En el último año se ha producido una reactivación: la tasa media de transacciones de inversión en el mercado de Kiev y en los mercados regionales es del 15-20% debido a la liquidez de proyectos complejos de promotores que no han perdido la confianza durante la guerra total.
Al mismo tiempo, el retorno de los inversores y la compra de inmuebles con fines de inversión están muy influidos por la situación geopolítica, las noticias, los informes y las previsiones desde el frente y los bombardeos de las ciudades.
Para su propia vida, la gente elige el segmento del confort. El coste medio por m2 en edificios nuevos de clase confort es de 1.200-1.500 USD.
Los inversores están interesados en el segmento de negocios, pero sólo en proyectos con un concepto atractivo, una ubicación única y una competencia mínima.
Por ejemplo, en el complejo de clase business OLEGIV Podil by DIM, observamos una demanda muy estable de inversores interesados en la ubicación del antiguo Podil, la arquitectura y nuestro concepto de proyecto actualizado en el formato de art boutiqe.
El formato habitual de un complejo residencial de clase empresarial con un coste de 2000-3000 m2 no es popular entre los inversores. En la mayoría de los casos, se trata de edificios nuevos situados en los distritos de Pecherskyi, Shevchenkivskyi y Holosiivskyi. En la actualidad, hay un gran número de apartamentos en el mercado secundario procedentes de propietarios que, por diversas razones, se deshacen de ellos, a veces con grandes descuentos, lo que crea mucha competencia con el mercado primario para los promotores.
El año pasado, los inversores ni siquiera consideraban el segmento premium para invertir.
Ahora podemos constatar el interés que despiertan los inmuebles premium: cuanto más caro y exclusivo es el proyecto, más gente lo compra como inversión anticipada.
La preventa cerrada del proyecto premium The One de DIM superó todas nuestras expectativas, y desde principios de año hemos vendido casi el 30% de los apartamentos. Esto sugiere que la gente está dispuesta a invertir incluso en la fase de excavación en proyectos conceptuales de alta calidad con soluciones de ingeniería innovadoras. Los inversores valoran la exclusividad y buscan inversiones. Por cierto, The One tiene la cuota más alta de transacciones de inversión, porque para los compradores de bienes inmuebles de primera calidad definitivamente no es el lugar principal de residencia, sino más bien 3-5-10 apartamentos que se compran con fines de inversión.
Los apartamentos más populares para los inversores son los de 1-2 dormitorios de hasta 60 m2. Tenemos casi un 70% de solicitudes de estos apartamentos, lo que indica el interés de los inversores. Sin embargo, me gustaría señalar que estamos hablando de nuestra ubicación única, donde no habrá otros proyectos similares.
En general, la proporción de transacciones de inversión en DIM antes de la guerra era del 50%.
Ahora, la demanda de apartamentos como inversión es bastante limitada y asciende al 20%. La gente los compra sobre todo para ahorrarse el dinero de la depreciación y para ganar dinero con la reventa en el futuro. También hay una pequeña proporción de transacciones con el fin de alquilar la propiedad.
El criterio clave para un comprador de inversión es encontrar una propiedad con el mayor rendimiento y el menor riesgo. El mayor riesgo de invertir en inmuebles residenciales sigue siendo el riesgo de una construcción inacabada. Por lo tanto, hay que prestar atención a
– la dinámica real, no nominal, de la construcción
– el número de m2 encargados durante la guerra
– los planes a largo plazo del promotor: si la empresa planifica nuevos proyectos, mejora los existentes, supervisa y aplica nuevas tendencias
– la publicidad del promotor y las publicaciones frescas y relevantes en los medios de comunicación, las redes sociales y el sitio web. Su presencia indica que el promotor tiene planes a largo plazo.
– Ritmo de ventas. Si las ventas son muy lentas y los descuentos sospechosamente atractivos, estudia con más detenimiento la información sobre el inmueble y el promotor.
Los eco-clusters suburbanos de alta calidad con un componente recreativo y una amplia gama de infraestructuras propias también demuestran un gran interés por parte de los inversores.
Por ejemplo, más del 20% de las transacciones en Park Lake City se realizan con fines de inversión.
Nos gustaría añadir que en tiempos difíciles, DIM, como promotor de sistemas con un producto de calidad, siempre se encuentra con el comprador a medio camino. Por ejemplo, ahora disponemos de muchos instrumentos financieros: un programa de pago a plazos de hasta 5 años con un pago inicial del 20%; un programa en el que el primer año hay pagos mínimos fijos de 300 a 600 dólares al mes, dependiendo del tamaño del apartamento elegido; un programa con condiciones de pago flexibles: el comprador hace un pago inicial del 30% antes de que finalice la construcción, y paga la cantidad restante en un plazo de dos años después de que el objeto esté listo; un programa de permuta: puedes cambiar cualquier propiedad que tengas por una nueva.
