIM, expresó una opinión similar.
«La política de precios en el mercado primario siempre está estrechamente vinculada a las fluctuaciones del tipo de cambio, ya que un gran porcentaje de los servicios de los contratistas y el coste de los materiales de construcción, por ejemplo, están ligados a la divisa estadounidense. Si el tipo de cambio sube significativamente, supondrá una carga adicional para el coste de la construcción, lo que hará subir el precio», afirma el experto.
Al mismo tiempo, la retórica sobre la «subida de precios» en el contexto de un tipo de cambio flexible no es más que una estratagema de marketing y un intento de persuadir a los compradores para que compren, señaló.
«No habrá un crecimiento rápido, dadas las limitaciones», dijo Bedia.
En caso de subida del dólar, los promotores sólo podrán frenar el crecimiento de los costes con la ayuda de las existencias de materiales de construcción adquiridas previamente, afirmó Irina Mikhaleva, directora de marketing de Alliance Novobud.
«Podemos afirmar con seguridad que, con el aumento del dólar, el coste de las materias primas también aumentará, sobre todo en hryvnia. El coste de la construcción también aumentará, ya que los fabricantes y proveedores de servicios y materiales de construcción subirán los precios. La única forma de frenar el crecimiento de los costes puede ser abastecerse de los materiales de construcción que se compraron antes y que ahora están a disposición de los constructores», dijo.
Mikhaleva señaló que la reacción del mercado sólo puede predecirse si el dólar sube gradualmente, sin saltos bruscos.
Por su parte, KAN Development cree que incluso una fluctuación brusca del tipo de cambio tendrá un impacto menor en el mercado inmobiliario.
«Incluso una fuerte fluctuación del tipo de cambio, si afecta al coste de los inmuebles, no afectará significativamente al mercado de la vivienda. Si el tipo de cambio baja un 10%, se fortalecerá más tarde. Los programas hipotecarios del Gobierno no se suspenderán y seguirán emitiéndose en hryvnia. En cuanto a las viviendas nuevas, los promotores seguirán ajustándose al precio de mercado en dólares. Hasta ahora, no vemos ningún factor que pueda desplomar bruscamente la hryvnia», comentó el promotor.
Según la oficina de prensa del Grupo Kovalska, la transición a la flexibilidad del tipo de cambio puede tener un impacto indirecto en la demanda y ralentizar el ritmo de recuperación del mercado promotor en medio de un descenso general del poder adquisitivo.
«Por ejemplo, los compradores que tienen ahorros en otra divisa y están dispuestos a comprar hoy pueden posponer sus decisiones de compra hasta que el tipo de cambio sea «mejor», mientras que los compradores que se plantean comprar al amparo de programas gubernamentales y asociados como eOselya, hipotecas preferentes, etc. pueden acudir al mercado secundario en busca de viviendas más baratas debido a la «incertidumbre»», señaló el promotor.
Susanna Karakhanyan, Jefa de Ventas de Greenville Group, también se refirió a la probabilidad de un cambio en el comportamiento de los compradores potenciales.
«Para quienes estén pensando ahora en comprar una vivienda, se abre una ventana de oportunidad para invertir antes de que el tipo de cambio haya cogido velocidad y haya empezado a crecer después del comercial. Es probable que esta situación acelere a los inversores que están dispuestos a pagar el precio completo de inmediato», dijo el experto a la agencia.
Además, la situación se ha vuelto impredecible para aquellos que planeaban contratar planes a plazos largos para la compra de viviendas.
«Mientras el tipo de cambio del NBU permaneció invariable durante más de un año, los inversores podían calcular claramente sus pagos. Ahora la situación será impredecible. Por lo tanto, los promotores intentarán tomar el control de la situación: por ejemplo, fijar el tipo de cambio durante cierto tiempo para no perder un comprador y demostrar fidelidad», dijo Karakhanyan.
Como ya se informó, el 3 de octubre el Banco Nacional de Ucrania pasó a un régimen de flexibilidad cambiaria gestionada.
