Las barreras administrativas son uno de los factores clave que ralentizan la salida de nuevas viviendas al mercado, según ha señalado el presidente de la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios, Yevhen Favorov, durante una mesa redonda.
Según él, hoy en día el Estado se ha convertido en uno de los principales impulsores de la demanda de vivienda en Ucrania: gracias a los programas de hipotecas con condiciones favorables, las indemnizaciones por viviendas destruidas, los programas para militares y otros programas estatales, se está generando una gran demanda con poder adquisitivo. Sin embargo, el mercado no puede responder a la demanda de forma inmediata, ya que, en el momento de la puesta en servicio de un edificio, el 80-90 % de los pisos más líquidos suelen estar ya vendidos.
«Si el Estado quiere disponer de un volumen adicional de viviendas para sus programas, esto requiere tiempo: al menos entre dos y cuatro años, de los cuales una parte significativa la ocupa precisamente la preparación administrativa del proyecto», señaló Favorov.
Según él, la asociación que dirige llevó a cabo la primera encuesta sectorial anual entre promotores inmobiliarios, en la que participaron 120 encuestados —propietarios, directivos y especialistas del sector de empresas promotoras— que, en conjunto, representan un tercio del volumen total de la oferta en el mercado primario de la construcción de viviendas. Según los resultados de esta encuesta, el plazo medio de preparación administrativa del proyecto —desde la formalización de la propiedad del terreno hasta la obtención de la licencia de obras— es de unos 14,4 meses; la formalización de los derechos sobre el terreno, de 13,3 meses; y la obtención de las condiciones y restricciones urbanísticas (MUO), de otros 9,78 meses.
Los encuestados señalaron como principales obstáculos para la ejecución de los proyectos los problemas para obtener las MUO (35 %), las dificultades en el ámbito de las relaciones sobre terrenos y propiedad (30 %), la inestabilidad de los documentos de autorización y su revocación (24 %), las dificultades para obtener las condiciones técnicas (22 %), así como los constantes cambios en las normas, los requisitos y la legislación (20 %).
Entre los procedimientos que, en opinión de los promotores, más necesitan optimizarse a nivel estatal, destacan la protección del patrimonio cultural (49 %), los procedimientos catastrales y de la propiedad (29 %), el acceso a la información urbanística (28 %) y los servicios y registros digitales (26 %).
Durante el debate, la presidenta de la Comisión Parlamentaria de Organización del Poder Estatal, Autonomía Local, Desarrollo Regional y Urbanismo, Olena Shulyak, destacó que el problema de los MUO es mucho más profundo que una simple cuestión de administración o de rapidez en la expedición de documentos.
«De hecho, los MUO se han convertido en un instrumento cuasi-discrecional que genera riesgos de corrupción, refuerza el monopolio de las autoridades locales y, en algunos casos, coloca al promotor en una posición de dependencia», opina Shulyak.
Al mismo tiempo, en su opinión, la solución sistémica de este problema es imposible sin una documentación urbanística actualizada, digitalizada y publicada a nivel estatal, para que el mercado tenga acceso a normas comprensibles y transparentes. La diputada también instó a que se someta a la consideración del Gobierno, lo antes posible, una resolución que prevea un mecanismo de respuesta ante denegaciones injustificadas de las autoridades locales en la expedición de permisos de construcción y que permita a la DIAU actuar como árbitro en tales situaciones.
El presidente de la Inspección Estatal de Arquitectura y Urbanismo (DIAM), Oleksandr Novitskyi, añadió que el bloque de condiciones técnicas y conexiones a las redes requiere una reingeniería específica, con la transición a un proceso digital único y una «ventanilla única» para el cliente.
Por su parte, los representantes del mercado confirmaron que la ausencia o la prolongada no aceptación de la documentación urbanística ya tiene consecuencias no solo normativas, sino también económicas directas: los terrenos no se ponen en desarrollo, las inversiones se posponen y la oferta de vivienda no llega al mercado en el volumen necesario.
Los resultados de la encuesta servirán de base para el futuro trabajo de promoción de la asociación junto con el Estado y la comunidad profesional.
Los organizadores CREATOR CITY, «Creator-Bud» y el grupo mediático DMNTR invitan a un prestigioso evento nocturno dedicado al valor clave del mercado inmobiliario actual: la confianza y la reputación.
Fecha y hora: 5 de marzo de 2026, de 17:00 a 21:00
Formato: evento VIP cerrado (mesas redondas, networking, cóctel)
Lugar: Kiev (los detalles se enviarán a los participantes inscritos)
El evento se centrará en cómo construir y monetizar la reputación en un entorno de alta competencia, crisis de confianza y transformación del mercado inmobiliario de Ucrania en 2026.
