Правова колізія щодо пайових внесків для будівництва, розпочатого після 2021 року, спричиняє зростання цін на житло та гальмує інвестиційну активність, вважають в Українській асоціації девелоперів.
Скасування законом №132-IX практики пайових внесків для проєктів, будівництво яких розпочато після 1 січня 2021 року, мало сприяти зниженню вартості житла та стимулювати інвестиційну активність. Але де-факто галузь зіткнулася з практикою, коли громади вимагають, в тому числі через суд, виплати пайових внесків і для проектів, дозвіл на будівництво яких отримано до цієї дати, а саме будівництво розпочато пізніше. Зокрема, Департамент економіки та інвестицій КМДА є позивачем у 152 судових справах про стягнення з замовників будівництва грошових коштів пайової участі.
Станом на 1 березня в судах різних інстанцій на розгляді 106 таких справ для об’єктів, введених у 2020-2022 роках, на суму близько 1,59 млрд грн.
“У 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції, і тому був прийнятий закон №132-IX про її скасування. Це була принципова позиція держави – ліквідувати квазіподаток на нерухомість, який фактично сплачувався покупцями житла. Таке рішення сприяло зниженню вартості житла і мало стати інструментом стимулювання інвестиційної активності в галузі. Незважаючи на чітку офіційну позицію Міністерства розвитку громад і територій України, авторів закону про скасування пайової участі та профільного комітету Верховної Ради, прокуратура і місцева влада продовжують ігнорувати норми чинного законодавства”, – прокоментував голова правління Української асоціації девелоперів Євген Фаворов «Інтерфакс-Україна».
Фіксований податок на нерухомість показує велику ефективність для розвитку громад.
Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, одна з авторів закону №132-IX, підкреслила, що вже на етапі скасування пайових у громад була компенсаторна альтернатива, а саме фіксований податок на нерухомість. Цей інструмент має значно вищий потенціал для вирішення інфраструктурних завдань, легше адмініструється і має значно менше корупційних ризиків, ніж було у пайового внеску.
“Фактично частка пайової участі в доходах місцевих бюджетів була дуже малою – близько 1%, на будівництво нових дитячих садків, шкіл та іншої інфраструктури ці кошти не використовувалися, а цільове призначення цих коштів не контролювалося. Отже, у нас є податок на нерухомість. Не скажу, що це універсальний компенсатор, але зараз ми бачимо, що за цифрами він уже перевищує в рази. Так, у 2020 році він склав 5,7 млрд, у 2021-му – 7,8 млрд грн, у 2022-му – 7,1 млрд грн (і це незважаючи на війну), 2023 рік – 9,1 млрд грн, 2024 рік – 10,7 млрд грн, 2025 рік (станом на зараз) – 4,3 млрд грн. За пайовими внесками ми бачимо такі цифри – у 2020 році надходження коштів пайової участі склали 1,4 млрд грн, у 2021-му – 572 млн грн, у 2022-му – 134 млн грн, 2023 – знову 134 млн грн, у 2024-му – 199 млн грн, у поточному році (станом на зараз) – 159 млн грн”, – повідомила Шуляк.
Вона підкреслила, що пайова участь як інструмент давно була неефективною, і саме тому її скасували на рівні закону.
“Але це не означає, що громади не мають права захищати свої інтереси в суді, коли йдеться про випадки, що підпадають під дію старого законодавства. Дійсно, окремі громади, зокрема Київ, залишаються активними в юридичних спорах щодо пайової участі – мова йде про ситуації, коли об’єкти отримали дозволи до 2020 року, але були завершені пізніше. У таких випадках правовою підставою для позовів найчастіше служить стаття 1212 Цивільного кодексу України – про безпідставно збережене майно. Що стосується інших громад, то у нас поки що немає централізованої статистики щодо кількості позовів”, – повідомила Шуляк.
При цьому, на її думку, якщо договір про сплату пайової участі не був укладений до моменту набрання чинності законом про його скасування, то такі нарахування є безпідставними.
Щодо проектів, де за цей час змінилися учасники, вона зазначила, що якщо новий замовник будівництва здійснює будівництво відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, виданого попередньому замовнику до 1 січня 2021 року, то підстав для несплати ним пайової участі немає. Але якщо дозвіл на виконання будівельних робіт він отримав після 1 січня 2021 року, то пайова участь не сплачується.
«Якщо замовник будівництва реалізує абсолютно новий проект – за функціоналом тощо, то в цьому випадку доцільніше припинити дію попереднього дозволу і отримати новий. Таким чином, новий дозвіл буде отримано після 1 січня 2021 року, і замовник будівництва не матиме жодних зобов’язань щодо сплати пайової участі», – рекомендує Шуляк.
Колізія: дозвіл отримано до скасування пайового внеску, будівництво розпочато після.
За оцінкою експертів Асоціації девелоперів, при скасуванні пайової участі було виявлено законодавчу колізію, яка створила правову прогалину в регулюванні відповідних правовідносин. Це прямо визнав і Верховний Суд у рішенні від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, де зазначено: «закон №132-IX не регулює питання пайової участі в разі, коли будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року». Водночас, надаючи власне тлумачення цих правовідносин, суд фактично відійшов від суті та наміру законодавця, який полягав у повній ліквідації пайової участі як квазіподатку на нерухомість.
