Рынок жилой недвижимости Грузии продолжает расти: в апреле 2026 года продажи квартир в Тбилиси и Батуми показали двузначную динамику, а иностранные покупатели остаются одним из ключевых факторов спроса, особенно на черноморском побережье.
По данным платформы Recov.ge, которую развивает Colliers Georgia, в апреле 2026 года в Тбилиси было зарегистрировано 3 603 сделки с квартирами, что на 12,7% больше, чем за аналогичный месяц прошлого года. Денежный объем рынка вырос на 28,3% и достиг $310 млн.
Рост в столице был зафиксирован как на первичном, так и на вторичном рынке. Количество сделок в новых проектах увеличилось на 14,6% год к году, в том числе на первичном рынке — на 10,7%, на вторичном рынке новостроек — на 20,4%. Сделки со старыми квартирами также выросли — на 6,2%.
Цены в Тбилиси также продолжили повышаться. В апреле средневзвешенная цена квадратного метра в новых квартирах выросла на 10,2% в пригородах, на 2,2% в широком центре и на 12,1% в центре города. В целом по Тбилиси цена первичных сделок увеличилась на 11,2%, а на вторичном рынке — на 11%.
При этом столичный рынок остается преимущественно внутренним. В апреле 2026 года граждане Грузии сохраняли доминирующие позиции среди покупателей как в старых, так и в новых проектах, а доля иностранных покупателей составила 10,7%.
В Батуми рынок более зависим от иностранного спроса. В апреле 2026 года в городе было продано 1 292 квартиры, что на 12,3% больше, чем годом ранее. Денежный объем рынка вырос на 27,4% и достиг $85 млн. Для сравнения, в апреле 2025 года в Батуми было продано 1 165 квартир, а в апреле 2024 года — 1 234.
Наиболее активно рос сегмент новостроек. Продажи квартир в новых проектах увеличились на 12,3%, тогда как сделки со старым жильем снизились на 5,4%. На первичном рынке рост составил 13,3%, на вторичном рынке современных проектов — 11,6%.
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Батуми в апреле выросла на 11,3% год к году и достигла $1 351. На первичном рынке рост цен составил 15,2%, на вторичном — 9,4%.
Главной особенностью Батуми остается высокая доля иностранных покупателей. В апреле 2026 года иностранцы обеспечили 47% сделок со старыми и новыми квартирами, а также 90% общего прироста числа сделок. Это означает, что именно зарубежный спрос стал главным источником ускорения рынка.
По данным Galt & Taggart за I квартал 2026 года, доля иностранцев на рынке квартир Батуми была еще выше: граждане Грузии приобрели 37% квартир, тогда как на иностранных покупателей пришлось 63% сделок. Самой крупной группой стали покупатели из европейских стран — 18% всех продаж. Еще 16% сделок обеспечили граждане Украины, России и Беларуси. На покупателей из Израиля пришлось 10%, из Турции — 4%, из арабских стран — 3%, на другие страны — около 12%.
Такая структура показывает, что Батуми остается инвестиционным рынком, ориентированным на внешний спрос, краткосрочную аренду и покупку курортной недвижимости. В отличие от него Тбилиси в большей степени остается рынком для проживания: по данным TBC Capital, в столице около 80% покупок совершается для проживания, тогда как в Батуми около 85% покупок связаны с инвестиционными целями.
В более долгосрочной перспективе рынок Грузии продолжает нормализоваться после всплеска 2022 года, когда спрос резко вырос из-за миграционных потоков. По данным TBC Capital, в 2024-2025 годах рост спроса замедлился до 5,6-6,0% в год, а в 2026 году компания прогнозирует рост рынка жилой недвижимости примерно на 4,5%.
В 2025 году, по данным TBC Capital, в Грузии было зарегистрировано 78,5 тыс. сделок с недвижимостью, что на 6% больше, чем годом ранее. Из них 49,2 тыс. сделок пришлось на вторичный рынок, еще 29,3 тыс. — на первичный. Средняя цена жилья в Тбилиси достигла $1 312 за кв. м, увеличившись на 4,1% за год, а в Батуми — $1 395 за кв. м, что на 16,5% выше уровня предыдущего года.
Для иностранных покупателей Грузия остается привлекательной благодаря относительно низкому порогу входа, растущему туристическому потоку, простоте оформления сделок и высокой доходности аренды по сравнению со многими европейскими рынками. Однако быстрый рост предложения, особенно в Батуми, и постепенное снижение доходности аренды могут ограничивать дальнейший рост цен.
С 1 марта 2026 года Грузия также повысила минимальный порог инвестиций в недвижимость для получения временного вида на жительство до $150 тыс. Это может сместить спрос в сторону более дорогих объектов и долгосрочных инвесторов, но одновременно снизить интерес части покупателей, ориентированных на небольшие квартиры.
