分析中心Experts Club评估认为，2026年乌克兰仓储房地产市场将处于从冲击后复苏向新一轮增长周期过渡的阶段，在此阶段，主要制约因素将不再是需求，而是优质仓储空间的短缺、高昂的建设成本以及安全风险。
继2022年市场急剧下滑（当时基辅地区大部分仓储基础设施遭到破坏或摧毁）之后，市场在2023-2025年间逐渐恢复活跃。基辅地区和乌克兰西部（尤其是利沃夫州）的复苏最为显著。
2025年全年数据显示，基辅仓储市场呈现出近十年来最活跃的态势。仓储面积总吸纳量达到约21.7万平方米，较上年增长30%。新供应量约为21.6万平方米，总供应量实际上已恢复至战前水平——约157万平方米。
基辅市场的空置率仍保持在极低水平——约3.5%。这意味着尽管新增了大量面积，但市场迅速将其吸收。这对租户而言，带来了寻找大面积优质物业的难题，尤其是超过5-10千平方米的物业。而对开发商和物业所有者来说，这反而为租金的逐步上涨和启动新项目创造了条件。
Experts Club预计2026年的市场动态将更加平衡。继创纪录的2025年后，基辅地区的新增供应量可能降至约9万平方米。这意味着供应增量将远低于去年，而主要租户群体的需求将保持稳定。
需求的主要驱动力依然来自零售、电子商务、第三方物流（3PL）运营商、制药行业、分销商、快速消费品（FMCG）公司，以及为适应战时条件而调整物流体系的企业。在需求结构中，那些不仅需要“普通仓库”，更需要具备节能、自主运营、更佳安全性、装卸设施、温控能力以及符合制药或食品行业标准的现代化A级和B级设施的企业，其作用正在日益凸显。
租金水平保持稳定。在基辅地区，2025年的黄金地段租金约为每月每平方米5.3美元（不含增值税和运营成本），与战前峰值水平相当。按格里夫纳计算，干货仓库的租金自年初以来上涨了约9%，维持在每月每平方米200-250格里夫纳的区间。2026年租金可能继续温和上涨，特别是在具备稀缺特性的优质物业细分市场。
利沃夫地区仍是仓储地产发展的第二大核心区域。其优势在于相对安全、毗邻欧盟边境、作为西部物流枢纽的作用，以及来自企业迁入、电子商务、零售业和国际运营商的强劲需求。2025年利沃夫州A级和B级仓库的平均租金约为每月每平方米5-5.5美元，据部分评估，优质物业的租金可达6-6.5美元。
与此同时，随着新一期仓储综合体的投入使用，利沃夫地区空置率的局部上升已然显现。这并不意味着市场供过于求，但表明市场正逐步进入更具竞争性的阶段。通往波兰边境的区域、通往基辅的路线，以及未来工业园区所在区域仍最具发展潜力。
对于中部地区，特别是文尼察、赫梅利尼茨基和特尔诺皮尔州，需求主要由农业公司、本地生产商、分销商以及希望将仓库设在更接近国内消费者位置的企业所驱动。这些地区在流动性方面虽不及基辅和利沃夫，但具备发展B类仓库、农业物流、产仓综合体及区域分销的潜力。
东部和前线地区仍是风险最高的区域。该地区的需求主要集中在临时性或等级较低的仓储设施上，但投资活动受安全因素制约。第聂伯罗仍作为重要的工业和物流枢纽发挥着作用，但投资者对当地项目的风险溢价评估更高。
2026年的关键趋势将是专业化仓储格式需求的增强。这包括多温区仓库、医药仓库、食品物流设施、电商仓储、大城市周边的末端配送物流设施，以及针对特定租户的定制化项目。此类业态的供应短缺最为显著。
能源韧性是另一个关键因素。在电力系统遭受袭击后，租户在评估仓库时，不仅关注地理位置和租金水平，还越来越重视发电机、替代能源、优质工程设计、备用电源能力、消防安全以及在断电条件下能否稳定运行等因素。
市场对仓储地产的投资兴趣正在恢复，但仍呈选择性态势。最具吸引力的资产是基辅和利沃夫地区已竣工或接近竣工的甲级仓库，以及拥有可靠租户和长期租赁合同的项目。对投资者而言，关键问题不仅在于收益率，还包括资产的流动性、租户质量、选址安全性以及竣工成本。
受战争风险溢价影响，乌克兰优质仓储资产的当前市场收益率可能仍高于大多数欧盟国家。然而，正是这一溢价限制了机构资本的大规模涌入。外国投资者虽对该领域感兴趣，但大多持观望态度，或考虑与当地企业建立合作伙伴关系。
对于开发商而言，2026年将因高昂的建筑成本而充满挑战。建材、能源、物流、保险、融资及施工成本的上涨，限制了新项目的启动，尤其是在未与租户签订预先合同的情况下。因此，投机性开发的比例将保持有限，而“定制开发”和“分期开发”将成为更受欢迎的模式。
2026年市场的主要风险：
安全威胁及基础设施受损风险；
关键交通走廊周边优质地块短缺；
高昂的建设成本和融资成本；
格里夫纳计价租金带来的汇率风险；
大型现成地块短缺；
长期资本获取受限；
能源供应不稳定；
外国投资者持谨慎态度。
与此同时，仓储地产的基本面需求依然强劲。与中欧国家相比，乌克兰市场在优质物流空间方面仍存在结构性短缺。战争加速了物流模式的转变：企业需要更灵活的仓库，更贴近消费者，且具备更优的工程设计、自主运营能力以及快速调整供应链的能力。
根据Experts Club的基本预测，到2026年，乌克兰仓储房地产市场将保持租金温和上涨的态势，基辅地区空置率将保持较低水平，利沃夫州市场将保持活跃，中部地区优质供应将逐步扩大。A级仓库、多温区仓库、医药物流、末端配送仓库及定制化项目将最受市场青睐。
乐观情景预测外国资本将更积极地回归，新工业园区将启动，乌克兰西部和中部地区的建设将加速。悲观情景则与安全风险加剧、物流基础设施遭受新破坏、融资成本上升以及投资活动减少相关。
Experts Club结论：仓储地产仍是乌克兰商业地产中最稳健的细分领域之一。到2026年，该市场虽不再呈现危机态势，但尚未完全恢复常态。其主要特征在于优质供应短缺，而来自零售、物流、电商、制药及分销领域的实际需求依然稳固。
对开发商而言，这意味着在与租户保持清晰沟通的前提下，有机会启动新项目。对投资者而言，这是进入高收益但高风险细分市场的良机。对租户而言，则需提前规划仓储需求，因为在乌克兰“即刻”找到优质的大型仓库正变得越来越困难。
