Аналитический центр Experts Club оценивает ситуацию на рынке складской недвижимости Украины в 2026 году как фазу перехода от постшокового восстановления к новому циклу роста, в котором главным ограничением становится не спрос, а дефицит качественных площадей, высокие затраты на строительство и риски безопасности.
После резкого падения в 2022 году, когда значительная часть складской инфраструктуры Киевского региона была повреждена или уничтожена, рынок постепенно восстановил активность в 2023–2025 годах. Наиболее заметное оживление произошло в Киевском регионе и на западе Украины, прежде всего во Львовской области.
По итогам 2025 года киевский складской рынок продемонстрировал самую высокую активность за последнее десятилетие. Валовое поглощение складских площадей достигло около 217 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем годом ранее. Объем нового ввода составил около 216 тыс. кв. м, а общее предложение фактически вернулось к довоенному уровню — около 1,57 млн кв. м.
Вакантность на киевском рынке осталась очень низкой — около 3,5%. Это означает, что, несмотря на ввод значительного объема новых площадей, рынок быстро их поглощает. Для арендаторов это создает проблему поиска крупных качественных лотов, особенно площадью более 5–10 тыс. кв. м. Для девелоперов и владельцев объектов это, напротив, формирует условия для постепенного роста ставок и запуска новых проектов.
В 2026 году Experts Club ожидает более сбалансированную динамику. После рекордного 2025 года объем нового ввода в Киевском регионе может снизиться примерно до 90 тыс. кв. м. Это означает, что прирост предложения будет значительно меньше, чем в прошлом году, тогда как спрос со стороны ключевых групп арендаторов сохранится.
Основными драйверами спроса остаются ритейл, e-commerce, 3PL-операторы, фармацевтический сектор, дистрибьюторы, FMCG-компании и бизнесы, которые перестраивают логистику под военные условия. В структуре спроса растет роль компаний, которым нужны не просто «сухие склады», а современные объекты класса А и В с энергоэффективностью, автономностью, повышенной безопасностью, доковой инфраструктурой, возможностью температурного контроля и адаптацией под фармацевтические или пищевые стандарты.
Арендные ставки остаются стабильными. В Киевском регионе прайм-ставка в 2025 году составляла около $5,3 за кв. м в месяц без НДС и операционных расходов, что соответствует довоенному пиковому уровню. В гривневом эквиваленте ставки для сухих складов выросли примерно на 9% с начала года и находились в диапазоне 200–250 грн за кв. м в месяц. В 2026 году вероятно дальнейшее умеренное повышение ставок, особенно в сегменте качественных объектов с дефицитными характеристиками.
Львовский регион остается вторым ключевым центром развития складской недвижимости. Его преимущества — относительная безопасность, близость к границе с ЕС, роль западного логистического хаба, спрос со стороны релокированного бизнеса, e-commerce, ритейла и международных операторов. Средние ставки во Львовской области для складов класса А и В в 2025 году составляли примерно $5–5,5 за кв. м в месяц, а по отдельным оценкам — $6–6,5 в качественных объектах.
Вместе с тем во Львовском регионе уже заметно локальное рост вакантности из-за ввода новых очередей складских комплексов. Это не означает перенасыщения, но свидетельствует о постепенном переходе рынка к более конкурентной фазе. Наиболее перспективными остаются направления к польской границе, трассы в сторону Киева, а также зоны будущих индустриальных парков.
Для центральных регионов, в частности Винницкой, Хмельницкой и Тернопольской областей, спрос формируется прежде всего аграрными компаниями, локальными производителями, дистрибьюторами и бизнесом, стремящимся размещать склады ближе к внутреннему потребителю. Эти регионы уступают Киеву и Львову по ликвидности, но обладают потенциалом для развития складов класса В, агрологистики, производственно-складских комплексов и региональной дистрибуции.
Восточные и прифронтовые регионы остаются наиболее рискованными. Там спрос в основном сохраняется на временные или низкоклассные складские помещения, но инвестиционная активность ограничена факторами безопасности. Днепр сохраняет значение крупного промышленного и логистического узла, однако проекты там оцениваются инвесторами с более высокой премией за риск.
