Los promotores ucranianos han concluido las primeras operaciones de compraventa de viviendas utilizando los certificados de vivienda expedidos como compensación por las viviendas destruidas en el marco del programa eRestoration.
En la actualidad, los certificados de vivienda se utilizan para comprar apartamentos en proyectos terminados, según ha declarado a Interfax-Ucrania Anna Laevska, directora comercial de Intergal-Bud.
«Los compradores se centran sobre todo en viviendas asequibles en los segmentos económico y de confort. Por el momento, en la región de la capital pueden participar en el programa apartamentos ya construidos en edificios que ya han recibido el certificado de puesta en servicio. Sin embargo, tenemos previsto ampliar la oferta con instalaciones en construcción. Estamos hablando de proyectos en Lviv», dijo.
Según Laevska, la primera transacción realizada en el marco del programa se refería a un apartamento de dos dormitorios con una renovación llave en mano en el complejo residencial Syretsky Gardens.
Según los promotores entrevistados por Interfax-Ucrania, a los compradores con certificados se les ofrecen compras a plazos y a crédito, la posibilidad de utilizar el certificado como pago inicial y, en algunos casos, ofertas y descuentos individuales.
El promotor Alliance Novobud también ha cerrado la primera operación en el marco del programa eRecovery: una familia de la región de Kiev compró un apartamento de tres dormitorios en un edificio ya construido del complejo residencial Madison Gardens, en Brovary, utilizando un certificado de vivienda.
«Hay peticiones, los titulares de certificados están interesados en diferentes formatos y clases de vivienda. El certificado eRecovery puede utilizarse para adquirir cualquier vivienda en todos los proyectos de Alliance Novobud. Tenemos ofertas individuales para cada solicitud. Por ejemplo, un descuento, un plan de pago a plazos o un préstamo por el importe restante por parte de bancos asociados en condiciones especiales», dijo Iryna Mikhalova, CMO de Alliance Novobud.
Según el servicio de prensa de Kovalska Real Estate, al comprar una vivienda utilizando un certificado en los proyectos del promotor, los clientes tienen acceso a todas las promociones y descuentos disponibles, incluido un programa de fidelidad para militares y rescatadores. También existe la opción de compra a plazos al 0% de interés hasta 3,5 años por un importe superior al valor del certificado.
Según la empresa, los clientes están interesados en adquirir apartamentos de dos y tres dormitorios en edificios ya construidos. Al mismo tiempo, en enero ya se han reservado apartamentos de dos certificados.
El promotor también espera ampliar su oferta con la ayuda de instalaciones de nueva construcción.
«Actualmente, el certificado puede utilizarse para adquirir un apartamento en tres casas encargadas por Kovalska. Estamos trabajando activamente, y pronto será posible aplicar el certificado a las viviendas en construcción», explicó la empresa.
El Grupo DIM también ofrece utilizar el programa de compra a plazos del promotor durante un máximo de cinco años si el importe del certificado no supera el coste del apartamento seleccionado. El programa cubre tanto los complejos residenciales ya construidos en Kiev y la región como los edificios en fase final de construcción.
«Ya estamos trabajando con las primeras solicitudes de titulares de certificados que han elegido un apartamento en nuestros complejos residenciales y han solicitado un depósito. En un futuro próximo, esperamos la aprobación de las solicitudes y la recepción de los fondos», declaró Daria Bedia, Directora de Marketing de DIM.
En general, los promotores encuestados se muestran cautelosamente optimistas sobre el programa de certificados de vivienda, señalando su importancia social.
«Se trata de una iniciativa gubernamental muy importante destinada a ayudar a los ucranianos que perdieron sus hogares durante la invasión a gran escala. Es difícil sobrestimar el componente social de eRestoration. Sin embargo, es difícil predecir si los certificados tendrán un impacto significativo en el mercado inmobiliario primario», afirma Laevska.
Según la experta, el programa de certificados puede seguir el ejemplo del programa de hipotecas asequibles eOselya, cuya cuota de transacciones en el mercado primario no supera el 2%.
Al mismo tiempo, con un apoyo competente y una financiación ininterrumpida, el programa de compensación puede convertirse en un potente motor del mercado, según Alliance Novobud.
«Programas gubernamentales como eHouse y eRestoration pueden tener un impacto significativo en la demanda y el poder adquisitivo de los ucranianos. Por ejemplo, en el marco del programa eHouse, algunos proyectos representan hasta el 40% de las ventas totales. El mercado de edificios nuevos tiene grandes expectativas puestas en eRestoration», resumió Mikhaleva.
A 31 de enero, se habían vendido 462 certificados por valor de 1.100 millones de UAH en el marco del programa de compensación eRestoration, y se habían reservado otros 311. El número total de solicitudes de indemnización asciende a 9.300, y se han emitido 2.600 certificados.
Como se informó anteriormente, el 10 de mayo de 2023, Ucrania puso en marcha el programa eRestoration, en virtud del cual los propietarios de viviendas dañadas empezaron a recibir indemnizaciones de hasta 200.000 UAH por reparaciones.
El 1 de agosto de 2023, Diia empezó a aceptar solicitudes de indemnización por las viviendas destruidas por la guerra. La indemnización se pagará a los propietarios individuales de viviendas que hayan sido destruidas debido a las hostilidades después del 24 de febrero de 2022, que no puedan ser restauradas y que estén situadas en territorio no ocupado y no en la zona de hostilidades activas. El 27 de diciembre de 2023, la Diia empezó a expedir certificados de vivienda.
En mayo de 2023, el Consejo de Ministros asignó 4.000 millones 433 millones 350.000 UAH para indemnizaciones en el marco del programa eRestoration, en noviembre – otros 1.500 millones UAH para indemnizaciones por bienes dañados y 2.500 millones UAH para certificados de bienes destruidos.
Los promotores observan una gran demanda del programa eHouse, pero todavía no hay suficientes transacciones para que tenga un efecto notable en el mercado primario de la vivienda, según los promotores entrevistados por Interfax-Ucrania.
«En la actualidad, el número de apartamentos adquiridos en el marco del programa eHouse en complejos residenciales en construcción no supera el 1%. Para que el impacto de la hipoteca estatal en el mercado primario sea más o menos tangible, esta cifra debería aumentar al menos hasta el 25-30% de los préstamos emitidos, es decir, hasta 200-250 hipotecas al mes», declaró Volodymyr Sementsov, cofundador y socio director de INSPI Development.
Daria Bedia, Directora de Marketing del Grupo DIM, expresó una opinión similar. Según ella, aunque en el mercado primario no hay suficientes transacciones en el marco del programa eOselya, al mismo tiempo, las ofertas a plazos del promotor están muy solicitadas.
«No creemos en eHouse en particular debido a los volúmenes insuficientes en el mercado primario: cuando se emitan al menos 300 préstamos de 1.000 al mes en el mercado primario, se notará un cierto efecto. Sin embargo, tenemos esperanzas puestas en los certificados de indemnización por las viviendas destruidas. Pueden incentivar la recuperación del mercado el año que viene», opina la experta.
Según ella, DIM ha aumentado el número de instrumentos financieros para los compradores, incluidos programas de plazos a largo plazo de hasta siete años, fijación del tipo de cambio y descuentos. La empresa también ofrece condiciones de plazos individuales y descuentos para el personal militar, incluidos plazos en hryvnia sin referencia al tipo de cambio y acabado gratuito en caja blanca.
KAN Development también ofrece condiciones especiales para la compra de viviendas en sus proyectos, incluidos plazos a largo plazo del promotor. La empresa ha registrado un pequeño número de transacciones en el marco del programa eOselya, mientras que el promotor ya ha recibido las primeras solicitudes de viviendas en el marco del programa de certificados de vivienda.
La demanda de apartamentos listos para entrar a vivir en el principal mercado inmobiliario ucraniano está aumentando gradualmente, y su cuota en la estructura de ventas de algunos promotores alcanza el 50%, según una encuesta entre promotores realizada por Interfax-Ucrania.
«Antes de la guerra a gran escala, la cuota de apartamentos renovados del promotor era de aproximadamente un tercio de las ventas totales. Ahora es hasta la mitad de las transacciones. La demanda de apartamentos ocupados por sus propietarios está creciendo. En primer lugar, es más barato que terminar el piso uno mismo. En segundo lugar, es mucho más rápido. Puedes mudarte a una casa nueva inmediatamente después de terminar la obra, mientras que las reformas hechas por ti mismo tardan como mínimo entre varios meses y seis meses. Para mucha gente, este factor es fundamental», afirma Anna Laevska, Directora Comercial de Intergal-Bud.
