Portugal recopila y publica oficialmente estadísticas sobre las transacciones en el mercado inmobiliario en las que participan compradores extranjeros, pero los datos de acceso público suelen estar agregados por grupos (compradores portugueses, residentes en la UE, no residentes/no pertenecientes a la UE), sin un desglose detallado por nacionalidad. Las clasificaciones detalladas de los países compradores suelen ser proporcionadas por empresas de análisis especializadas y medios de comunicación basándose en las bases de datos de las redes inmobiliarias.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE), en 2023 los extranjeros realizaron alrededor del 7,6 % de todas las compras de viviendas en el país, pero representaron aproximadamente el 13 % del valor total de las transacciones. Los compradores de países no pertenecientes a la UE pagan una media de unos 405 000 euros por propiedad, mientras que los extranjeros de la UE pagan unos 277 000 euros, y el precio medio del mercado es de unos 200 000 euros.
En algunas regiones, la proporción de extranjeros es mucho mayor. En el Algarve, representan alrededor del 27 % de todas las transacciones y hasta el 38 % del valor total de las ventas, mientras que 4 de cada 5 propiedades son compradas por no residentes. En las ciudades, sobre todo en Lisboa y Oporto, la proporción de transacciones extranjeras es menor, alrededor del 4-6 %, pero es precisamente en la capital donde se concentran las compras más caras.
Los analistas privados ofrecen un panorama detallado por nacionalidades. En Lisboa, según datos de la empresa Confidencial Imobiliário, en 2023 se vendieron 4750 apartamentos y casas por un valor de 2220 millones de euros en la Urban Rehabilitation Area, de los cuales 1580 inmuebles (aproximadamente un tercio) fueron comprados por extranjeros. Los compradores de América del Norte lideraron las ventas (aproximadamente el 16 % de todas las transacciones «extranjeras»), seguidos por los franceses (13 %) y los británicos (9 %). También tuvieron una presencia significativa los inversores chinos, brasileños y alemanes.
En el Algarve, según las estimaciones de la red Engel & Völkers, predominan los compradores británicos, pero también hay una presencia activa de ciudadanos de Alemania, Francia, Suecia, Suiza y los Países Bajos; el interés de los estadounidenses está creciendo notablemente.
A partir de estos datos y de los estudios de mercado, se puede destacar una «top 10» condicional de los compradores extranjeros más activos de inmuebles portugueses (por número de transacciones y volumen total de inversiones):
Los inversores que siguen el antiguo programa de «visados dorados» (principalmente de China, Brasil, Turquía, Estados Unidos y Sudáfrica) constituyen una categoría aparte, pero tras la reforma del programa, su cuota se está redistribuyendo gradualmente a favor de las transacciones «normales».
Así, Portugal publica datos oficiales sobre la proporción y los precios de las transacciones con extranjeros, pero el mapa detallado por nacionalidades se basa principalmente en estudios de agencias especializadas y análisis de mercado. En conjunto, muestran que la demanda la generan principalmente inversores de Europa Occidental, América del Norte y Brasil, mientras que el papel de los compradores de Europa Oriental y la CEI sigue siendo minoritario.
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