Аналитический центр Experts Club оценивает ситуацию на рынке складской недвижимости Украины в 2026 году как фазу перехода от постшокового восстановления к новому циклу роста, в котором главным ограничением становится не спрос, а дефицит качественных площадей, высокие затраты на строительство и риски безопасности.
После резкого падения в 2022 году, когда значительная часть складской инфраструктуры Киевского региона была повреждена или уничтожена, рынок постепенно восстановил активность в 2023–2025 годах. Наиболее заметное оживление произошло в Киевском регионе и на западе Украины, прежде всего во Львовской области.
По итогам 2025 года киевский складской рынок продемонстрировал самую высокую активность за последнее десятилетие. Валовое поглощение складских площадей достигло около 217 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем годом ранее. Объем нового ввода составил около 216 тыс. кв. м, а общее предложение фактически вернулось к довоенному уровню — около 1,57 млн кв. м.
Вакантность на киевском рынке осталась очень низкой — около 3,5%. Это означает, что, несмотря на ввод значительного объема новых площадей, рынок быстро их поглощает. Для арендаторов это создает проблему поиска крупных качественных лотов, особенно площадью более 5–10 тыс. кв. м. Для девелоперов и владельцев объектов это, напротив, формирует условия для постепенного роста ставок и запуска новых проектов.
В 2026 году Experts Club ожидает более сбалансированную динамику. После рекордного 2025 года объем нового ввода в Киевском регионе может снизиться примерно до 90 тыс. кв. м. Это означает, что прирост предложения будет значительно меньше, чем в прошлом году, тогда как спрос со стороны ключевых групп арендаторов сохранится.
Основными драйверами спроса остаются ритейл, e-commerce, 3PL-операторы, фармацевтический сектор, дистрибьюторы, FMCG-компании и бизнесы, которые перестраивают логистику под военные условия. В структуре спроса растет роль компаний, которым нужны не просто «сухие склады», а современные объекты класса А и В с энергоэффективностью, автономностью, повышенной безопасностью, доковой инфраструктурой, возможностью температурного контроля и адаптацией под фармацевтические или пищевые стандарты.
Арендные ставки остаются стабильными. В Киевском регионе прайм-ставка в 2025 году составляла около $5,3 за кв. м в месяц без НДС и операционных расходов, что соответствует довоенному пиковому уровню. В гривневом эквиваленте ставки для сухих складов выросли примерно на 9% с начала года и находились в диапазоне 200–250 грн за кв. м в месяц. В 2026 году вероятно дальнейшее умеренное повышение ставок, особенно в сегменте качественных объектов с дефицитными характеристиками.
Львовский регион остается вторым ключевым центром развития складской недвижимости. Его преимущества — относительная безопасность, близость к границе с ЕС, роль западного логистического хаба, спрос со стороны релокированного бизнеса, e-commerce, ритейла и международных операторов. Средние ставки во Львовской области для складов класса А и В в 2025 году составляли примерно $5–5,5 за кв. м в месяц, а по отдельным оценкам — $6–6,5 в качественных объектах.
Вместе с тем во Львовском регионе уже заметно локальное рост вакантности из-за ввода новых очередей складских комплексов. Это не означает перенасыщения, но свидетельствует о постепенном переходе рынка к более конкурентной фазе. Наиболее перспективными остаются направления к польской границе, трассы в сторону Киева, а также зоны будущих индустриальных парков.
Для центральных регионов, в частности Винницкой, Хмельницкой и Тернопольской областей, спрос формируется прежде всего аграрными компаниями, локальными производителями, дистрибьюторами и бизнесом, стремящимся размещать склады ближе к внутреннему потребителю. Эти регионы уступают Киеву и Львову по ликвидности, но обладают потенциалом для развития складов класса В, агрологистики, производственно-складских комплексов и региональной дистрибуции.
Восточные и прифронтовые регионы остаются наиболее рискованными. Там спрос в основном сохраняется на временные или низкоклассные складские помещения, но инвестиционная активность ограничена факторами безопасности. Днепр сохраняет значение крупного промышленного и логистического узла, однако проекты там оцениваются инвесторами с более высокой премией за риск.
Ключевой тенденцией 2026 года становится усиление спроса на специализированные форматы. Речь идет о мультитемпературных складах, фармацевтических складах, food logistics, объектах для e-commerce, last-mile логистике вблизи крупных городов, а также build-to-suit-проектах под конкретного арендатора. В таких форматах дефицит предложения ощущается наиболее остро.
Отдельный фактор — энергетическая устойчивость. После атак на энергосистему арендаторы все чаще оценивают склад не только по локации и ставке, но и по наличию генераторов, альтернативных источников энергии, качественной инженерии, возможности резервного питания, пожарной безопасности и стабильной работы в условиях перебоев.
Инвестиционный интерес к складской недвижимости восстанавливается, но остается избирательным. Наиболее привлекательными активами являются готовые или почти готовые склады класса А в Киевском и Львовском регионах, а также проекты с надежными арендаторами и долгосрочными договорами. Для инвестора ключевой вопрос — не только доходность, но и ликвидность актива, качество арендатора, безопасность локации и стоимость достройки.
Текущая рыночная доходность качественных складских активов в Украине может оставаться выше, чем в большинстве стран ЕС, из-за военной премии за риск. Однако именно эта премия и является главным ограничением для широкого прихода институционального капитала. Иностранные инвесторы интересуются сегментом, но преимущественно занимают выжидательную позицию или рассматривают партнерства с локальными игроками.
Для девелоперов 2026 год будет сложным из-за высокой себестоимости строительства. Подорожание материалов, энергии, логистики, страхования, финансирования и строительных работ ограничивает запуск новых проектов, особенно без предварительного контракта с арендатором. Поэтому доля спекулятивного строительства будет оставаться ограниченной, а build-to-suit и phased development станут более популярными моделями.
Основные риски рынка в 2026 году:
угрозы безопасности и риск повреждения инфраструктуры;
дефицит качественных земельных участков вблизи ключевых транспортных коридоров;
высокая стоимость строительства и финансирования;
валютные риски при арендных платежах в гривне;
нехватка крупных готовых лотов;
ограниченный доступ к долгосрочному капиталу;
нестабильность энергоснабжения;
осторожность иностранных инвесторов.
В то же время фундаментальный спрос на складскую недвижимость остается сильным. Украинский рынок до сих пор структурно недообеспечен качественными логистическими площадями по сравнению со странами Центральной Европы. Война ускорила изменение логистики: бизнесу нужны более гибкие склады, ближе к потребителю, с лучшей инженерией, автономностью и возможностью быстро менять цепочки поставок.
По базовому сценарию Experts Club, в 2026 году рынок складской недвижимости Украины будет демонстрировать умеренный рост арендных ставок, низкую вакантность в Киевском регионе, активность во Львовской области и постепенное расширение качественного предложения в центральных регионах. Наибольший спрос будет на объекты класса А, мультитемпературные склады, фармацевтическую логистику, склады last-mile и build-to-suit-проекты.
Оптимистический сценарий предполагает более активное возвращение иностранного капитала, запуск новых индустриальных парков и ускорение строительства на западе и в центре Украины. Негативный сценарий связан с усилением рисков безопасности, новыми повреждениями логистической инфраструктуры, ростом стоимости финансирования и снижением инвестиционной активности.
Вывод Experts Club: складская недвижимость остается одним из самых устойчивых сегментов коммерческой недвижимости Украины. В 2026 году этот рынок уже не выглядит кризисным, но еще не полностью нормализовался. Его главная характеристика — дефицит качественного предложения при сохранении реального спроса со стороны ритейла, логистики, e-commerce, фармацевтики и дистрибуции.
Для девелоперов это означает возможность запускать новые проекты при условии четкой работы с арендаторами. Для инвесторов — шанс войти в сегмент с более высокой доходностью, но с повышенным риском. Для арендаторов — необходимость планировать складские потребности заранее, поскольку найти качественный большой склад «здесь и сейчас» в Украине становится все сложнее.
Арендная активность на ранке складской недвижимости Украины в январе-июне 2024 года увеличилась на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила около 70 тыс. кв. м, следует из исследования компании CBRE Ukraine.
«Несмотря на продолжающуюся войну и связанные с ней вызовы, складской рынок продолжает демонстрировать признаки восстановления и является самым стабильным сегментом коммерческой недвижимости на сегодня. Хотя объемы арендной активности все еще сдерживаются из-за текущего состояния рынка, несколько крупных арендаторов изучают рыночные возможности для расширения, что может позитивно повлиять на объемы арендных сделок в следующих кварталах», – указано в отчете компании.
По ее данным, основным трендом полугодия стало преобладание в структуре валового поглощения предварительных договоров аренды, которые заключаются до введения объектов в эксплуатацию. Причиной этого стала низкая вакантность на рынке – на уровне 2%, а также растущий спрос от сегмента оптовой и розничной торговли и фармацевтических компаний, отмечает CBRE.
Во второй половине 2024 года и в 2025 году ожидается выход на рынок около 170 тыс. кв. м нового предложения, что сократит давление минимальной вакантности, считают аналитики компании. Кроме того, в следующие два года планируется восстановление 100 тыс. кв. м складских площадей, которые были уничтожены вследствие ракетных атак агрессора в 2022 году.