Según ella, Intergal-Bud ofrece a los compradores el acabado del piso (suelos, papel pintado para pintar, puertas interiores, cableado eléctrico y accesorios eléctricos, fontanería) con renovación de diseño en tres estilos, así como la instalación de muebles y cocina.
Laevskaya señaló que en el último año y medio, la empresa ha revisado varias veces los precios del servicio de renovación. Hoy, el coste de la renovación de diseño es de 300 dólares por metro cuadrado, 100 dólares menos que antes de la guerra total. Una reparación amueblada del promotor costará 600 $/m².
«Entendemos que renovar un apartamento en un edificio nuevo es un gran gasto. En el contexto de las fluctuaciones de los tipos de cambio, cuando todo lo que nos rodea es cada vez más caro, una oferta de precio democrático del promotor es un paso hacia los ucranianos que buscan mejorar sus condiciones de vida. No tenemos previsto revisar el coste de las reparaciones, pero entendemos que la evolución futura dependerá de los precios de los materiales», declaró el experto.
Según DIM Group, la proporción de apartamentos listos para entrar a vivir en la estructura de la demanda en el mercado primario es del 45%.
«Las ventajas de un apartamento renovado de un promotor incluyen la máxima transparencia y responsabilidad. El comprador delega en el promotor la supervisión de la ejecución del pedido y ya acepta un producto totalmente acabado en la fase de recepción de las llaves», afirma Daria Bedia, Directora de Marketing de DIM.
El promotor ofrece cuatro tipos de acabados en sus proyectos: renovación básica a un coste de 650 $/m², cocina con electrodomésticos – 50 $/m² adicionales al coste de la renovación básica, muebles de armario – «más» 30 $/m², muebles tapizados y separados – «más» 20 $/m². DIM contrató a la oficina de diseño Anthracite para desarrollar los proyectos de renovación.
«Nos propusimos una tarea ambiciosa: superar el prejuicio de que un apartamento renovado en un edificio nuevo es siempre una típica renovación con materiales económicos, los mismos colores y el mismo estilo. Nuestro socio ha desarrollado toda una línea de proyectos de diseño adaptativo que difieren en estilo, gama de colores, contenido y precio», explica Bedia.
Mientras tanto, los apartamentos con renovación ya hecha no tienen demanda en los proyectos residenciales de clase business y son más relevantes en los de clase confort y economy, según City One Development.
«Basándonos en nuestros muchos años de experiencia y analizando las peticiones de los clientes, podemos afirmar que es poco práctico para un promotor producir apartamentos listos para entrar a vivir en el segmento de negocios. La gran mayoría de nuestros clientes eligen apartamentos para ellos y quieren elegir y desarrollar el diseño ellos mismos. Los apartamentos renovados son relevantes en las clases económica y confort. Pero no representan más del 5% de la demanda total», afirma Dmitry Novikov, Director de Marketing de City One Development.
Entre las desventajas de los apartamentos listos para entrar a vivir, Novikov menciona los precios más altos, los plazos de entrega más largos y las soluciones de diseño, en su mayoría estándar, que no tienen en cuenta la petición individual del comprador.
Según él, la experiencia de ventas de la primera y la segunda fase de Novopecherski Lypky demostró que los apartamentos renovados más populares eran los de un dormitorio, mientras que los de dos y tres dormitorios se vendían con menos actividad.
«Hasta ahora, no hemos recibido ninguna solicitud de apartamentos reformados ya hechos por parte del promotor. Los clientes siguen interesados en apartamentos terminados en la fase final de construcción, lo que significa que las tendencias que surgieron con el inicio de la guerra siguen vigentes», concluyó.
El crecimiento de la demanda efectiva en la categoría de confort + en la región de la capital es de 3-5% por mes, dijo Daria Bedia, Director de Marketing de DIM Grupo de Empresas.
