Иностранные покупатели обеспечивают около 60% спроса на ультраэлитное жилье в Испании, а цены в этом сегменте выросли примерно на 30% за последние пять лет. Наиболее заметную активность наряду с традиционными британскими и немецкими покупателями сейчас демонстрируют граждане Нидерландов, Польши и США, а также состоятельные клиенты из стран Персидского залива. Украинцы также остаются среди наиболее активных иностранных покупателей испанской недвижимости.
Такие оценки содержатся в опубликованных в августе данных Hiscox по испанскому рынку жилья класса ultra-luxury. Речь идет прежде всего об объектах стоимостью от EUR3 млн.
Основной спрос сосредоточен всего в нескольких регионах. Балеарские острова, провинция Малага, Мадрид и Барселона формируют 83% предложения испанской недвижимости стоимостью более EUR3 млн.
Особенно высокая доля иностранцев наблюдается на курортных рынках. В Бенахависе в провинции Малага на иностранных покупателей приходится около 84% сделок с элитной недвижимостью, а в Андраче на Майорке — около 79%. В Мадриде ситуация обратная: в самой столице иностранцы обеспечивают лишь около 14% сделок этого сегмента, а в престижном пригороде Алькобендас — 17%. Таким образом, элитный рынок Мадрида в значительно большей степени остается ориентированным на состоятельного испанского покупателя.
Иностранцы-нерезиденты при этом платят одни из самых высоких цен за квадратный метр, поскольку концентрируются на объектах в наиболее престижных районах. По оценке Hiscox, именно международный капитал стал одним из факторов роста цен на элитную недвижимость Испании примерно на 30% за пять лет.
Детального рейтинга покупателей именно жилья стоимостью свыше EUR3 млн исследование Hiscox по национальностям не приводит. Однако последние данные испанских регистраторов позволяют увидеть, какие иностранные группы сейчас наиболее активны на рынке страны в целом.
Во втором квартале 2026 года иностранцы приобрели в Испании более 26,8 тыс. объектов жилья, обеспечив рекордные 15,98% всех зарегистрированных сделок.
Первое место заняли граждане Великобритании с долей 6,99% иностранных покупок, практически сравнявшись с гражданами Нидерландов — 6,94%. Далее следовали Германия — 6,11%, Марокко — 6,09%, Румыния — 5,70%, Италия — 5,13%, Франция — 4,97% и Польша — 4,33%.
За первое полугодие британцы приобрели около 3,57 тыс. объектов, а покупатели из Нидерландов — около 3,49 тыс. При этом голландский спрос вырос приблизительно на 12% в годовом выражении, а польский — примерно на 11%.
На самом рынке luxury структура спроса меняется еще заметнее. Reuters в июне отмечал резкий приток в Мадрид и на Коста-дель-Соль состоятельных покупателей из Польши, США и стран Персидского залива. При этом британцы и немцы остаются традиционно сильными группами иностранных собственников на испанском побережье.
Особенно быстро в последние годы вырос польский спрос. Доля поляков среди всех иностранных покупателей увеличилась примерно с 1,6% в 2019 году до 4% в 2025-м. В завершенном в прошлом году премиальном комплексе Santa Clara в Марбелье около 70% из 102 домов были проданы польским клиентам. Польские покупатели также преобладают среди клиентов строящегося 64-этажного жилого небоскреба в Бенидорме.
Одновременно быстро растет американский капитал. По данным риелторской компании Gilmar, доля клиентов из США в ее сделках выросла с 0,5% в 2024 году до 6,2% в 2025-м, причем американцы у компании уже обошли британцев среди иностранных покупателей на Коста-дель-Соль. В масштабах всей Испании покупатели из США отличаются также высокой стоимостью приобретаемого жилья.
Украинцы также входят в число наиболее заметных иностранных покупателей недвижимости в Испании, хотя их приобретения сосредоточены не исключительно в luxury-сегменте.
В первом квартале 2026 года граждане Украины обеспечили 3,08% всех иностранных покупок жилья, заняв десятое место среди национальностей. Это соответствует примерно 760-765 сделкам за три месяца. Во втором квартале доля украинцев составила около 2,94%, что соответствовало 11-му месту среди иностранных покупателей. За первое полугодие украинцы могли приобрести около 1,5 тыс. объектов жилья. Последняя цифра является оценочной, поскольку испанские регистраторы отдельно не публиковали абсолютное полугодовое количество украинских сделок.
Для сравнения, во втором квартале украинские покупатели находились непосредственно за Китаем, доля которого составила 3,02%. При этом Украина оставалась впереди целого ряда традиционных рынков иностранных покупателей.
Еще в первом полугодии 2025 года украинцы установили исторический для себя рекорд, купив 2 165 объектов недвижимости. Тогда количество сделок украинских граждан выросло на 4,5% в годовом выражении. Средняя цена приобретаемого украинцами жилья составляла около EUR1 832 за кв. м, что заметно ниже уровня американских, немецких или скандинавских покупателей и говорит о том, что значительная часть украинского спроса приходится не на ultra-luxury, а на обычный и средний сегмент.
В региональном разрезе украинцы особенно заметны в Валенсийском сообществе, где по итогам 2025 года на них приходилось 5,92% всех покупок жилья иностранцами.
Примечательно, что отмена Испанией программы Golden Visa с 3 апреля 2025 года практически не изменила ситуацию в верхнем ценовом сегменте.
По оценке Hiscox, на операции, связанные с получением ВНЖ через инвестиции, приходилось всего около 0,5% общего числа сделок. Типичный покупатель недвижимости стоимостью несколько миллионов евро выбирает Испанию прежде всего из-за качества жизни, климата, безопасности, инфраструктуры и возможности диверсифицировать капитал, а не ради получения вида на жительство.
Эту тенденцию подтверждает и Reuters: геополитическая нестабильность стала дополнительным фактором спроса. Для части польских и украинских семей жилье на Коста-дель-Соль рассматривается как резервная база вдали от восточной границы Европы, американские покупатели ищут альтернативное место проживания и вложения капитала, а клиенты из стран Персидского залива начинают рассматривать Испанию как возможную альтернативу Дубаю.
Таким образом, рынок элитной недвижимости Испании становится все более международным.
ЖИЛЬЕ, иностранный покупатель, ИСПАНИЯ, НЕДВИЖИМОСТЬ, УКРАИНА
