Der georgische Wohnimmobilienmarkt wächst weiter: Im April 2026 verzeichneten die Wohnungsverkäufe in Tiflis und Batumi ein zweistelliges Wachstum, wobei ausländische Käufer nach wie vor einer der wichtigsten Nachfragefaktoren sind, insbesondere an der Schwarzmeerküste.
Nach Angaben der von Colliers Georgia entwickelten Plattform Recov.ge wurden im April 2026 in Tiflis 3.603 Wohnungstransaktionen registriert, was einem Anstieg von 12,7 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht. Das Transaktionsvolumen stieg um 28,3 % und erreichte 310 Mio. US-Dollar.
In der Hauptstadt wurde sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ein Wachstum verzeichnet. Die Anzahl der Transaktionen bei Neubauprojekten stieg im Jahresvergleich um 14,6 %, darunter auf dem Primärmarkt um 10,7 % und auf dem Sekundärmarkt für Neubauten um 20,4 %. Auch die Transaktionen mit Altwohnungen nahmen zu – um 6,2 %.
Die Preise in Tiflis stiegen ebenfalls weiter an. Im April stieg der gewichtete Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei neuen Wohnungen in den Vororten um 10,2 %, im weiteren Stadtzentrum um 2,2 % und im Stadtzentrum um 12,1 %. Insgesamt stiegen die Preise für Erstverkäufe in Tiflis um 11,2 % und auf dem Sekundärmarkt um 11 %.
Dabei bleibt der Markt der Hauptstadt überwiegend ein Binnenmarkt. Im April 2026 nahmen georgische Staatsbürger sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauprojekten weiterhin eine dominierende Stellung unter den Käufern ein, während der Anteil ausländischer Käufer bei 10,7 % lag.
In Batumi ist der Markt stärker von der ausländischen Nachfrage abhängig. Im April 2026 wurden in der Stadt 1.292 Wohnungen verkauft, das sind 12,3 % mehr als im Vorjahr. Das Umsatzvolumen des Marktes stieg um 27,4 % und erreichte 85 Mio. $. Zum Vergleich: Im April 2025 wurden in Batumi 1.165 Wohnungen verkauft, im April 2024 waren es 1.234.
Am stärksten wuchs das Segment der Neubauten. Die Verkäufe von Wohnungen in neuen Projekten stiegen um 12,3 %, während die Transaktionen mit Altbauten um 5,4 % zurückgingen. Auf dem Primärmarkt betrug das Wachstum 13,3 %, auf dem Sekundärmarkt moderner Projekte 11,6 %.
Der gewichtete Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Neubauten in Batumi stieg im April im Jahresvergleich um 11,3 % und erreichte 1.351 $. Auf dem Primärmarkt betrug der Preisanstieg 15,2 %, auf dem Sekundärmarkt 9,4 %.
Das Hauptmerkmal von Batumi bleibt der hohe Anteil ausländischer Käufer. Im April 2026 entfielen 47 % der Transaktionen mit Alt- und Neubauwohnungen sowie 90 % des Gesamtzuwachses an Transaktionen auf Ausländer. Das bedeutet, dass gerade die Auslandsnachfrage die Hauptursache für die Beschleunigung des Marktes war.
Nach Angaben von Galt & Taggart für das erste Quartal 2026 war der Anteil der Ausländer am Wohnungsmarkt in Batumi noch höher: Georgische Staatsbürger erwarben 37 % der Wohnungen, während 63 % der Transaktionen auf ausländische Käufer entfielen. Die größte Gruppe bildeten Käufer aus europäischen Ländern – 18 % aller Verkäufe. Weitere 16 % der Transaktionen entfielen auf Bürger aus der Ukraine, Russland und Weißrussland. Auf Käufer aus Israel entfielen 10 %, aus der Türkei 4 %, aus arabischen Ländern 3 % und auf andere Länder etwa 12 %.
Diese Struktur zeigt, dass Batumi ein Investitionsmarkt bleibt, der auf die Auslandsnachfrage, die kurzfristige Vermietung und den Kauf von Ferienimmobilien ausgerichtet ist. Im Gegensatz dazu bleibt Tiflis in größerem Maße ein Wohnmarkt: Nach Angaben von TBC Capital erfolgen in der Hauptstadt etwa 80 % der Käufe zu Wohnzwecken, während in Batumi etwa 85 % der Käufe mit Investitionszwecken verbunden sind.
Langfristig normalisiert sich der georgische Markt nach dem Boom im Jahr 2022 weiter, als die Nachfrage aufgrund von Migrationsströmen stark anstieg. Nach Angaben von TBC Capital verlangsamte sich das Nachfragewachstum in den Jahren 2024–2025 auf 5,6–6,0 % pro Jahr, und für 2026 prognostiziert das Unternehmen ein Wachstum des Wohnimmobilienmarktes von etwa 4,5 %.
Im Jahr 2025 wurden laut TBC Capital in Georgien 78.500 Immobilientransaktionen registriert, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Davon entfielen 49.200 Transaktionen auf den Sekundärmarkt und weitere 29.300 auf den Primärmarkt. Der durchschnittliche Wohnungspreis in Tiflis erreichte 1.312 US-Dollar pro Quadratmeter und stieg damit im Jahresvergleich um 4,1 %, während er in Batumi bei 1.395 US-Dollar pro Quadratmeter lag, was einem Anstieg von 16,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Für ausländische Käufer bleibt Georgien dank der relativ niedrigen Einstiegsschwelle, des wachsenden Touristenstroms, der unkomplizierten Abwicklung von Transaktionen und der im Vergleich zu vielen europäischen Märkten hohen Mietrendite attraktiv. Das rasche Wachstum des Angebots, insbesondere in Batumi, und der allmähliche Rückgang der Mietrendite könnten jedoch das weitere Preisanstiegspotenzial begrenzen.
Seit dem 1. März 2026 hat Georgien zudem die Mindestinvestitionsschwelle für Immobilien zum Erhalt einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung auf 150.000 US-Dollar angehoben. Dies könnte die Nachfrage in Richtung teurerer Objekte und langfristiger Investoren verlagern, gleichzeitig aber das Interesse eines Teils der Käufer mindern, die auf kleinere Wohnungen ausgerichtet sind.
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