В январе-ноябре 2025 года хорватский рынок жилой недвижимости закрепил статус одного из самых дорогих и динамично растущих в ЕС. Официальная статистика и частные исследования фиксируют двузначный рост цен при замедлении количества сделок и усилении роли государства в решении проблемы доступности жилья.
По данным Государственного управления статистики (DZS), средняя цена 1 кв. м нового жилья в Хорватии в первом полугодии 2025 года составила 2 754 евро. Это примерно на 15,9% больше, чем в первом полугодии 2024 года, и на 5,3% выше, чем во второй половине 2024 года.
В разрезе территорий. — Загреб: около 2 958 евро за кв. м (+4,5% год к году), остальная часть Хорватии: около 2 511 евро за кв. м, при этом рост в этих городах и поселках достиг 22% за год, что отражает быстрое подорожание жилья в приморских и туристических регионах.
Индекс цен на жилье (House Price Index) показывает, что во втором квартале 2025 года цены на жилые объекты выросли на 4,4% к предыдущему кварталу и на 13,2% к аналогичному периоду 2024 года. По данным Eurostat, это один из самых высоких показателей в ЕС по квартальному и годовому росту.
По оценкам рыночных аналитиков, средняя цена жилья (с учетом вторичного фонда) осенью 2025 года приблизилась к 2 800–2 900 евро за кв. м по стране, что примерно на 70–80% выше, чем в 2020 году. При этом средняя цена квартир оценивается более 3 800–4 100 евро за кв. м, а дома несколько дешевле.
Рыночные данные показывают, что расслоение между побережьем и внутренними регионами усиливается:
В Сплите средняя запрашиваемая цена в октябре 2025 года достигла около 5 315 евро за кв. м, почти на 15% больше, чем годом ранее.
В Дубровнике квартира в среднем стоит более 4 100 евро за кв. м, а в престижных локациях диапазон 5 000–7 000 евро и выше.
В Истрии и популярных локациях Средней и Южной Далмации типичные уровни 3 500–7 000 евро за кв. м в зависимости от класса объекта и близости к морю.
Внутренние регионы (например, Славония) остаются заметно дешевле, часто в диапазоне 1 000–2 000 евро за кв. м.
В Загребе средний уровень для квартир оценивается около 3 400–3 500 евро за кв. м, однако внутри города разрыв между районами значительный. Анализ частных объявлений показывает, что центральные и «трамвайные» зоны столицы сильно отрываются по ценам от окраин.
Отдельный тренд 2025 года — стагнация и даже легкое снижение цен на дома в некоторых сегментах. По данным одного из крупнейших порталов объявлений, средняя цена домов в Загребе в середине года была около 1 200 евро за кв. м, при этом рост цен там замедлился сильнее, чем по квартирам.
Несмотря на высокие цены, рынок пока не демонстрирует полноценной коррекции. Часть аналитических обзоров фиксирует снижение количества сделок в первой половине 2025 года, однако это практически не повлияло на уровень цен, особенно в прибрежных регионах, где предложение остается ограниченным.
В то же время рост ставок по кредитам и ужесточение условий ипотечного кредитования, начавшиеся еще в 2023–2024 годах, ограничивают возможности части домохозяйств, особенно молодых семей. Центральный банк Хорватии в 2025 году ужесточил макропруденциальные требования к банкам и ипотечным кредитам, стремясь сдержать перегрев на рынке жилья и риски для финансовой стабильности.
По данным отчета Arvio за первый квартал 2025 года, на иностранцев приходилось около 7,19% всех сделок с недвижимостью в Хорватии. Лидируют по активности:
граждане Словении – примерно 30,2% сделок иностранцев,
Германии – около 21,1%,
Австрии – около 10,4%.
Общее количество сделок с участием иностранцев снижается уже третий год подряд: по оценкам, около 13,3 тыс. в 2022 году, 12,3 тыс. в 2023 году и 11,6 тыс. в 2024 году.
Иностранцы традиционно концентрируются на Адриатическом побережье (Истрия, Кварнер, Далмация) и островах, где пользуются спросом новые квартиры и дома, готовые к немедленному проживанию или сдаче в аренду. Именно внешний спрос в сочетании с ограниченным предложением в значительной степени поддерживает высокий и растущий ценовой уровень.
Резкий рост цен и снижение доступности жилья побудили правительство в 2025 году принять первый комплексный Национальный план жилищной политики до 2030 года.
Ключевые факты, на которые опирается документ:
в стране около 2,39 млн жилых единиц, при этом около 40% не используются для постоянного проживания,
за последние пять лет цена новых квартир выросла примерно на 54%,
молодые семьи сталкиваются с трудностями доступа к ипотеке и дефицитом доступного жилья.
Фактически государство пытается одновременно охладить перегретые сегменты рынка и расширить предложение недорогих квартир, особенно в средне- и долгосрочной аренде.
Исходя из статистики за первые три квартала и ожиданий участников рынка, базовый сценарий на конец 2025 года и 2026 год выглядит следующим образом:
Рост цен продолжится, но более низкими темпами, чем двузначные показатели 2023-2024 годов. Уже во второй половине 2025 года часть аналитиков фиксирует замедление динамики, особенно в сегменте домов и в регионах, удаленных от моря.
Разрыв между побережьем и внутренними регионами сохранится: туристические и премиальные локации будут дорожать быстрее, тогда как «континентальная» Хорватия останется относительно доступной, что может поддержать внутреннюю миграцию и локальный спрос.
Доля иностранных покупателей, по оценкам аналитиков, до конца 2025 года останется на уровне около 8% от всех сделок или немного снизится под влиянием высоких цен и проблем доступности.
Важную роль играет реализация Национального плана жилья до 2030 года, включая запуск программ доступной аренды, активацию пустующего фонда и корректировку субсидируемых программ покупки жилья.
Для Хорватии, где недвижимость стала ключевым инструментом сбережений домохозяйств и объектом интереса иностранного капитала, ближайшие годы станут тестом на способность совместить цели экономического роста, развития туризма и обеспечения базовой доступности жилья для собственных граждан.
