Рынки недвижимости Вьетнама, Таиланда, Камбоджи и Бали в 2026 году находятся в разных фазах цикла, но их объединяет один фактор — заметная роль иностранного спроса. При этом степень зависимости от зарубежных покупателей, структура предложения и ценовые уровни между этими направлениями существенно различаются.
Наиболее сбалансированным среди этих рынков сейчас выглядит Вьетнам. Здесь восстановление опирается прежде всего на внутренний спрос, а иностранцы играют важную, но не доминирующую роль. В Ханое средняя цена новых квартир уже достигла около $3 800 за кв. м, тогда как в прибрежном Дананге первичный рынок находится на уровне $2 200–2 300 за кв. м. Иностранцы могут покупать жилье только в разрешенных коммерческих проектах, не могут напрямую владеть землей, а их доля ограничена квотами, в частности до 30% квартир в одном кондоминиуме.
Именно поэтому Вьетнам остается в основном рынком для местных покупателей, а внешний спрос концентрируется в премиальном сегменте и в крупнейших городах. Среди ключевых иностранных групп на рынке обычно называют граждан Южной Кореи, Китая, Сингапура, Японии и часть зарубежных вьетнамцев. Россияне присутствуют главным образом в курортных локациях, прежде всего в Нячанге, а украинцы также встречаются среди арендаторов и отдельных покупателей, но их доля в общедоступной статистике не раскрывается и остается нишевой.
Таиланд, напротив, гораздо сильнее зависит от внешнего спроса, особенно в сегменте кондоминиумов. По данным REIC, в 2025 году иностранцы оформили 14 899 сделок с кондоминиумами, что на 2,2% больше, чем годом ранее. На них пришлось 14,7% всех переходов права собственности по количеству и 25% по стоимости. Китайцы сохранили первое место среди иностранных покупателей, Мьянма вышла на второе, а Россия осталась в числе крупнейших групп.
По ценам Таиланд заметно дороже Вьетнама, особенно в столице и на ведущих курортах. В Бангкоке средняя цена кондоминиумов в начале 2026 года оценивалась примерно в $4 200–4 300 за кв. м, а в центральных районах уровень был еще выше. На Пхукете медианная цена кондоминиумов по состоянию на 2025 год составляла около 144 тыс. батов за кв. м, что соответствует примерно $4 000 за кв. м по текущему курсу. Закон позволяет иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах, но не землей, при этом иностранная квота в проекте ограничена 49% площади.
В случае Таиланда роль иностранцев уже напрямую влияет на рыночную динамику в Бангкоке, Паттайе и особенно на Пхукете. Россияне остаются одной из самых заметных групп покупателей в курортных регионах, а украинцы, хотя и не входят в официальный топ-10, по оценкам рынка относятся к числу наиболее активных покупателей второго эшелона и присутствуют прежде всего в курортной недвижимости.
Камбоджа выглядит более рискованным, но и более зависимым от внешнего капитала рынком. После перегрева и последующего спада рынок в Пномпене и Сиануквиле восстанавливается медленнее, чем в Таиланде или Вьетнаме. В Пномпене цены на кондоминиумы в деловом центре составляют около $2 746 за кв. м, а рынок в целом остается под давлением из-за высокой базы предложения и более медленного поглощения.
Камбоджийский рынок исторически был сильно связан с китайским капиталом, особенно в Сиануквиле, и эта зависимость сохраняется. Иностранцы могут покупать квартиры, но не землю, что делает кондоминиумы основным инструментом для зарубежных инвесторов. При этом в открытом доступе практически нет полноценной свежей официальной разбивки по национальностям покупателей жилья. По рыночным обзорам, крупнейшими иностранными группами остаются китайцы, а также инвесторы из Южной Кореи, Сингапура и Малайзии. Присутствие россиян и украинцев на этом рынке остается ограниченным и не оказывает заметного влияния на общую структуру спроса.
Бали занимает особое место в этой четверке, поскольку речь идет не об отдельной стране, а о наиболее интернационализированном курортном рынке Индонезии. Здесь драйвером является не столько местный спрос, сколько туризм, краткосрочная аренда, цифровые кочевники и релокация. В 2025 году Бали принял 6,33 млн иностранных туристов, что на 9,7% больше, чем в 2024 году, а крупнейшим внешним рынком по количеству прибывших оставалась Австралия.
Цены на Бали сильно зависят от формата объекта и локации. По данным рыночных обзоров, в 2025 году средняя цена продажи составляла около $1 970 за кв. м, а в начале 2026 года средняя цена на рынке вилл выросла примерно до $2 210 за кв. м. При этом в центральных районах Бадунга цены нередко превышали $3 000 за кв. м, а средняя стоимость вилл, по отдельным обзорам, поднялась с примерно $321 тыс. до $484 тыс. за объект за 12 месяцев. Для иностранцев основной моделью остается долгосрочная аренда leasehold, поскольку прямое владение землей ограничено.
Иностранцы играют на Бали ключевую роль, но статистика по национальностям покупателей жилья здесь менее прозрачна, чем в Таиланде. По туристической и рыночной структуре наиболее заметны австралийцы, британцы, американцы, а также россияне. После 2022 года рынок также фиксировал рост интереса со стороны граждан Украины, прежде всего в сегменте аренды, релокации и части инвестиционных покупок. Однако, как и в Камбодже, полной официальной разбивки по национальностям покупателей в открытом доступе нет.
Если сравнивать эти четыре направления по модели рынка, то Вьетнам сейчас выглядит наиболее внутренне устойчивым и менее зависимым от иностранцев. Таиланд — наиболее прозрачным и институционально оформленным рынком для зарубежных покупателей, где влияние иностранного капитала уже хорошо измеряется статистикой. Камбоджа остается более спекулятивным и зависимым от отдельных внешних групп рынком. Бали же — это история о глобальной мобильности, туризме и арендной доходности, где иностранный спрос фактически формирует значительную часть ценовой динамики.
По уровню цен столицы и курорты также выстраиваются в разную иерархию. Самыми дорогими в этой группе остаются Бангкок и отдельные проекты Пхукета, за ними следует Ханой. Дананг и Пномпень находятся в среднем ценовом диапазоне, тогда как на Бали разброс особенно велик: от сравнительно доступных объектов вне премиальных зон до дорогих вилл в Чангу, Семиньяке и на Буките.
Для инвестора из Украины эта четверка выглядит так: Таиланд и Бали — самые понятные рынки для курортной стратегии и арендного дохода, но и наиболее зависимые от внешней конъюнктуры; Вьетнам — более сложный в юридическом плане, но с сильной внутренней базой; Камбоджа — потенциально более прибыльный, но и более рискованный рынок. При этом украинцы уже присутствуют на рынках Таиланда и Бали, а во Вьетнаме фигурируют прежде всего как нишевая группа в курортных локациях.
Источник: https://expertsclub.eu
Рынок недвижимости Вьетнама в 2026 году вступает в фазу более устойчивого восстановления после периода коррекции, при этом рост уже не выглядит равномерным во всех сегментах. Ключевыми драйверами остаются новый правовой режим для рынка, постепенное снятие части административных и финансовых ограничений, высокий внутренний спрос на жилье и сохраняющийся интерес иностранных инвесторов к отдельным проектам. Об этом свидетельствуют данные Министерства строительства Вьетнама и оценки участников рынка.
По данным Министерства строительства, в 2025 году цены на квартиры в Ханое, Хошимине и ряде других крупных городов выросли на 20–30% по сравнению с 2024 годом, а в отдельных локациях рост превышал 40%. Средняя первичная цена квартир в Ханое достигла около $3 846 за кв. м, что делает столицу одним из самых дорогих рынков страны. Отдельные рыночные обзоры в конце 2025 года также фиксировали для новых проектов в Ханое диапазон около $2 880–3 400 за кв. м, а для вторичного рынка — около $2 270–2 650 за кв. м.
На побережье ценовая картина выглядит более разнородной. В Дананге, который считается одним из ключевых морских рынков страны, средняя первичная цена квартир в первой половине 2025 года составляла около 58 млн донгов за кв. м, что эквивалентно примерно $2 200–2 300 за кв. м, а вторичный рынок находился чуть ниже — около $2 000–2 100 за кв. м. В то же время в отдельных премиальных проектах у моря цены были значительно выше: например, в Дананге в проекте Sun Symphony Residence они достигали 115,6 млн донгов за кв. м, или около $4 400–4 500 за кв. м, а в Нячанге в проекте Grand Mark — 38–47,2 млн донгов за кв. м, то есть примерно $1 450–1 820 за кв. м.
Общий фон для рынка остается неоднозначным. С одной стороны, Министерство строительства и профильные эксперты ожидают, что в 2026 году рынок будет более активным, а спрос конечных потребителей продолжит поддерживать продажи. С другой стороны, власти и банки ужесточают подход к спекулятивному кредитованию, а рост ипотечных ставок и стоимости жилья ограничивает доступность покупки, особенно в массовом сегменте.
Важным фактором остается законодательное обновление. С августа 2024 года во Вьетнаме вступили в силу новые положения жилищного законодательства, а в 2026 году рынок уже работает в логике нового правового цикла. Для иностранцев это означает более четко прописанные, но, как и прежде, ограниченные правила владения жильем. Иностранные граждане могут покупать жилье только в разрешенных коммерческих проектах, не могут владеть землей напрямую, а лимит владения для иностранцев составляет до 30% квартир в одном доме или блоке и до 250 индивидуальных домов в пределах административной единицы сопоставимого уровня.
Именно поэтому влияние иностранцев на рынок Вьетнама остается заметным, но не доминирующим. Основной спрос формируют местные покупатели, тогда как иностранцы сосредоточены прежде всего в премиальном сегменте, в проектах крупных городов и в курортной недвижимости. Наиболее привлекательными локациями для зарубежных покупателей остаются Хошимин, Ханой, Дананг и Нячанг, где международный спрос поддерживается деловой активностью, туризмом и присутствием экспатов.
По данным Vietnam News, спрос иностранцев на жилье в Ханое в 2025 году заметно вырос на фоне вступления в силу новой редакции Housing Law 2023, а одним из факторов стала высокая концентрация иностранной рабочей силы и бизнеса. Ранее государственные и отраслевые источники также указывали, что заметную часть иностранного спроса во Вьетнаме формируют граждане Южной Кореи, Китая, Сингапура, России и США.
При этом открытой и полной официальной статистики по покупателям жилья во Вьетнаме в разрезе всех национальностей на 2025–2026 годы в публичном доступе обнаружено не было. Из-за этого составить подтвержденный государственными данными топ-10 иностранных национальностей покупателей жилья сейчас невозможно. Наиболее конкретные публичные данные, на которые ссылается рынок, касаются отдельных проектов и городов. В частности, CBRE ранее сообщала, что в Хошимине среди иностранных покупателей, совершавших сделки через компанию, лидировали китайцы с долей 31%, за ними следовали южнокорейцы с 19%; это не общенациональная статистика, но она показывает структуру спроса в наиболее ликвидных сегментах.
С учетом более свежих рыночных публикаций и структуры иностранного присутствия во Вьетнаме можно говорить, что к основным группам зарубежных покупателей жилья относятся граждане Южной Кореи, Китая, Сингапура, Тайваня, Японии, Гонконга, США, а также часть зарубежных вьетнамцев. Россияне присутствуют на рынке главным образом в курортных локациях, прежде всего в Нячанге, где исторически сформировалась заметная русскоязычная община. Украинцы также присутствуют среди покупателей и арендаторов в курортных зонах, однако их доля, как и доля россиян, в общенациональной статистике официально не раскрывается и, по доступным данным, остается нишевой по сравнению с крупнейшими азиатскими группами.
Таким образом, рынок недвижимости Вьетнама в 2026 году восстанавливается прежде всего за счет внутреннего спроса, но иностранцы продолжают играть важную роль в самых дорогих и ликвидных проектах. Дополнительным признаком текущего цикла стал резкий разрыв между столицей и побережьем: если в Ханое средняя цена новых квартир уже приблизилась к $3 850 за кв. м, то на приморских рынках вроде Дананга средний уровень пока держится на отметке $2 200–2 300 за кв. м, хотя лучшие прибрежные проекты уже стоят заметно дороже.