Прайм-ставка аренды складов в Киеве к концу первой половины 2024 года составила $4,9/кв. м/мес. (без НДС и OPEX платежей), что в среднем на 20% ниже, чем в других столицах Центральной и Восточной Европы. В то же время стоимость строительства складской недвижимости в нашей стране на 20% выше, чем у соседей: $500-600/кв. м против $400-500/кв. м. На это влияет как кризис в экономике и энергетике, боевые действия, так и дефицит рабочей силы, и нарушения цепочек поставок, говорится в исследовании.
В то же время на рынке украинских складов наблюдается рост инвестиционной активности. CBRE указывает, что среди иностранных инвесторов, интересующихся промышленной недвижимостью, выделяются строительные компании, планирующиеся принимать участие в восстановлении Украины после завершения активных боевых действий.
Кроме того, европейские компании активно рассматривают ниаршоринг (аутсорсинг в соседних странах) в странах Центральной, Южной и Восточной Европы, в том числе и в Украине. Согласно исследованию CBRE European Logistics Occupier Survey 2024, 68% респондентов считают, что ниаршоринг будет иметь существенное влияние на развитие логистики в Европе в ближайшем будущем.
CBRE со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе (США) является крупнейшей в мире консалтинговой и инвестиционной компанией в сфере коммерческой недвижимости, доход которой в 2022 году составил $30,8 млрд. Согласно рейтингу Fortune, входит в список 500 крупнейших в мире компаний. Акции компании CBRE Group Inc. торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже. Украинский офис CBRE открыт в январе 2008 года, является частью аффилированной сети компании.
Источник: https://interfax.com.ua/
Украинская Alfa Development Group завершает строительство новых проектов складской недвижимости общей площадью около 244 тыс. кв. м, ввод в эксплуатацию запланирован в 2023-2024 гг., сообщил СЕО группы Максим Онуфриенко.
По его данным, в Киевской области завершается строительство второй и третьей очередей логистического центра «Александровский» (с. Чубинское) общей площадью 115,2 тыс. кв. м. Завершение строительства второй очереди (12,6 тыс. кв. м) запланировано в октябре 2023 года, третьей (40,7 тыс. кв. м) – в марте 2024 года.
«Это складской комплекс с мультирежимом, то есть в наличии как заморозка, холодильники, так и сухой склад. Должен сказать, что из второй очереди, планируемой к вводу в эксплуатацию в октябре 2023 года, 50% мы уже сдали в аренду и подписали договоры с клиентами. Это подтверждает рост спроса на складскую недвижимость именно в Киеве», – рассказал Онуфриенко в ходе RAU Expo 2023 в Киеве во вторник.
Среди других проектов в киевском регионе, по его словам, – складской центр «Дударкив» общей площадью 45,5 тыс. кв. м, запланированный к вводу в январе 2024 года. Около половины площадей первой очереди (23,1 тыс. кв. м) объекта уже сданы в аренду.
Кроме того, в с.Чайки идет строительство логистического комплекса общей площадью 159,6 тыс. кв. м. Срок завершения строительства первой (19,5 тыс. кв. м) и третьей (27,2 тыс. кв. м) очередей – март 2024 года, второй очереди (23 тыс. кв. м) – май 2024. После этого в проекте предусмотрена реализация еще двух очередей.
В Днепропетровской области Alfa Development Group ведет строительство двух проектов: индустриальный парк «Шинный» (Днепр) и складской центр «Передовой» (51,3 тыс. кв. м, Чумаковский сельсовет).
«Первый в Днепре индустриальный парк – «Шинный». Мы начали его в начале 2022 года, еще до войны. Вели переговоры с «Укрпоштой», но это пока осталось в истории. Поэтому сейчас мы строим индустриальный парк. В планах строительства на январь 2024 года – 130 тыс. кв. м, из которых 34% уже подписаны с крупным клиентом», – рассказал Онуфриенко.
Помимо этого, в октябре 2023 года планируется к вводу складской комплекс в Кропивницком общей площадью 14,2 тыс. кв. м.
В портфеле группы также объект в Одессе – «Одесса Логистик Парк», пострадавший во время российских обстрелов.
«В Одессе у нас два складские комплекса, один сухой площадью 38 тыс. кв. м и холодная логистика – 27 тыс. кв. м. В Одессе был прилет, после которого у нас осталась половина сухого склада, который мы реконструируем. Уже в сентябре завершим 14 тыс. кв. м, это почти половина. Холодильники восстановили еще в мае», – сообщил СЕО.
В планах на следующий год — также строительство во Львове нового логического комплекса площадью 50 тыс. кв. м. Как рассказал Онуфриенко агентству «Интерфакс-Украина», в 2024 году склад будет введен в эксплуатацию.