Ключевой тенденцией 2026 года становится усиление спроса на специализированные форматы. Речь идет о мультитемпературных складах, фармацевтических складах, food logistics, объектах для e-commerce, last-mile логистике вблизи крупных городов, а также build-to-suit-проектах под конкретного арендатора. В таких форматах дефицит предложения ощущается наиболее остро.
Отдельный фактор — энергетическая устойчивость. После атак на энергосистему арендаторы все чаще оценивают склад не только по локации и ставке, но и по наличию генераторов, альтернативных источников энергии, качественной инженерии, возможности резервного питания, пожарной безопасности и стабильной работы в условиях перебоев.
Инвестиционный интерес к складской недвижимости восстанавливается, но остается избирательным. Наиболее привлекательными активами являются готовые или почти готовые склады класса А в Киевском и Львовском регионах, а также проекты с надежными арендаторами и долгосрочными договорами. Для инвестора ключевой вопрос — не только доходность, но и ликвидность актива, качество арендатора, безопасность локации и стоимость достройки.
Текущая рыночная доходность качественных складских активов в Украине может оставаться выше, чем в большинстве стран ЕС, из-за военной премии за риск. Однако именно эта премия и является главным ограничением для широкого прихода институционального капитала. Иностранные инвесторы интересуются сегментом, но преимущественно занимают выжидательную позицию или рассматривают партнерства с локальными игроками.
Для девелоперов 2026 год будет сложным из-за высокой себестоимости строительства. Подорожание материалов, энергии, логистики, страхования, финансирования и строительных работ ограничивает запуск новых проектов, особенно без предварительного контракта с арендатором. Поэтому доля спекулятивного строительства будет оставаться ограниченной, а build-to-suit и phased development станут более популярными моделями.
Основные риски рынка в 2026 году:
угрозы безопасности и риск повреждения инфраструктуры;
дефицит качественных земельных участков вблизи ключевых транспортных коридоров;
высокая стоимость строительства и финансирования;
валютные риски при арендных платежах в гривне;
нехватка крупных готовых лотов;
ограниченный доступ к долгосрочному капиталу;
нестабильность энергоснабжения;
осторожность иностранных инвесторов.
В то же время фундаментальный спрос на складскую недвижимость остается сильным. Украинский рынок до сих пор структурно недообеспечен качественными логистическими площадями по сравнению со странами Центральной Европы. Война ускорила изменение логистики: бизнесу нужны более гибкие склады, ближе к потребителю, с лучшей инженерией, автономностью и возможностью быстро менять цепочки поставок.
По базовому сценарию Experts Club, в 2026 году рынок складской недвижимости Украины будет демонстрировать умеренный рост арендных ставок, низкую вакантность в Киевском регионе, активность во Львовской области и постепенное расширение качественного предложения в центральных регионах. Наибольший спрос будет на объекты класса А, мультитемпературные склады, фармацевтическую логистику, склады last-mile и build-to-suit-проекты.
Оптимистический сценарий предполагает более активное возвращение иностранного капитала, запуск новых индустриальных парков и ускорение строительства на западе и в центре Украины. Негативный сценарий связан с усилением рисков безопасности, новыми повреждениями логистической инфраструктуры, ростом стоимости финансирования и снижением инвестиционной активности.
Вывод Experts Club: складская недвижимость остается одним из самых устойчивых сегментов коммерческой недвижимости Украины. В 2026 году этот рынок уже не выглядит кризисным, но еще не полностью нормализовался. Его главная характеристика — дефицит качественного предложения при сохранении реального спроса со стороны ритейла, логистики, e-commerce, фармацевтики и дистрибуции.
Для девелоперов это означает возможность запускать новые проекты при условии четкой работы с арендаторами. Для инвесторов — шанс войти в сегмент с более высокой доходностью, но с повышенным риском. Для арендаторов — необходимость планировать складские потребности заранее, поскольку найти качественный большой склад «здесь и сейчас» в Украине становится все сложнее.
EXPERTS CLUB, СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Related:
