Según informa El Economista Serbio, el mercado inmobiliario albanés muestra los primeros indicios de enfriamiento tras varios años de fuerte subida de los precios. En junio, el índice de confianza en el sector de la construcción descendió 0,8 puntos, y los promotores inmobiliarios revisaron a la baja sus previsiones sobre los futuros pedidos y los precios, según se desprende del informe sobre la confianza empresarial y de los consumidores del Banco de Albania.
La señal principal es la caída de las expectativas respecto a los nuevos contratos. El indicador de equilibrio de los pedidos en la construcción ha descendido hasta los -26,2 puntos, lo que significa que el número de empresas que esperan una reducción de los pedidos supera notablemente a la proporción de optimistas. No obstante, la actividad constructora actual se mantiene, por el momento, más o menos al mismo nivel.
Los precios aún no han entrado en una tendencia de descenso sostenida, pero las expectativas de los promotores inmobiliarios se han debilitado drásticamente. El índice de expectativas de precios sigue siendo positivo —14 puntos—, es decir, una parte del mercado sigue esperando un aumento; sin embargo, en mayo el indicador se situaba en 22 puntos, mientras que en primavera se mantenía en torno a los 30 puntos. Esto no indica tanto una caída inmediata de los precios como una rápida desaceleración del mercado.
El Banco de Albania también constata una desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda. Según el índice de Fisher, los precios medios de las transacciones realizadas aumentaron un 11,7 % con respecto al semestre anterior y un 28 % interanual, pero estas cifras ya son inferiores a los ritmos registrados en la primera mitad de 2025, cuando el crecimiento interanual alcanzó el 41,7 %.
El enfriamiento es especialmente notable en Tirana. En la capital, el índice de precios no ha variado en los últimos seis meses, y el crecimiento interanual se ha situado en solo un 4,4 %, mientras que en el primer semestre de 2025 los precios en Tirana subieron un 32,6 % interanual. Según los datos del mercado, actualmente una de cada dos transacciones en la capital se realiza con un descuento respecto al precio inicialmente solicitado.
No obstante, la costa sigue evitando por ahora que el mercado sufra una desaceleración más acusada. El aumento de los precios en las zonas turísticas, incluidas Vlora, Saranda y Durrës, se ve respaldado por la demanda extranjera de apartamentos frente al mar y de nuevos complejos turísticos. El Banco de Albania señala que han sido precisamente las zonas costeras las que más han contribuido al crecimiento general del índice de precios.
La paradoja del mercado radica en que la demanda se está debilitando, pero la construcción sigue avanzando a un ritmo elevado. Los medios de comunicación albaneses, citando datos fiscales indirectos, informan de que durante los primeros cinco meses del año podrían haberse aprobado permisos para aproximadamente 2 millones de metros cuadrados de construcción, lo que se acerca a los volúmenes récord de 2024.
La conclusión práctica para los inversores es sencilla: Albania ya no parece un mercado en el que los precios suban al mismo ritmo en todas partes. Tirana ya se ha acercado al techo de precios, y el crecimiento futuro depende cada vez más de la calidad del proyecto, la ubicación y la demanda extranjera. La costa sigue siendo más fuerte que la capital, pero también allí aumenta el riesgo de sobrecalentamiento.
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Según informa El Economista serbio, la entrada de inversión extranjera directa en Albania en 2025 creció un 3,4 % y alcanzó los 1.63 mil millones de euros, frente a los 1.58 mil millones de euros de 2024, según ha comunicado el banco central del país. En un contexto de caída de la inversión extranjera directa en varios países de la región, Albania se convirtió en uno de los pocos mercados del sudeste de Europa donde la inversión extranjera siguió creciendo.
La mayor fuente de inversión fueron los Países Bajos, con 201,9 millones de euros. Le siguieron Italia, con 186,9 millones de euros, y Kosovo, con 186,4 millones de euros. Esta distribución geográfica difiere de la de Montenegro, donde las principales fuentes en 2025 fueron Serbia, Turquía y Alemania.
El sector principal para el capital extranjero en Albania es el inmobiliario. En 2025, este sector atrajo 560,9 millones de euros, es decir, aproximadamente un tercio del volumen total de la IED. El segundo lugar lo ocuparon los seguros y las actividades financieras, con 291,14 millones de euros, y el tercero, el comercio mayorista y minorista, con 161,89 millones de euros.
El ejemplo albanés muestra la misma tendencia regional que Montenegro, pero a mayor escala: los inversores extranjeros están invirtiendo activamente en el sector inmobiliario, especialmente ante el creciente interés por la costa, el turismo, la reubicación y el desarrollo de infraestructuras. Para Tirana y las ciudades costeras, esto supone un aumento de la actividad constructora y de los precios, pero al mismo tiempo agrava el problema de la accesibilidad a la vivienda para la población local.
Hasta hace poco, el mercado albanés se consideraba periférico, pero ahora compite por el capital con Montenegro, Croacia, Grecia y otros destinos del sur de Europa. Al mismo tiempo, el volumen de inversión extranjera directa en Albania ya supera con creces al de Montenegro: 1.63 mil millones de euros frente a los 531 millones de euros de entrada neta en Montenegro.
El punto fuerte de Albania es el tamaño del mercado y el creciente interés por el sector inmobiliario, el turismo, los servicios financieros y el comercio. Su punto débil es la elevada concentración de inversiones en sectores que no siempre garantizan un rápido crecimiento de la productividad. Al igual que en Montenegro, la cuestión principal para el desarrollo a largo plazo es si el país será capaz de convertir el interés por el sector inmobiliario y los servicios en proyectos «greenfield» más sólidos, así como en industria, logística y capacidad de exportación.
Albania consolida su posición como uno de los mercados de inversión más dinámicos de los Balcanes. Sin embargo, el crecimiento impulsado por el sector inmobiliario plantea el mismo dilema que en Montenegro: el dinero llega rápidamente, pero el efecto sostenible sobre el empleo, las exportaciones y la productividad depende de que, tras la construcción, surjan proyectos de inversión más complejos.
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