Los expertos debatirán:
La reputación como activo estratégico del promotor
Herramientas para restaurar y fortalecer la confianza de los clientes
El papel de la transparencia, la calidad y la comunicación en la atracción de inversiones
Casos reales de líderes del mercado que convierten la reputación en una ventaja competitiva
Moderador:
Dmytro Struk, director de desarrollo de la empresa «Kreator-Bud»
Ponentes:
Vitaliy Borul, director ejecutivo de Credo Development
Yaroslav Korniyachenko, fundador y director ejecutivo de Vlasne Misto
Eduard Suprunov, director del departamento B2B de LG Electronics Ukraine
Yevgen Bokiy, director comercial de UDP
Olga Arbuzova, directora de ventas de Sigma+
Anna Iskierdo, arquitecta, activista social, cofundadora y directora ejecutiva de la empresa de arquitectura y diseño AIMM
Serhiy Datsiv, director general de Miroplast LLC (TM WDS)
El evento reunirá a altos directivos de empresas promotoras, arquitectos, constructores, proveedores de materiales y equipos, inversores y expertos del sector.
La participación requiere inscripción previa e invitación.
Acerca de los organizadores:
CREATOR CITY: plataforma para promotores y arquitectos creativos.
«Creator-Bud»: promotora líder en Ucrania dedicada a la creación de complejos residenciales modernos de clase business.
DMNTR (Dom i Interier) es una marca mediática de prestigio en el ámbito de la arquitectura, el diseño, el sector inmobiliario y la construcción.
Contactos para los medios de comunicación y el registro:
Grupo mediático DMNTR
Tel.: +38 (044) 461 91 28
¡Únase al debate que está dando forma al futuro del mercado inmobiliario de Ucrania!
Inscripción:
Interfax-Ucrania: socio informativo
CREATOR CITY, debate, DMNTR, promotor inmobiliario, reputación
La promotora Perfect Group puso en funcionamiento más de 60 000 metros cuadrados de viviendas en 2025, según informó el servicio de prensa de la empresa a la agencia Interfax-Ucrania.
«En 2025, trabajamos activamente en varios complejos residenciales dentro de la cartera consolidada: finalizamos el complejo residencial «7 KVARTAL», edificio 7.2, el complejo residencial «Lebediny Guest House» y pusimos en funcionamiento las fases del complejo residencial «Likograd». Estamos trabajando activamente en proyectos como el apartotel «VELMY», el complejo residencial «Stanford» y la casa club «LA MANCHE», explicó el director de proyectos de Perfect Group, Alexei Koval.
En concreto, según sus datos, la superficie total del edificio puesto en funcionamiento en «7 KVARTAL» es de 21 605,0 m², con 288 apartamentos con una superficie de 16 018,4 m². El complejo residencial «Likograd» tiene una superficie total de 31 691,9 m² y 384 apartamentos con una superficie de 25 199,5 m². El complejo residencial «Lebediny Guest House» tiene una superficie total de 8 264,5 m², con 163 apartamentos que ocupan un total de 7 889,4 m².
«La particularidad de este año es la implementación en condiciones de mayores requisitos de seguridad y autonomía de las viviendas, por lo que parte de las soluciones técnicas se han ido perfeccionando durante el proceso de construcción», subrayó Koval.
Según él, entre los cambios prácticos que se han convertido en la «nueva norma» se encuentran: el refuerzo de las soluciones de ingeniería para el funcionamiento de la vivienda durante los cortes de electricidad (alimentación de reserva de los sistemas críticos, optimización de los equipos de calefacción y bombeo), medidas adicionales de seguridad contra incendios y para la organización de la evacuación, así como un enfoque más sistemático de la accesibilidad en las zonas comunes (entradas sin umbrales, rutas cómodas hacia los ascensores, anchura de los pasillos, navegación).
«Parte de las soluciones se ajustaron teniendo en cuenta la disponibilidad de materiales/logística y la situación de seguridad, pero se mantuvo el concepto general de calidad de los proyectos», afirma.
El año que viene, la empresa espera un crecimiento cauteloso de la actividad del mercado, siempre que la situación de seguridad se mantenga relativamente estable y se mantengan/amplíen los instrumentos de financiación de la demanda.
« Nos centramos en proyectos con liquidez probada, fases escalonadas y una economía comprensible. Tenemos previsto terminar por completo el complejo residencial «7 KVARTAL», llevar al estado final el complejo residencial «LA MANCHE» y poner en marcha las primeras fases del complejo residencial «Standford». Entre los nuevos proyectos se encuentra el complejo residencial «New Tone», informó Koval.
En cuanto a los precios, considera que su coste seguirá estando influenciado principalmente por el factor salarial. «Ya nos hemos enfrentado a una catastrófica escasez de mano de obra en el mercado ucraniano. Estamos trabajando activamente en contratos de trabajo con extranjeros para trabajos por contrato, incluida la búsqueda de trabajadores en la India y otros países», informó Koval.
