Las barreras administrativas son uno de los factores clave que ralentizan la salida de nuevas viviendas al mercado, según ha señalado el presidente de la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios, Yevhen Favorov, durante una mesa redonda.
Según él, hoy en día el Estado se ha convertido en uno de los principales impulsores de la demanda de vivienda en Ucrania: gracias a los programas de hipotecas con condiciones favorables, las indemnizaciones por viviendas destruidas, los programas para militares y otros programas estatales, se está generando una gran demanda con poder adquisitivo. Sin embargo, el mercado no puede responder a la demanda de forma inmediata, ya que, en el momento de la puesta en servicio de un edificio, el 80-90 % de los pisos más líquidos suelen estar ya vendidos.
«Si el Estado quiere disponer de un volumen adicional de viviendas para sus programas, esto requiere tiempo: al menos entre dos y cuatro años, de los cuales una parte significativa la ocupa precisamente la preparación administrativa del proyecto», señaló Favorov.
Según él, la asociación que dirige llevó a cabo la primera encuesta sectorial anual entre promotores inmobiliarios, en la que participaron 120 encuestados —propietarios, directivos y especialistas del sector de empresas promotoras— que, en conjunto, representan un tercio del volumen total de la oferta en el mercado primario de la construcción de viviendas. Según los resultados de esta encuesta, el plazo medio de preparación administrativa del proyecto —desde la formalización de la propiedad del terreno hasta la obtención de la licencia de obras— es de unos 14,4 meses; la formalización de los derechos sobre el terreno, de 13,3 meses; y la obtención de las condiciones y restricciones urbanísticas (MUO), de otros 9,78 meses.
Los encuestados señalaron como principales obstáculos para la ejecución de los proyectos los problemas para obtener las MUO (35 %), las dificultades en el ámbito de las relaciones sobre terrenos y propiedad (30 %), la inestabilidad de los documentos de autorización y su revocación (24 %), las dificultades para obtener las condiciones técnicas (22 %), así como los constantes cambios en las normas, los requisitos y la legislación (20 %).
Entre los procedimientos que, en opinión de los promotores, más necesitan optimizarse a nivel estatal, destacan la protección del patrimonio cultural (49 %), los procedimientos catastrales y de la propiedad (29 %), el acceso a la información urbanística (28 %) y los servicios y registros digitales (26 %).
Durante el debate, la presidenta de la Comisión Parlamentaria de Organización del Poder Estatal, Autonomía Local, Desarrollo Regional y Urbanismo, Olena Shulyak, destacó que el problema de los MUO es mucho más profundo que una simple cuestión de administración o de rapidez en la expedición de documentos.
«De hecho, los MUO se han convertido en un instrumento cuasi-discrecional que genera riesgos de corrupción, refuerza el monopolio de las autoridades locales y, en algunos casos, coloca al promotor en una posición de dependencia», opina Shulyak.
Al mismo tiempo, en su opinión, la solución sistémica de este problema es imposible sin una documentación urbanística actualizada, digitalizada y publicada a nivel estatal, para que el mercado tenga acceso a normas comprensibles y transparentes. La diputada también instó a que se someta a la consideración del Gobierno, lo antes posible, una resolución que prevea un mecanismo de respuesta ante denegaciones injustificadas de las autoridades locales en la expedición de permisos de construcción y que permita a la DIAU actuar como árbitro en tales situaciones.
El presidente de la Inspección Estatal de Arquitectura y Urbanismo (DIAM), Oleksandr Novitskyi, añadió que el bloque de condiciones técnicas y conexiones a las redes requiere una reingeniería específica, con la transición a un proceso digital único y una «ventanilla única» para el cliente.
Por su parte, los representantes del mercado confirmaron que la ausencia o la prolongada no aceptación de la documentación urbanística ya tiene consecuencias no solo normativas, sino también económicas directas: los terrenos no se ponen en desarrollo, las inversiones se posponen y la oferta de vivienda no llega al mercado en el volumen necesario.
Los resultados de la encuesta servirán de base para el futuro trabajo de promoción de la asociación junto con el Estado y la comunidad profesional.