Эксперт отметил, что все объекты компании оборудованы генераторами на случай перебоев с электроэнергией в условиях российской агрессии. Кроме того, на объектах строятся укрытия, устанавливаются новые комплексы противопожарной безопасности.
Alfa Development Group основана в 2005 году. Занимает одну из лидирующих позиций на рынке складской недвижимости Украины. В ее портфеле — 16 завершенных объектов суммарной площадью более 326 тыс. кв. м.
Alfa Development Group, ПРОЕКТ, СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, СТРОИТЕЛЬСТВО
Новое предложение на рынке складской недвижимости Киева и столичной области в 2021 году составило 110 тыс. кв. м, сообщили агентству «Интерфакс-Украина» в международной компании Colliers Ukraine.
Среди ключевых объектов в Colliers Ukraine выделили вторую очередь логистического комплекса «Макаровский» (14,5 тыс. кв. м), новый логистический центр Rozetka (~62 тыс. кв. м) и логистический комплекс французской компании FM Logistic (9,6 тыс. кв. м).
Общий объем предложения к концу 2021 года составил 1 млн 956 тыс. кв. м. При этом показатель вакантности на рынке не превышает 1,5%, показывая, что спрос превышает имеющееся предложение.
Как сообщили в Colliers Ukraine, в основном, качественные объекты вводятся в эксплуатацию уже с высоким показателем заполняемости согласно предварительным договорам аренды.
Вследствие превышения спроса над предложением продолжается тенденция к росту арендных ставок. К концу 2021 года уровень запрашиваемых арендных ставок достиг девятилетнего максимума — $6,0/кв. м без НДС (А класс).
В 2021 году было заявлено о начале девелопмента нескольких масштабных логистических комплексов. По данным аналитиков Colliers Ukraine, на этапе строительства и проектирования находятся 600-700 тыс. кв. м.
Учитывая дефицит качественных складов, компании-арендаторы, активно развивающие бизнес в Украине, все чаще рассматривают формат build-to-suit. Так, в 2021 году был введен логистический комплекс для интернет-ритейлера Rozetka площадью 62 тыс. кв. м.
В компании отмечают, что именно в сегменте складской недвижимости наблюдалась наибольшая активность инвесторов. За последние пять лет на рынке состоялось более 10 инвестиционных соглашений. В частности, в 2021 году компания Dragon Capital закрыла сделку по приобретению одного из самых больших логистических комплексов на рынке Amtel (GBA ~100 тыс. кв. м).
Colliers International — ведущая многопрофильная компания по предоставлению профессиональных услуг в сфере коммерческой недвижимости. Офисы компании представлены в 67 странах мира.
Новое предложение на рынке складской недвижимости Киева и столичной области в 2021 году составило 110 тыс. кв. м, сообщили агентству «Интерфакс-Украина» в международной компании Colliers Ukraine.
Среди ключевых объектов в Colliers Ukraine выделили вторую очередь логистического комплекса «Макаровский» (14,5 тыс. кв. м), новый логистический центр Rozetka (~62 тыс. кв. м) и логистический комплекс французской компании FM Logistic (9,6 тыс. кв. м).
Общий объем предложения к концу 2021 года составил 1 млн 956 тыс. кв. м. При этом показатель вакантности на рынке не превышает 1,5%, показывая, что спрос превышает имеющееся предложение.
Как сообщили в Colliers Ukraine, в основном, качественные объекты вводятся в эксплуатацию уже с высоким показателем заполняемости согласно предварительным договорам аренды.
Вследствие превышения спроса над предложением продолжается тенденция к росту арендных ставок. К концу 2021 года уровень запрашиваемых арендных ставок достиг девятилетнего максимума — $6,0/кв. м без НДС (А класс).
В 2021 году было заявлено о начале девелопмента нескольких масштабных логистических комплексов. По данным аналитиков Colliers Ukraine, на этапе строительства и проектирования находятся 600-700 тыс. кв. м.
Учитывая дефицит качественных складов, компании-арендаторы, активно развивающие бизнес в Украине, все чаще рассматривают формат build-to-suit. Так, в 2021 году был введен логистический комплекс для интернет-ритейлера Rozetka площадью 62 тыс. кв. м.
В компании отмечают, что именно в сегменте складской недвижимости наблюдалась наибольшая активность инвесторов. За последние пять лет на рынке состоялось более 10 инвестиционных соглашений. В частности, в 2021 году компания Dragon Capital закрыла сделку по приобретению одного из самых больших логистических комплексов на рынке Amtel (GBA ~100 тыс. кв. м).
Colliers International — ведущая многопрофильная компания по предоставлению профессиональных услуг в сфере коммерческой недвижимости. Офисы компании представлены в 67 странах мира.