Además, añadió el director de proyectos, el coste de los combustibles, la logística y las posiciones dependientes de las importaciones también influyen en el coste. Otro factor importante es el endurecimiento de los requisitos para los sistemas de ingeniería y la seguridad.
«Nuestro escenario base es un aumento del coste de producción de entre el 15 % y el 20 % interanual, pero el rango dependerá del tipo de cambio, los precios de los materiales y la situación del mercado laboral. Estamos creando un margen de seguridad mediante contratos más largos con los contratistas, la optimización de las soluciones de diseño sin pérdida de calidad y la planificación anticipada de las compras de materiales críticos», dijo Koval.
Fundada en 1991, Perfect Group ha puesto en servicio 45 edificios desde 2010 y tiene 18 en fase de construcción.
Los programas de pago a plazos con plazos de amortización ampliados ofrecidos por los promotores inmobiliarios gozan de una gran demanda entre los compradores de viviendas y constituyen una alternativa a los programas hipotecarios estatales, según han informado los promotores ucranianos a la agencia Interfax-Ucrania.
«En 2024-2025 observamos un aumento de la proporción de clientes que optan por planes de pago a plazos sin intereses a largo plazo de KAN Development. Esto se debe al aumento de la confianza de los compradores en el futuro, especialmente en un contexto de mejora de la seguridad en Kiev. Los programas «eOselia» y «eVidnovlennya» tienen por ahora un impacto limitado en nuestras ventas. La mayoría de los clientes optan por otras soluciones financieras, en particular, nuestros propios programas», han declarado desde el servicio de prensa de KAN Development.
En los últimos años ha aumentado la demanda de plazos de pago más largos, según ha señalado Irina Mikhaleva, directora de marketing de Alliance Novobud. Además, los promotores ofrecen programas con una entrada inicial reducida.
«Al inicio de la construcción, podemos ofrecer plazos de pago a plazos más largos: 12, 24 o 36 meses. Esto se debe a que, por regla general, el pago a plazos se concede hasta la puesta en marcha del proyecto. También son frecuentes las solicitudes de los compradores para reducir la entrada inicial, que puede ser del 10 % o del 50 %», informó la experta.
Los programas internos de pago a plazos del grupo Kovalskaya ofrecen un precio fijo por metro cuadrado durante un periodo de hasta cinco años, con un pago inicial del 30 % del precio de la vivienda. Según ha informado la empresa, se aplica un enfoque individualizado a las necesidades del comprador.
«Los planes de pago a plazos se han vuelto más flexibles: si el cliente entiende que no podrá hacer los pagos mensuales, estamos abiertos al diálogo y dispuestos a encontrar juntos una solución conveniente. Se puede acordar un calendario individual, por ejemplo, ampliar el plazo de la cuota, reducir temporalmente el importe de las cuotas con posterior retorno a los pagos estándar, llevar a cabo una reestructuración, cambiar el apartamento por otro de diferente superficie o en otro proyecto de construcción», explicó el promotor.
La empresa RIEL, en el segundo complejo del proyecto Brother en la capital, ofrece a los compradores la posibilidad de adquirir una vivienda a plazos hasta la puesta en funcionamiento del complejo, prevista para el segundo trimestre de 2028, según señaló Alla Chipak, coordinadora de los departamentos de ventas de RIEL en Lviv. Además, en algunos complejos residenciales se ha reducido la entrada inicial al 10 % del precio del piso.
Teniendo en cuenta la popularidad de la opción de reforma por parte del promotor, Intergal-Bud también ofrece la posibilidad de pagar la reforma a plazos junto con el piso, según ha explicado el subdirector comercial de Intergal-Bud, Anatoly Kovrizhenko.
Según ha informado el grupo de empresas DIM, los programas de financiación de la promoción inmobiliaria con plazos de amortización prolongados son una alternativa a los programas hipotecarios estatales con límites en el importe de los préstamos. Así, la empresa cuenta con sus propios programas financieros, en los que el pago inicial es del 30 % del precio de la vivienda y el plazo de amortización alcanza los cinco años.
Además, existe un programa de pago a plazos a largo plazo de DIM de hasta 10 años.
«A principios de junio lanzamos un programa de pago a plazos a largo plazo en grivnas con un plazo de 10 años, con posibilidad de amortización anticipada, fijación del precio en grivnas, fijación del precio por metro cuadrado en el contrato, sin vinculación al tipo de cambio o al aumento de los precios en el mercado, con un tipo de interés fijo del 10 % anual en grivnas y un pago inicial del 30 %. Se planeaba lanzarlo como un proyecto piloto durante dos meses, probarlo en grandes complejos de construcción trimestral como «Metropolis», Lucky Land y Park Lake City. Sin embargo, recibimos bastantes solicitudes de compradores, que se convirtieron en transacciones reales, por lo que continuamos con el programa hasta finales de verano», explicó el socio gerente de DIM, Alexander Nasiakovsky.
