Los Países Bajos son uno de los países más estables y atractivos de Europa para la inversión inmobiliaria. Una legislación transparente, un mercado desarrollado y una gran demanda de alquileres hacen que este país sea interesante tanto para propietarios particulares como para inversores. Sin embargo, antes de comprar un piso o una casa, es importante entender a qué impuestos tendrá que hacer frente, tanto en el momento de la compra como durante la propiedad posterior.
Principales impuestos al comprar una propiedad en los Países Bajos
1. Impuesto de transmisiones patrimoniales (Overdrachtsbelasting)
Es el principal impuesto que se paga una sola vez al comprar una vivienda en el mercado secundario.
Tipo normal: 10,4% del precio de compra (en vigor a partir del 1 de enero de 2023).
Para viviendas compradas para residencia propia: tipo del 2%.
Para compradores menores de 35 años (primeros compradores de una vivienda de hasta 510.000 euros): el tipo puede ser del 0% (exención si se cumplen todas las condiciones).
Atención: si compra un inmueble para alquilarlo, aunque sea como particular, se aplica el tipo del 10,4%.
2. IVA (BTW).
El IVA sólo se aplica cuando compra una vivienda nueva a un promotor inmobiliario.
Tipo: 21% del valor del inmueble.
En caso de compra con IVA, no se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales (Overdrachtsbelasting).
Impuestos anuales sobre la propiedad
1. Impuesto municipal sobre bienes inmuebles (Onroerendezaakbelasting, OZB)
Este impuesto lo pagan todos los propietarios (tanto personas físicas como jurídicas).
Se basa en el valor catastral de la propiedad (WOZ-waarde), determinado anualmente por el ayuntamiento.
El tipo varía según la ciudad, normalmente del 0,035% al 0,12%.
Por ejemplo, si el valor WOZ de una casa es de 400.000 euros, el impuesto puede oscilar entre 140 y 480 euros al año.
2. Waterschapsbelasting – impuesto sobre la gestión del agua
Los Países Bajos son un país con una infraestructura hídrica activa, por lo que existe un impuesto especial:
Lo pagan todos los propietarios.
El importe depende de la región y del tipo de propiedad, pero suele oscilar entre 100 y 400 euros al año.
3- Tasas locales: basura, alcantarillado, etc.
El propietario también paga una serie de tasas locales que varían según el municipio:
Tasa de basuras (afvalstoffenheffing)
Tasa de alcantarillado (rioolheffing)
Tasas por servicios públicos
En conjunto, pueden ascender a entre 300 y 700 euros al año.
Impuestos al alquilar una vivienda
En Holanda, los ingresos por alquiler se gravan según una «caja» fiscal:
En la mayoría de los casos, a no ser que sea un arrendador profesional, el inmueble entra en la casilla 3 (impuesto sobre el capital).
Los ingresos no se gravan directamente, pero sí la situación patrimonial (incluido el valor de mercado del inmueble).
El tipo efectivo oscila entre el 1,2% y el 1,71% del valor neto de los activos (una vez deducidas las deudas).
Ejemplo
Compra de un piso en Ámsterdam por 450.000 euros para vivienda propia:
Impuesto de transmisiones patrimoniales (2%): 9.000 euros
Impuesto municipal (aprox. 0,1% del WOZ): aprox. 450 euros al año
Tasas de basura y alcantarillado: 500 euros al año
Cánones de saneamiento: 200 euros al año
Total anual de impuestos y tasas: unos 1.150 euros.
Comprar una vivienda en Holanda exige conocer bien el sistema fiscal. El principal impuesto único es del 2% o el 10,4%, según el objeto de la compra. Le siguen las tasas locales y de agua anuales, así como los impuestos en caso de alquiler. Para evaluar correctamente una inversión, es importante tener en cuenta no sólo el precio de compra, sino también las obligaciones fiscales a largo plazo. En caso de duda, es aconsejable consultar a un asesor fiscal local o a un notario.
La Empresa Estatal «SETAM» (Ministerio de Justicia de Ucrania) ha vendido propiedades por valor de más de 22 000 millones de UAH en la subasta electrónica OpenMarket. Desde 2014, se han celebrado con éxito más de 83 000 subastas.
Debido a la competencia en las subastas, los vendedores recibieron 2 300 millones de UAH adicionales. El aumento medio del precio de los lotes vendidos fue del 11,8%.
La base de usuarios de subastas es la mayor de Ucrania. En la actualidad cuenta con más de 101.000 participantes, y cada día se añaden nuevos. El Servicio Estatal de Ejecución y los ejecutores privados fueron los que más lotes vendieron (68,5% del total) en las subastas en línea.
Entre las categorías de bienes vendidos, el mayor número de artículos fueron bienes inmuebles, vehículos y otros bienes.
«Paso a paso, estamos mejorando la subasta y viendo los resultados de la cooperación con los funcionarios encargados de hacer cumplir la ley, tanto públicos como privados, y los socios en el ámbito de la venta voluntaria. Sólo desde principios de este año, ya hemos conseguido vender derechos de crédito en virtud de acuerdos de prestatarios individuales por 13,1 millones de UAH, locales en Kiev por 25,2 millones de UAH, un complejo de edificios y locales en la región de Lviv por 22,6 millones de UAH, y muchas otras propiedades caras. Queremos agradecer a nuestros compradores la confianza depositada en nuestra subasta electrónica. Seguiremos trabajando», ha declarado Oleksandr Mamro, director general de SETAM.
Recordamos que SE SETAM opera en los siguientes ámbitos:
– Venta de bienes embargados por ejecutores públicos y privados, así como bienes confiscados por resoluciones judiciales;
– Venta de activos y créditos bancarios;
– Celebración de subastas para la venta de bienes a petición de personas físicas y jurídicas (venta voluntaria);
– Celebración de subastas para el arrendamiento de bienes inmuebles;
– Venta de derechos para celebrar contratos de arrendamiento financiero.
Los lotes vendidos más caros de todos los tiempos
Edificio nº 4 y terreno en Kiev.
Precio de venta: UAH 563.710.000.
El vendedor: JSB «UKRGASBANK».
Enlace a la subasta: setam.net.ua/auction/332803
Edificio de un complejo hotelero y de oficinas y un complejo comercial y de oficinas en Kiev.
Precio de venta: UAH 334.925.314.
El vendedor: JSC Ukreximbank.
Enlace a la subasta: setam.net.ua/auction/484723
Dos parcelas de tierra en la región de Kyiv.
Precio de venta: UAH 308.523.316.
El vendedor: Oschadbank JSC.
Enlace a la subasta: setam.net.ua/auction/466893
La subasta OpenMarket (SE SETAM del Ministerio de Justicia de Ucrania) es un medio sencillo y eficaz para vender y comprar propiedades a través de Internet. La subasta en línea funciona en toda Ucrania desde 2014. El importe total de las ventas desde su puesta en marcha asciende a 22 000 millones de UAH.