Desde principios de otoño, las transacciones para la compra de apartamentos de clase de negocios con un precio medio de 2 mil dólares por metro cuadrado se han vuelto más frecuentes en el mercado inmobiliario primario, dijo a Interfax-Ucrania Daria Bedia, Directora de Marketing de DIM Group.
«Según las investigaciones de nuestros analistas, la clase business representa ahora el 25% de la estructura de ventas, aunque esta cifra era del 15% en primavera. Estas señales son alentadoras, por lo que esperamos un aumento de la demanda este otoño. Por supuesto, todo dependerá de las noticias en el frente, la frecuencia y las consecuencias de los bombardeos en la capital y los posibles cortes de electricidad. También somos conscientes de que es probable que esta categoría de compradores abandone Ucrania para pasar el invierno a finales de otoño», afirma Bedia.
Según ella, el nivel de demanda está directamente influido por el propio proyecto y su concepto, fase y actividad de construcción. Entre los criterios importantes figuran la reputación del promotor, su capacidad para cumplir su palabra en cuanto a plazos y promesas, así como la flexibilidad de las condiciones de compra en caso de pago al 100% y en caso de pago a plazos. Se presta mucha atención al tipo y la calidad de los materiales, la zonificación espacial, el diseño paisajístico, la empresa de servicios, la seguridad y los servicios de conserjería. Quienes eligen la clase business valoran un número suficiente de plazas de aparcamiento y un parking subterráneo con ascensor hasta las plantas residenciales.
Según los analistas del Grupo DIM, hay una gran demanda de apartamentos con una distribución correcta, más a menudo soluciones de planificación clásica o euroformatos con amplias cocinas y salones y habitaciones privadas aisladas.
La superficie de los apartamentos de un dormitorio, que se adquieren con más frecuencia en el segmento de negocios, alcanza los 50-55 metros cuadrados, la de los apartamentos de dos dormitorios – 75-80 metros cuadrados, la de los apartamentos de tres dormitorios – 100-120 metros cuadrados. Según el Director de Marketing de DIM, los atributos obligatorios de este tipo de apartamentos son una amplia zona de estar con ventanas panorámicas de 30 m2 o más, un dormitorio principal con vestidor y cuarto de baño independiente de 20 m2 o más, y una habitación infantil de 25 m2 o más con armario.
Al mismo tiempo, continúa la tendencia a reducir la superficie media de los pisos adquiridos.
Según ella, antes los hombres de negocios estaban interesados en apartamentos de tres dormitorios de 120-150 m2, mientras que ahora lo están en apartamentos de hasta 120 m2; al mismo tiempo, ahora hay más demanda de apartamentos de dos dormitorios de hasta 85 m2, frente a los 85-100 m2 de antes. Sólo la demanda de apartamentos de un dormitorio de 50-55 m2 no ha cambiado.
«La superficie media de los apartamentos en términos de demanda disminuyó en un 10-15%. Pero la mayor parte de los inmuebles vendidos se diseñaron antes de la guerra, por lo que los promotores siguen teniendo apartamentos grandes que no interesan mucho a los compradores. Al fin y al cabo, el recibo total de compra es ahora más importante. Por eso los promotores ofrecen condiciones más flexibles para los pisos grandes en cuanto a plazos y descuentos», resume Bedia.
DIM Group se fundó en 2014 e incluye seis empresas que cubren todas las fases de la construcción. Hasta ahora, ha puesto en marcha 12 edificios en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Se están construyendo seis complejos residenciales de clase confort+ y business: «New Autograph», «Metropolis», «Park Lake City», «Lucky Land», etc.
El Grupo Nova Poshta tiene previsto entrar en otros seis países de la UE antes de finales de año, abriendo allí sus primeras oficinas, según declaró Vyacheslav Klimov, copropietario de Nova Poshta, en el Foro Económico Internacional de Kiev celebrado esta semana.
«Nos estamos expandiendo. Ya estamos en ocho países. A finales de este año estaremos en seis más», afirmó Klimov.
El servicio de prensa de la empresa informó a Interfax-Ucrania de que Nova Post abrirá oficinas en Letonia, Estonia, Hungría, Italia, Francia y Austria.
En el foro, Klimov señaló que las oficinas de Nova Post en el extranjero serán bilingües: local y ucraniano.