«En los proyectos líquidos de la categoría confort+ en el rango de precios de 1300-1500 dólares por metro cuadrado, con una dinámica de construcción estable y un concepto de alta calidad, el aumento mensual de la demanda efectiva es del 3-5%», dijo Daria Bedia a Interfax-Ucrania, citando datos del informe analítico de la empresa.
Según ella, la dinámica positiva desde el final de la primavera es una buena señal e indica que los compradores están ahora dispuestos a invertir en un entorno de vida cómodo y seguro en Ucrania que satisfaga plenamente sus requisitos y expectativas.
Estos requisitos, según Bedi, incluyen un concepto bien pensado que tenga en cuenta distintos escenarios vitales tanto en la zonificación espacial del territorio como en la cumplimentación de funciones. Son obligatorias una infraestructura multifuncional diversa que refleje las expectativas de los grupos de compradores a los que se dirige, una distribución de los apartamentos bien pensada y una gama variable de soluciones de planificación, la independencia energética del complejo, en particular, la disponibilidad de fuentes de energía alternativas para el suministro de agua o de energía para el equipo de ascensores, una empresa de servicios orientada al cliente y un sistema de control de acceso.
«El nivel de demanda está directamente influido por el concepto del propio proyecto, la fase de construcción y, sobre todo, la dinámica real de construcción en el emplazamiento, la reputación del promotor y unas condiciones de compra flexibles, tanto en plazos como en pago al 100%», explicó el director de marketing del Grupo DIM.
En la actualidad, la mayoría de los compradores del segmento confort+ están interesados en apartamentos de un dormitorio de 40-47 m2 con cocina-salón de 20 m2 y dormitorio independiente con vestidor. Los mejores apartamentos de dos dormitorios tienen entre 68 y 75 metros cuadrados, con dos dormitorios independientes, una cocina-salón de 20 metros cuadrados, y los apartamentos de tres dormitorios tienen entre 85 y 90 metros cuadrados, con tres dormitorios independientes, uno de los cuales es el dormitorio principal, con su propio cuarto de baño y armario.
Daria Bedia añadió que las transacciones para la compra de apartamentos de clase business con un precio medio de 2 mil dólares por metro cuadrado se han hecho más frecuentes en el mercado inmobiliario primario. A principios de otoño, la clase de negocios representó el 25% de la estructura de ventas, aunque en la primavera esta cifra fue del 15%.
DIM Group se fundó en 2014 y consta de seis empresas que cubren todas las etapas de la construcción. Hasta la fecha, ha puesto en marcha 12 edificios en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Están en construcción seis complejos residenciales de clase confort+ y business: «New Autograph», «Metropolis», «Park Lake City», «Lucky Land», etc.
Alyona Piskunova, conceptóloga del Grupo de Empresas DIM
Tres cosas que realmente ayudan hoy a los promotores a vender pisos en edificios nuevos
Los promotores ucranianos del mercado inmobiliario primario se han enfrentado a dos grandes retos desde el comienzo de la guerra total. El primero era sobrevivir y mantener sus posiciones, es decir, el equipo, apoyar a los que fueron al ejército a defender el país, descongelar los solares a tiempo y no perder el ritmo de construcción. La segunda, sobrevivir ante una demanda limitada, y en periodos especialmente difíciles de interés casi nulo por la compra de pisos.
Todos recordamos bien la primera mitad de 2022, entonces el período de ataques masivos con cohetes en el otoño y el invierno del año pasado – cuando el volumen de la demanda se redujo significativamente, y el número de transacciones se midió en unidades, en el mejor de decenas de apartamentos, siempre y cuando usted construye proyectos líquidos a tiempo y rápidamente y los conceptos del complejo residencial satisfacer plenamente la petición del comprador de hoy.
Afortunadamente, desde la primavera de 2023, para ser exactos, desde finales de mayo, tras el fin del terror de misiles sobre la capital, el mercado inmobiliario de la capital vive un período de optimismo contenido: las ventas en el segmento confort+, siempre que el proyecto esté activamente en construcción, crecen un 5-6% al mes. Por ejemplo, hemos conseguido recuperar más del 40% del volumen de ventas anterior a la guerra.
Sin embargo, hay tres cosas detrás de estas cifras. En primer lugar, hay una notable actividad de construcción en los solares, que es ahora uno de los criterios prioritarios de selección. Más del 95% de los compradores, según nuestras observaciones, han citado la actividad de construcción y la reputación del promotor como importantes para hacer su elección final en los últimos seis meses.