14 травня 2025 року у справі №320/44099/23 Верховний Суд остаточно підтвердив, що зміни до порядку залучення та використання пайових внесків, прийняті Київрадою у 2019-2020 роках, є протиправними та недійсними. Тобто, цим рішенням Верховний Суд підтвердив, що нормативне підґрунтя, яке використовувалося для нарахування пайової участі міською владою з 2019 року, укладення відповідних договорів або виставлення фінансових вимог – є протиправним, тобто незаконним.
«Крім юридично необґрунтованої позиції міської влади, варто звернути увагу на ще один важливий аспект. Місто вже отримує від девелоперів і покупців житла мільярди гривень у вигляді побудованих і переданих у комунальну власність об’єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури», – зазначив Фаворов.
Міста отримали нову інженерну інфраструктуру на мільярди гривень, питання взяття на баланс соціальної не вирішено, зазначили експерти.
За підрахунками Української асоціації девелоперів, тільки у восьми проектах п’яти компаній-членів у Києві вже створено інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру на понад 5,6 млрд грн. Загальна ж вартість всієї інфраструктури, яку девелопери міста побудували за роки роботи, обчислюється десятками мільярдів гривень, повідомив Фаворов.
Багато з цих активів передаються на баланс, зокрема міських підприємств, які не тільки отримують їх безкоштовно, але й надалі отримують стабільний дохід, стягуючи плату з мешканців за обслуговування побудованих мереж.
Що стосується соціальної інфраструктури – дитячих садків, шкіл, то їх створення вимагається будівельними нормами, але де-факто немає процедури передачі таких об’єктів громадам.
Комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська розповіла про два прецеденти, коли компанія намагалася домовитися з міською владою щодо освітньої інфраструктури – дитячий садок у складі ЖК «Паркові озера» в Дніпровському районі та в ЖК «Яскравий» на Мінському масиві.
«На »Паркових озерах” ми пропонували передати місту укомплектований під ключ дитячий садок на 120 місць, з меблями, посудом, іграшками. Залишалося взяти на баланс і відкрити. На той момент діяла пайова участь, місто було з нами в діалозі, обговорювалися можливі варіанти обліку садка як частини пайового внеску або надання інших преференцій для забудовника. Але в момент підписання акта прийому-передачі, тобто по суті юридичної передачі місту, остаточно з’ясувалося, що правових можливостей зарахувати його як пайовий внесок, не існує. Нам довелося повертати садок через суд”, – констатувала вона.
Схожа історія сталася з дитсадом в Оболонському районі. У районі, формуючи запит, планували взяти на баланс, але згодом повідомили, що немає на це правової бази і бюджетних коштів для відкриття нового навчального закладу. Компаніям рекомендували відразу планувати приватного оператора, що і сталося.
«Нинішній варіант єдино можливий – запрошувати на створені об’єкти соцінфраструктури на співпрацю приватного оператора, і в ньому мінуси для всіх», – каже Лаєвська.
Для забудовника ці об’єкти – з вкрай низькою окупністю, 15-25 років. Вони не вигідні комерційно, але потрібні для репутації. Мешканці із задоволенням обирали б муніципальні школи та садочки в будівлях від девелопера, а замість цього мають єдиний варіант – платити приватному оператору освітнього закладу від 15 до 25 тис. грн/міс.
Як позитивний приклад взаємодії з місцевою владою Лаєвська навела Гатне. Для вирішення питання соцінфраструктури забудовник інвестував у ремонт і розширення існуючої школи.
Але в цілому скасування пайових внесків не вирішило проблеми оновлення міст. В Україні досі відсутня правова база для передачі громадам створеної девелоперами інфраструктури. Зокрема, «Інтергал-Буд» понад 800 млн грн інвестував в інженерну інфраструктуру – колектори, ремонт доріг, освітлення, реконструкцію водонапірних вузлів, електричних підстанцій та ін. Це не враховуючи соціальних об’єктів та благоустрою прилеглих зелених зон (парк «Нивки», озеро та ін.).
Але те, що відбувається зараз, спроби донарахувати пайовий внесок заднім числом, лише поглиблюють і без того складну ситуацію найгострішої житлової кризи за всю історію незалежної України. За оцінкою експертів Української асоціації девелоперів, такі практики викликають зростання цін на житло, адже створюється подвійне, непередбачуване фінансове навантаження на підприємства, які змушені закладати ці витрати у вартість квадратного метра.
«Ці витрати неможливо спрогнозувати в рамках бізнес-моделі, оскільки національне законодавство прямо забороняє інструмент пайової участі. Окрему відповідальність у цій ситуації несе політичне керівництво країни, яке публічно відзвітувало перед виборцями про скасування пайової участі та поліпшення інвестиційного клімату. Однак на практиці це виявилося декларативним жестом, який лише частково отримав реальне правове втілення. Те, що ми спостерігаємо сьогодні, прямо суперечить заявленим державою цілям дерегуляції, підтримки будівельної галузі та забезпечення доступного житла”, – зазначив Фаворов.
На думку експертів Асоціації девелоперів, ситуацію можна виправити.
Необхідно усунути законодавчу колізію і чітко закріпити: щодо об’єктів будівництва, будівництво яких розпочато до 1 січня 2021 року і які станом на 1 січня 2021 року не були прийняті в експлуатацію, договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування до 1 січня 2021 року не були укладені, сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється.
«Це відповідатиме первинному задуму законодавця – ліквідувати квазіподаток і стимулювати розвиток будівельної галузі», – підкреслив Фаворов.
Українська асоціація девелоперів заснована в 2023 році. Члени асоціації реалізують проєкти, які складають 26% ринку України і 93% ринку столиці.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