«Hemos tomado la firme decisión de que en las oficinas de Nova Post en Europa se hablen dos idiomas. Será la lengua local y el ucraniano», dijo el copropietario de la empresa.
En el foro, dijo también que el grupo de la empresa destina unos 100 millones de UAH al mes a las necesidades del ejército. Klimov aclaró que 3.249 empleados de la empresa sirven actualmente en las Fuerzas Armadas ucranianas, y que 99 compañeros han muerto desde el comienzo de la invasión a gran escala.
Como se ha informado, Nova Post ya ha abierto 62 sucursales en Polonia, Lituania, República Checa, Rumanía, Alemania y Moldavia.
A principios de julio de 2023, la red de Nova Poshta en Ucrania incluía más de 10.000 sucursales y más de 14.000 oficinas de correos.
El Grupo incluye empresas ucranianas y extranjeras, como Nova Poshta, NP Logistic, el sistema de pago NovaPay y Nova Poshta Global.
El tipo medio de los nuevos depósitos en hryvnia para el sector empresarial disminuyó en septiembre 0,9 pp (puntos porcentuales) por segundo mes consecutivo, hasta el 12,5%, mientras que para los particulares se mantuvo en torno al 12,25% anual, tras el primer descenso de 0,5 pp en agosto en 14 meses.
Según la página web del BNU, el rendimiento de los depósitos en divisas de los particulares también se mantuvo sin cambios en septiembre, en torno al 1,15% anual, mientras que el rendimiento de los depósitos de las empresas cayó una media de 0,15 pp, hasta el 0,58% anual.
Los tipos de interés de los préstamos interbancarios, según el BNU, bajaron 1 pp en septiembre, hasta el 17,2% anual, incluidos los tipos a un día, 0,3 pp, hasta el 16,4% anual.
En cuanto al volumen de depósitos, la diferencia entre los depósitos de empresas y los de particulares siguió reduciéndose en septiembre: mientras que los depósitos de empresas disminuyeron en 12.100 millones de UAH, o un 1,1%, hasta 1 billón 116.300 millones de UAH, los depósitos de particulares aumentaron en 22.900 millones de UAH, o un 2,4%, hasta 999.400 millones de UAH.
Los hogares aumentaron sus depósitos tanto en hryvnia en un 2,5% hasta los 663.700 millones de UAH como en divisas en un 2% hasta el equivalente a 335.700 millones de UAH, mientras que en septiembre, los depósitos de las empresas en divisas disminuyeron en un 5,4% hasta los 340.200 millones de UAH, mientras que en hryvnia aumentaron en un 0,8% hasta los 776.100 millones de UAH.
La cartera total de préstamos, que volvió a crecer lentamente en julio, añadió otros 4 900 millones de UAH en septiembre para alcanzar los 975 000 millones de UAH.
El crecimiento fue impulsado por los préstamos en hryvnia al sector empresarial, que aumentaron un 1,9% hasta 509.600 millones de UAH, mientras que los préstamos en divisas disminuyeron un 1,4% hasta el equivalente a 230.800 millones de UAH.
En septiembre, los préstamos al consumo disminuyeron tanto en moneda nacional, un 0,3%, hasta 202 400 millones de UAH, como en moneda extranjera, un 0,4%, hasta el equivalente a 12 500 millones de UAH.
Como ya se informó, el 15 de septiembre, el BNU recortó el tipo de descuento del 22% al 20% anual, reduciendo también el tipo de los certificados de depósito a tres meses del 22% al 20%, mientras que el tipo de los certificados de depósito a un día se redujo del 18% al 16%.
La inflación en Ucrania se redujo al 7,1% interanual en septiembre, frente al 8,6% de agosto y el 11,3% de julio.
En enero-septiembre de este año, las empresas ucranianas aumentaron su consumo de productos metálicos laminados en un 92,96% en comparación con el mismo periodo del año anterior, hasta 2 millones 604,9 mil toneladas.
Según un comunicado de prensa emitido por Ukrmetallurgprom, durante este periodo se importaron 818,9 mil toneladas, es decir, el 31,44% del mercado nacional de consumo de metal laminado.