El segundo punto clave es la liquidez del formato y del complejo. La gente no quiere ver renders imaginarios, sino el concepto de espacio vital, donde la zonificación y el llenado del territorio con funciones e infraestructuras satisfacen todas sus necesidades cotidianas, y las soluciones de planificación son ergonómicas y cómodas para la vida.
Los formatos más líquidos son el clúster multifuncional, la ecociudad y el complejo multifuncional con el concepto de ciudad de 15 minutos. Los más populares son las distribuciones de estilo europeo de 45 a 85 m2, con un gran salón-cocina de 20 m2 o más, dormitorios aislados y dos cuartos de baño para los apartamentos de 2-3 dormitorios.
Y el tercer factor que contribuye a la recuperación gradual de la demanda es la disposición de la empresa a hacer concesiones y ofrecer condiciones de compra flexibles. De hecho, hoy en día, las ventas son suficientemente elevadas para quienes, gracias a un modelo financiero sostenible, pueden ofrecer un programa de plazos a largo plazo de 3 años o más.
Entendiendo la petición de apalancamiento financiero del promotor, hemos desarrollado un programa de cuotas a 7 años con un 0% de interés. Al mismo tiempo, el llamado «año de estabilidad» con pagos mínimos fijos (300 $/mes para apartamentos de 1K;
400$/mes – para apartamentos de 2K; 600$/mes – para apartamentos de 3K), y luego cuotas sin pagos en exceso hasta 4 años. Pago inicial a partir del 30%.
Estos programas se están convirtiendo en un incentivo financiero para comprar hoy y aumentan el volumen de la demanda efectiva. Para el comprador, esto es también una señal de que el modelo financiero del promotor es lo suficientemente estable como para que la empresa esté dispuesta a compartir la carga con él. Después de todo, está claro que es más rentable vender por el 100% del pago y recibir fondos aquí y ahora. Sin embargo, los tiempos difíciles requieren decisiones difíciles pero significativas: hoy en día es sumamente importante apoyarse mutuamente y asociarse con el comprador.
El grupo de empresas DIM se ha unido al programa de restauración/compensación de viviendas destruidas del Ministerio de Desarrollo Comunitario de Territorios e Infraestructuras, informó el servicio de prensa de la empresa.
Como se informó, a partir del 5 de noviembre comienza la emisión de certificados de vivienda para el intercambio por una nueva vivienda a los ucranianos cuya vivienda en los territorios no ocupados como resultado de la agresión rusa fue destruida. Objetos para la compra de viviendas en los certificados pueden ser ya construidos u objetos en la etapa final de la construcción.
El Grupo de Empresas DIM colaborará con todas las instituciones financieras que concederán préstamos en el marco de los programas estatales, es decir, tanto los bancos estatales, Oschadbank, Sense, PrivatBank, como los bancos comerciales.
Los ucranianos podrán realizar sus certificados de vivienda en los complejos residenciales Metrópolis y Lucky Land, situados en Kiev, y en el complejo rural Park Lake City, en la localidad de Podgortsy, en la región de Kiev.
Como se ha informado, desde el 1 de agosto, «Diy» empezó a aceptar solicitudes en el marco del programa «eVidnovolneniya» de indemnización por las viviendas destruidas a causa de la guerra. La indemnización se pagará a los únicos propietarios de viviendas destruidas a causa de las hostilidades después del 24 de febrero de 2022, que no sean objeto de reconstrucción y estén situadas en territorio no ocupado y no en la zona de hostilidades activas. A principios de noviembre, ya se habían recibido más de 5 mil solicitudes de indemnización por viviendas destruidas, y ya se había tramitado una quinta parte de ellas, habiéndose acordado la expedición de 422 certificados de vivienda por un importe total de 811 millones de UAH.
El Grupo DIM se fundó en 2014 y está formado por seis empresas que abarcan todas las fases de la construcción. Hasta la fecha, ha puesto en servicio 12 viviendas en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Están en construcción seis complejos residenciales de categoría «confort+» y «business class»: «Novy Avtograf», «Metropolis», Park Lake City, Lucky Land y otros.