Вьетнамские власти изменили практику оформления карт временного проживания (Temporary Residence Card, TRC): с февраля 2026 года подать документы напрямую внутри страны можно только при наличии визы LD2 (работа) или TT (члены семьи). Владельцы других виз, включая бизнес-визы, теперь должны сначала пройти обязательный этап конвертации визы в подходящую категорию, и лишь затем подаваться на TRC.
По оценке международной консалтинговой компании Fragomen, введение дополнительного шага увеличит сроки оформления TRC примерно на две недели. Эксперты рекомендуют сначала получить разрешение на работу (work permit), а затем оформлять въездную визу нужного типа, чтобы не столкнуться с задержками при легализации статуса.
Изменение фактически фиксирует более жесткую “цепочку” миграционного контроля: разрешение на работу — рабочая виза — карта резидента, что повышает риски для тех, кто въезжает по e-visa или бизнес-визе “на запуск”, а уже затем оформляет рабочие документы.
По данным Всемирного банка (оценка ООН по международной миграции), в середине 2024 года во Вьетнаме проживало около 326,4 тыс. международных мигрантов (рожденных за пределами страны), что соответствует примерно 0,3% населения.
При этом по туристическим потокам Вьетнам в 2025 году принял рекордные 21,2 млн иностранных посетителей, а крупнейшими рынками стали Китай (5,28 млн), Южная Корея (4,33 млн), Тайвань (1,23 млн), США (849 тыс.), Япония (814 тыс.), Индия (746,5 тыс.), Россия (689,7 тыс.), Камбоджа (687,1 тыс.), Малайзия (573,7 тыс.) и Австралия (548,5 тыс.). Украина в эти топ-10 рынков в сводке не входит.
20 января 2026 года в Национальном конференц-центре в Ханое состоялось торжественное открытие 14-го Национального съезда Коммунистической партии Вьетнама (КПВ), который проводится каждые пять лет и является важным политическим событием для страны, открывающим новую эру национального развития.
Этот конгресс собрал более 1500 делегатов для обсуждения стратегических вопросов страны в области политики, дипломатии и экономики.
В конгрессе приняли участие 111 послов, временных поверенных в делах разных стран, а также главы дипломатических миссий и международных организаций во Вьетнаме.
На открытии заседания Конгресса председательствовал премьер-министр Вьетнама Фам Минь Чин от имени Президиума. После этого президент Вьетнама, генерал Луонг Куонг, выступил с вступительной речью перед Конгрессом, где представил основные тезисы и задачи видения развития страны и подчеркнул начало новой страницы во внутренней и внешней политике Вьетнама.
В своей речи Президент подчеркнул, что Вьетнам уделяет приоритетное внимание экономическому развитию, опираясь на достижения 40 лет реформ и создав прочную основу для дальнейшего развития страны в новую эру, проводит независимую, самостоятельную, многостороннюю и диверсифицированную внешнюю политику, гармонично управляя отношениями с партнерами, особенно с крупными государствами, соседними странами и важными партнерами.
Генеральный секретарь Центрального Комитета КПВ, председатель подкомитета по вопросам документов г-н То Лам представил доклад 13-го Центрального Комитета о документах 14-го съезда партии.
В своей речи он подтвердил стратегическое видение, дух новаторства и необходимость решительных действий для нового этапа национального развития. «14-й Национальный съезд Партии знаменует собой важное событие, открывая новую главу в развитии страны в новых условиях, ситуациях и целях; это съезд стратегической автономии, самостоятельности, собственной силы, национальной гордости, стремления к прогрессу и непоколебимой веры в путь, избранный Партией, Президентом Хо Ши Мином и нашим народом», – отметил Генеральный секретарь.
Поэтому одной из центральных тем, обсуждавшихся и решавшихся на этом конгрессе, было сосредоточение на цели высокого экономического роста в течение следующих пяти лет.