Según Ukrmetallurgprom, en enero-septiembre de 2023, los siderúrgicos ucranianos produjeron 3,93 millones de toneladas de acero laminado (un 83% en comparación con el mismo periodo de 2022), de las cuales, según el Consejo Científico y de Expertos de UAVtormet, se exportaron unos 2,14 millones de toneladas, es decir, un 54,4%. En el mismo período de 2022, la cuota de las exportaciones fue del 79,9% (3,78 millones de toneladas con una producción total de 4,73 millones de toneladas de productos metálicos laminados).
La cuota de los productos semiacabados en las exportaciones de 9M2023 fue del 43,16%, comparable a la del mismo periodo de 2022 (44,05%). La cuota de productos planos en las exportaciones en 9M2023 es ligeramente inferior a la de enero-septiembre de 2022 (36,58% y 37,84%, respectivamente). La cuota de los productos largos en las entregas de exportación en 9M2023 es significativamente superior a la del mismo periodo de 2023 (20,25% en 2023 frente a 18,11% en 2022).
«En enero-septiembre de 2023, la capacidad del mercado nacional ascendió a 2604,9 miles de toneladas de acero laminado, de las cuales 818,9 miles de toneladas, es decir, el 31,44%, fueron importadas. En el mismo periodo de 2022, la capacidad del mercado nacional fue de 1.350.000 toneladas, de las que se importaron 401.000 toneladas, es decir, el 29,7%. Por lo tanto, para 9 meses de 2023, hubo un aumento en la capacidad del mercado interno en un 92,96% en comparación con enero-septiembre de 2022, con un aumento simultáneo en la participación del componente de importación en un 1,73%», dice el comunicado de prensa.
La estructura de las importaciones en enero-septiembre de 2023 se caracteriza por un dominio significativo de los productos planos sobre los largos (75,48% y 24,45%, respectivamente); en el mismo período de 2022, el dominio de los productos planos sobre los largos fue también significativo (62,57% y 36,06%, respectivamente).
Según UAVtormet, los principales mercados de exportación de los productos siderúrgicos ucranianos en enero-septiembre de 2023 fueron la Unión Europea (84,0%) y el resto de Europa (6,8%).
Entre los importadores metalúrgicos en 9M2023, el primer lugar lo ocuparon otros países europeos (38,9%), el segundo la UE-27 (38,5%) y el tercero los países asiáticos (20,3%).
La Unión Europea se convirtió en el mayor donante de Ucrania en 2023, habiendo desembolsado ya 13.500 millones de euros en el marco de su instrumento de ayuda macrofinanciera y esperando desembolsar otros 4.500 millones de euros para finales de año, según declaró el Comisario europeo de Asuntos Económicos, Paolo Gentiloni.
«En general, el progreso es muy bueno, y soy optimista sobre las perspectivas de que Ucrania cumpla todas las condiciones para finales de 2024 y más allá», dijo el miércoles en la 4ª Mesa Redonda Ministerial sobre el Apoyo a Ucrania en la reunión del FMI y el Banco Mundial (BM) en Marrakech.
Según él, la UE y otros socios internacionales deben estar orgullosos de haber contribuido a cubrir el déficit de financiación de Ucrania tanto el año pasado como este año, y gracias a esta solidaridad, la economía ucraniana está hoy en mejor forma de lo que muchos esperaban.
«Contamos con el apoyo de todos los socios internacionales. También necesitamos armonizar las condiciones de apoyo entre los donantes internacionales y las instituciones financieras internacionales para garantizar la coherencia», añadió el Comisario Europeo, subrayando que la financiación sigue siendo un factor clave.
Señaló que Ucrania ha demostrado su capacidad para seguir aplicando importantes reformas económicas, recordando que las condiciones actuales de la ayuda financiera de la UE incluyen, entre otras cosas, la reforma judicial de Ucrania, la mejora de la regulación económica y la mejora del régimen de quiebras.
«La propuesta de la Comisión Europea de proporcionar 50.000 millones de dólares en los próximos cuatro años nos permitirá ayudar significativamente a cubrir las necesidades financieras de Ucrania», declaró Gentiloni.