Необхідно усунути правову колізію щодо пайових внесків для будівництва, розпочатого після 1 січня 2021 року, вважає Українська асоціація девелоперів.
“Необхідно усунути законодавчу колізію і чітко закріпити, що щодо об’єктів будівництва, спорудження яких розпочато до 1 січня 2021 року і які станом на зазначену дату не були прийняті в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування станом на 01.01.2021 р. не були укладені, сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється. Це відповідатиме первинному задуму законодавця ліквідувати квазіподаток і стимулювати розвиток будівельної галузі«, – прокоментував глава правління асоціації Євген Фаворов агентству »Інтерфакс-Україна”.
Він нагадав, що в 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції, і тому був прийнятий закон №132-IX про її скасування. Таке рішення сприяло зниженню вартості житла і мало стати інструментом стимулювання інвестиційної активності в галузі. Але де-факто галузь зіткнулася з практикою, коли громади вимагають, в тому числі через суд, виплати пайових внесків і для проектів, дозвіл на будівництво яких отримано до цієї дати, а саме будівництво розпочато пізніше. Зокрема, департамент економіки та інвестицій Київської міської держадміністрації (КМДА) є позивачем у 152 судових справах про стягнення з замовників будівництва грошових коштів пайової участі. Як писало агентство «Інтерфакс-Україна», станом на 1 березня в судах різних інстанцій на розгляді було 106 таких справ для об’єктів, введених у 2020-2022 роках, на суму близько 1,59 млрд грн.
За оцінкою експертів Асоціації девелоперів, при скасуванні пайової участі була виявлена законодавча колізія, що створила цю правову прогалину в регулюванні відповідних правовідносин. Це прямо визнав і Верховний суд у рішенні від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, де зазначено: «Закон №132-IX не регулює питання пайової участі в разі, коли будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року». Водночас, надаючи власне тлумачення цих правовідносин, суд фактично відійшов від суті та наміру законодавця, який полягав у повній ліквідації пайової участі як квазіподатку на нерухомість.
14 травня 2025 року у справі №320/44099/23 Верховний суд остаточно підтвердив, що зміни до порядку залучення та використання пайових внесків, прийняті Київрадою в 2019-2020 роках, є протиправними та недійсними. Тобто даним рішенням суд підтвердив, що нормативне підґрунтя, яке використовувалося для нарахування пайової участі міською владою з 2019 року, укладення відповідних договорів або виставлення фінансових вимог, є протиправним, тобто незаконним.
«Крім юридично необґрунтованої позиції міської влади варто звернути увагу на ще один важливий аспект. Місто вже отримує від девелоперів і покупців житла мільярди гривень у вигляді побудованих і переданих у комунальну власність об’єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури», – підкреслив Фаворов.
За підрахунками асоціації, тільки в Києві у восьми проектах п’яти компаній – її членів вже створено інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру на понад 5,6 млрд грн. Загальна ж вартість всієї інфраструктури, яку девелопери міста побудували за роки роботи, обчислюється десятками мільярдів гривень, повідомив глава об’єднання.
Багато з цих активів передаються на баланс, зокрема міських підприємств, які не тільки отримують їх безкоштовно, але й надалі отримують стабільний дохід, стягуючи плату з мешканців за обслуговування побудованих мереж.
Але те, що відбувається зараз – спроби донарахувати пайовий внесок заднім числом – тільки погіршує і без того складну ситуацію найгострішої житлової кризи за всю історію незалежної України, зазначив він.
За оцінкою експертів Української асоціації девелоперів, подібні практики викликають зростання цін на житло, оскільки створюється подвійне, непередбачуване фінансове навантаження на підприємства, які змушені закладати ці витрати у вартість квадратного метра.
“Ці витрати неможливо спрогнозувати в рамках бізнес-моделі, оскільки національне законодавство прямо забороняє інструмент пайової участі. Окрему відповідальність у цій ситуації несе політичне керівництво країни, яке публічно відзвітувало перед виборцями про скасування пайової участі та поліпшення інвестиційного клімату. Однак на практиці це виявилося декларативним жестом, який лише частково отримав реальне правове втілення. Те, що ми спостерігаємо сьогодні, прямо суперечить заявленим державою цілям дерегуляції, підтримки будівельної галузі та забезпечення доступного житла”, – підкреслив Фаворов.
На думку експертів асоціації, ситуацію можна виправити, усунувши законодавчу колізію і чітко закріпивши те, що щодо об’єктів будівництва, зведення яких розпочато до 1 січня 2021 року і які на цю дату не були прийняті в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування на той час не були укладені, сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється.
Українська асоціація девелоперів заснована в 2023 році. Члени асоціації реалізують проєкти, які складають 26% ринку України та 93% ринку столиці.