• Вьетнамская экономика сейчас находится в фазе бума с темпами роста ВВП 7,09% в 2024 году по сравнению с предыдущим годом и, по оценкам, 8,02% в 2025 году.
• Вьетнам стремится достичь ежегодного экономического роста не менее 10% в течение следующих пяти лет, одновременно поддерживая макроэкономическую стабильность и контролируя инфляцию.
• В отличие от многих стран, где стратегические документы часто зависят от политических циклов, Вьетнам декларирует подход, ориентированный на последовательность, институциональную преемственность и развитие по четко определенным этапам.
Для достижения целей развития страны в ближайший период делается акцент на основных руководящих принципах, которые считаются стратегической «стартовой площадкой» для реализации цели превратить Вьетнам в развитую страну с высоким уровнем дохода к 2045 году, а именно:
1. Стратегические решения по экономическому развитию и внутренней политике, с акцентом на технологии, инновации, цифровую трансформацию (Активное внедрение цифровых технологий во все сферы жизни и управления, определив их как новую движущую силу роста, связанную с искусственным интеллектом (ИИ), цифровым правительством и цифровым обществом).
Приоритетность науки, технологий, цифровой трансформации и искусственного интеллекта соответствует глобальным трендам.
В то же время Вьетнам декларирует стремление совместить технологическую модернизацию с развитием собственных кадров и внутренних компетенций. Такой подход характерен для стран, стремящихся перейти от роли производственных площадок к участникам технологических и инновационных цепочек более высокого уровня.
2. Институциональные реформы и укрепление государственного управления
Существенный акцент сделан на совершенствовании институциональной архитектуры: оптимизации административной системы, децентрализации и развитии правовой среды.
В сравнительном контексте это приближает Вьетнам к моделям развития, где именно институциональная способность рассматривается как ключевой драйвер устойчивого роста, а не только как вспомогательный элемент рыночной экономики.
3. Энергетическая трансформация рассматривается не как экологическая политика, а как экономическая предпосылка сохранения конкурентоспособности экспорта.
Партнерство по энергетическому переходу (JETP) и агрессивное развитие возобновляемой энергетики должны обеспечить соответствие требованиям декарбонизации глобальных цепочек поставок.
4. Антикоррупционная кампания («Blazing Furnace») и управленческий баланс
Антикоррупционная кампания будет переведена из режима политической мобилизации в институциональный формат.
Ключевым вызовом остается преодоление так называемого «страха подписи» — бюрократического паралича, замедляющего реализацию инфраструктурных и инвестиционных проектов. Ожидается акцент на цифровизации контроля и более четком разграничении ответственности.
5. Всестороннее развитие культурной и социальной сфер, улучшение уровня жизни людей и обеспечение социальной безопасности.
6. Подтверждение курса на независимость и многовекторность во внешней политике.
Подтверждение многовекторной внешней политики свидетельствует о намерении Вьетнама сохранить стратегическую автономию в условиях растущей глобальной конкуренции.
Задекларированный стратегический курс Вьетнама сочетает:
• долгосрочное государственное планирование;
• амбициозные цели экономического роста;
• институциональные и административные реформы;
• выборочную технологическую модернизацию;
• стремление к внешнеполитическому балансированию.
В совокупности это формирует прагматичную модель развития, которая отличается как от либерализованных рыночных подходов, так и от жестко централизованных экономических систем, и отражает попытку адаптации к условиям глобальной неопределенности.
Всего через несколько дней, с 19 по 25 января 2026 года, в столице Вьетнама, Ханое, состоится чрезвычайно важное для страны политическое событие — 14-й Национальный съезд Коммунистической партии Вьетнама. Под лозунгом «Единство — Демократия — Дисциплина — Прорыв — Развитие» съезд будет определять стратегические решения, которые откроют новый путь развития для Вьетнама, достигая национальных целей развития к 2030 году — символической дате со времени 100-летия основания партии; с видением до 2045 года, когда будет отмечаться 100-летие провозглашения Демократической Республики Вьетнам (ныне Социалистической Республики Вьетнам).
