Аналіз ринку нерухомості Болгарії, проведений порталом Open4business, показав, що зростання цін на житло в Болгарії сповільнилося, але попит з боку іноземців залишається помітним.
Темпи зростання цін на житло в Болгарії почали сповільнюватися після дуже сильного підйому протягом 2025 року, хоча сам ринок поки що залишається у фазі зростання. За даними Національного статистичного інституту Болгарії (NSI), у першому кварталі 2025 року ціни на житло зросли на 15,1% у річному вираженні, у другому — на 15,5%, а в третьому кварталі — на 15,4%, що вказує на збереження високого, але вже не прискорюваного темпу подорожчання.
Додатковим фактором зростання у 2025 році були очікування переходу Болгарії на євро з 1 січня 2026 року. Болгарські ЗМІ та учасники ринку ще наприкінці 2025 року прямо вказували, що частина покупців прискорювала рішення саме в очікуванні зміни валюти, а це стимулювало активність на ринку житла.
Іноземці продовжують відігравати помітну роль на болгарському ринку нерухомості, особливо в курортних і прибережних локаціях. При цьому важливо враховувати, що повної офіційної державної статистики Болгарії щодо покупців житла за громадянством за 2025–2026 роки у відкритому доступі немає. Найчастіше цитована свіжа структура іноземного попиту базується на даних Болгарської асоціації нерухомості та ринкових оглядах. За цими оцінками, у 2024-2025 роках до числа найбільш активних іноземних покупців входили громадяни Великої Британії, Німеччини, Греції, Ізраїлю, Румунії, Туреччини, Італії, Росії, України та Польщі.
Українці, за цими ж ринковими даними, входять до топ-10 іноземних покупців житла в Болгарії. Їхній попит пояснюється одночасно релокацією через війну та інвестиційним інтересом, насамперед до об’єктів на Чорноморському узбережжі та в туристичних регіонах. Серед найбільш затребуваних напрямків називаються Варна, Бургас, Несебр, а також гірські курорти Банско та Пампорово.
Ринок, як і раніше, підтримується порівняно низькою для ЄС ціновою базою. Навіть після зростання Болгарія залишається одним із найдоступніших ринків житла в Євросоюзі, що продовжує залучати іноземний капітал і підтримувати попит на квартири як для власного використання, так і для здачі в оренду.
У найближчій перспективі найбільш імовірним сценарієм виглядає подальше уповільнення темпів зростання цін, а не їх різке падіння. Якщо у 2025 році ринок зростав двозначними темпами, то у 2026 році більш реалістичним виглядає перехід до помірного зростання — орієнтовно в діапазоні 5–7% на рік. Такий прогноз ґрунтується на вже помітному уповільненні темпів, ефекті високої бази, а також на тому, що євро вже введено і значна частина спекулятивного попиту, ймовірно, була реалізована заздалегідь.
