自2026年5月20日起，保加利亚的短期住房租赁市场将面临更严格的监管：新的全欧统一规定将要求房源必须进行注册，并要求平台与政府之间进行数据交换，这可能导致Airbnb和Booking.com上大量非法房源被下架。这些变化的源头是欧盟第2024/1028号条例，该条例涉及短期住房租赁数据的收集与交换，将于2026年5月20日起生效。该条例旨在提高该行业的透明度，简化房东身份验证流程，并为各国政府提供监管工具以确保当地法规得到遵守。
据保加利亚旅游房地产与创新协会主席鲍里斯·帕夫洛夫评估，如果业主未按规定完成注册，保加利亚约半数现有的短期租赁广告可能会从平台上消失。这主要涉及市场中的灰色地带，该部分此前在未完成全面行政和税务合法化的情况下运营。
保加利亚现行法律已要求将短期租赁作为旅游住宿进行登记，而非普通私人住房出租。据行业说明指出，通常需要完成市政登记、通过ESTI系统提交客人信息并缴纳旅游税。欧盟的新规加强了对数字平台的监管，这些平台将仅被允许与已正确注册的房源合作。
这对房地产和旅游市场将产生双重影响。一方面，部分房源确实可能在未来数月内退出平台，这将支撑合法市场的价格，并增强专业运营商的竞争力。另一方面，更严格的市场筛选应能提高行业的透明度、税收征管效率以及规则对投资者的可预测性。
在此背景下，保加利亚正迈入短期租赁市场规范化发展的新阶段，届时核心竞争力将不再仅仅取决于房源的存量，更在于其是否完全符合当地及欧洲监管要求。