2 сентября 1945 года на площади Бадин (Ханой) президент Хо Ши Мин зачитал Декларацию Независимости, провозгласив рождение Демократической Республики Вьетнам. Страна вступила в новую эпоху, самую яркую эпоху в истории страны — эпоху Хо Ши Мина.
Оглядываясь на пройденный путь, после 40 лет реформ — успешного внедрения политики Дой Мой (Обновление), Вьетнам достиг исторических успехов: поддержания высокого роста ВВП (достигнув примерно 8-8,5% в 2025 году), экономика достигла размера 514 миллиардов долларов США и отнесения страны к группе стран с уровнем дохода выше среднего. Ожидается, что импортно-экспортный оборот Вьетнама впервые достигнет 920 миллиардов долларов в 2025 году, что поставит страну в число 15 лучших стран мира по стоимости торговли.
На международной арене Вьетнам глубоко интегрировался в мировую экономику, став важным звеном в мировых цепочках поставок и установив партнерские отношения с более чем 220 рынками.
Вьетнам является активным и ответственным участником многих международных организаций, включая ООН, АСЕАН, АТЭС (Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество), АСЭМ (Встречи Европа-Азия) и Всемирную торговую организацию, что демонстрирует его интеграцию в глобальную политическую и экономическую систему.
Социалистическая Республика Вьетнам активно развивает многостороннюю дипломатию, участвуя в региональных форумах и инициативах для ускорения развития и укрепления мира.
Предстоящий съезд рассматривается как ключевое событие в формировании стратегического видения развития страны, сосредоточенного на продвижении цифровой экономики, обрабатывающей промышленности и инноваций, а также ставящего человека в центр внимания.
К 2030 году: Превратить Вьетнам в развивающуюся страну с современной промышленностью и уровнем дохода выше среднего Среди конкретных показателей — среднегодовой рост ВВП на уровне 10% или выше в течение 2026–2030 годов.
К 2045 году: Достичь статуса развитой страны с высоким уровнем дохода, опираясь на стремительный рост сектора услуг (торговля, туризм, логистика), промышленности, привлечения инвестиций и структурных преобразований (от аграрной к постиндустриальной экономике), что делает его новым центром экономического роста в Азии, подобно Китаю в прошлом. Подготовка к съезду уже находится в активной фазе благодаря работе профильных подкомитетов и публичному обсуждению проектов ключевых документов, и в отличие от предыдущих — текущий цикл рассматривается не как коррекция курса, а как переход к новой фазе развития, которую в официальных документах определяют как «эру национального возрождения».
В этом контексте XIV съезд имеет значение не только как внутриполитическое событие, но и как точка стратегической фиксации курса Вьетнама — экономического, институционального и геополитического — который будет непосредственно влиять на восприятие страны международными инвесторами, партнерами и правительствами.
Объем импорта в Украину электрических телефонных или телеграфных аппаратов и видеотелефонов (УКТВЭД 8517) в январе-сентябре увеличился на 24,4% по сравнению с тем же периодом 2024 года — до $1,12 млрд, свидетельствует статистика Государственной таможенной службы.
Согласно статистическим данным, наибольший объем этой продукции ввезен из Китая (54,6% или $613 млн), Вьетнама (15,2% или $171,2 млн) и США (8,5% или $95,4 млн), тогда как в прошлом году это были Китай (64,1% или $579,1 млн), Вьетнам (16,3% или $147,1 млн) и Малайзия (4,2% или $38 млн).
В то же время экспорт этой продукции из Украины в январе-сентябре-2025 составил $92,5 млн — на 42% больше, чем за девять месяцев прошлого года, преимущественно в Венгрию (71,5%), Польшу (23,3%) и Нидерланды (менее 1%). За тот же период 2024 года продукция экспортировалась преимущественно в эти же страны, но доля Венгрии составляла 60%, Польши 30,4%, Нидерландов — 4,5%.
По данным Гостаможслужбы, в 2024 году в Украину было ввезено телефонных или телеграфных аппаратов почти на $1,26 млрд — на 10% больше, чем в 2023 году.
