Европейская комиссия разрабатывает новый законодательный механизм, который позволит национальным, региональным и муниципальным органам власти ограничивать краткосрочную аренду жилья в районах, где наблюдается особенно сильный рост цен и нехватка квартир для постоянных жителей.
Инициатива станет частью будущего европейского Закона о доступном жилье — Affordable Housing Act, который Еврокомиссия планирует представить в 2026 году. Документ должен помочь властям определять территории, испытывающие жилищное давление, на основе общедоступных статистических данных и принимать меры, соответствующие масштабу проблемы.
Речь не идет о едином запрете Airbnb, Booking.com или других сервисов во всем Евросоюзе. Еврокомиссия намерена создать правовую основу, в рамках которой города и регионы смогут самостоятельно регулировать краткосрочную аренду, не нарушая норм единого европейского рынка.
В частности, муниципалитеты должны получить большую юридическую определенность при введении ограничений в районах, где туристическая аренда сокращает предложение жилья для местных жителей. Возможные меры будут определяться с учетом местной ситуации, интересов туристического сектора и принципа пропорциональности.
В ходе консультаций представители городов и регионов призвали Еврокомиссию сформировать перечень инструментов, совместимых с законодательством ЕС. Они также подчеркнули необходимость учитывать различия между крупными туристическими центрами, небольшими городами и сельскими районами.
Подготовка Акта о доступном жилье проходит параллельно с внедрением ранее утвержденных правил ЕС по сбору информации о краткосрочной аренде. С 20 мая 2026 года вступает в силу регламент ЕС № 2024/1028. Он предусматривает создание цифровых систем регистрации арендодателей и обмен данными между платформами и государственными органами.
В странах, вводящих соответствующую регистрацию, владелец должен получить уникальный номер объекта и указывать его в объявлении. Онлайн-платформы обязаны отображать и проверять такие номера, проводить выборочные проверки и удалять объявления по требованию властей, если они не соответствуют установленным правилам.
Платформы также должны ежемесячно передавать сведения о количестве гостей и забронированных ночей через единый национальный цифровой шлюз. Это позволит муниципалитетам оценивать реальный масштаб туристической аренды и принимать решения на основе данных.
Однако действующий регламент регулирует прежде всего регистрацию и обмен информацией. Сам по себе он не устанавливает общеевропейских ограничений на количество сдаваемых в аренду квартир или разрешенное количество ночей.
По данным Еврокомиссии, краткосрочная аренда уже составляет около четверти всего предложения туристического жилья в ЕС.
В 2025 году через Airbnb, Booking.com, Expedia и другие крупные онлайн-платформы было забронировано 951,6 млн гостевых ночей. По сравнению с 2024 годом этот показатель вырос на 11,4%.
Еврокомиссия признает, что этот рынок приносит доход владельцам недвижимости, расширяет выбор туристов и поддерживает местный бизнес. Вместе с тем высокая концентрация краткосрочной аренды в исторических центрах и популярных курортах может сокращать предложение квартир для постоянного проживания и способствовать росту цен.
Согласно материалам европейского Плана доступного жилья, количество бронирований краткосрочной аренды через крупнейшие платформы в 2018–2024 годах выросло более чем на 90%. Профессиональные операторы обеспечивают более 45% предложений, хотя составляют меньшинство среди владельцев.
После принятия нового законодательства правила будут зависеть не только от страны, но и от ситуации в конкретном городе или районе. В туристических центрах с дефицитом жилья местные власти потенциально смогут вводить более строгие требования к регистрации, лицензированию и срокам аренды. В регионах, где туристического жилья недостаточно и краткосрочная аренда поддерживает местную экономику, ограничений может быть значительно меньше.
AIRBNB, ES, АРЕНДА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ТУРИЗМ
