Airbnb переводит владельцев жилья на новую модель сервисных сборов: вместо прежней схемы, при которой хосты обычно платили около 3%, а гости отдельно оплачивали сервисный сбор, платформа вводит единую комиссию для владельцев.
Теперь большинство хостов будут платить 15,5% от стоимости бронирования. Airbnb объясняет это желанием сделать цены прозрачнее: гость будет видеть итоговую стоимость без отдельного сервисного сбора сверху.
Для владельцев это означает необходимость пересмотреть цены. Если тариф не изменить, чистая выплата снизится. По примеру Airbnb, при цене $100 хост получит $84,50 после удержания комиссии.
Переход идет поэтапно. Для хостов за пределами Европейской экономической зоны крайний срок корректировки цен установлен на 15 сентября, для хостов внутри ЕЭЗ — на 13 октября.
Для рынка краткосрочной аренды это усилит давление на владельцев и управляющие компании: им придется пересчитывать тарифы, скидки и финансовые модели.
Спрос на краткосрочную аренду жилья в ЕС через онлайн-платформы продолжил расти в начале 2026 года. В январе-марте гости провели 144,3 млн ночей в объектах краткосрочного размещения, забронированных через Airbnb, Booking или Expedia. Это на 9,7% больше, чем в I квартале 2025 года, и на 16,6% выше показателя I квартала 2024 года, сообщил Eurostat 2 июля.
Самый быстрый рост показала Мальта — плюс 30,5% год к году. Далее следуют Словения — плюс 24,7%, Словакия — плюс 23,5% и Кипр — плюс 22,3%. Двузначный рост также зафиксирован в Финляндии, Чехии, Ирландии, Хорватии, Греции, Германии, Италии, Швеции, Польше, Эстонии, Латвии и Литве.
Среди крупнейших туристических рынков ЕС все семь наиболее посещаемых стран также показали рост. Германия прибавила 14,9%, Италия — 14,7%, Польша — 11,9%, Франция — 8,1%, Испания — 6,5%, Португалия — 4,9%, Австрия — 4%. Это означает, что рынок растет не только в малых странах с низкой базой, но и в крупных туристических экономиках.
Eurostat уточняет, что речь идет именно о гостевых ночах в краткосрочном размещении через платформы, а не о гостиницах и кемпингах. Например, если семья из четырех человек останавливается в квартире на три ночи, это считается как 12 гостевых ночей. Данные публикуются как экспериментальная статистика и основаны на информации, которую платформы передают Eurostat напрямую.
Региональная статистика публикуется с задержкой. По данным за IV квартал 2025 года, самыми популярными регионами для краткосрочной аренды через платформы были Андалусия в Испании — 9,9 млн ночей, Канарские острова — 8,2 млн и Иль-де-Франс во Франции — 7,2 млн. В десятку наиболее популярных регионов вошли только территории трех стран — Испании, Франции и Италии.
Для инвесторов эта статистика означает, что ориентироваться только на общий рост рынка уже недостаточно. Нужно смотреть на конкретную страну, город, сезонность, местные ограничения для Airbnb и Booking, налоги, правила регистрации и конкуренцию с отелями. В Европе краткосрочная аренда по-прежнему растет, но становится все более регулируемым и профессиональным бизнесом.
Как сообщает Сербский Экономист, Албания усиливает налоговый контроль за рынком краткосрочной аренды жилья, который в последние годы стал одним из самых быстрорастущих сегментов туристической недвижимости страны. Налоговая администрация запустила секторальный план для туристического сектора на 2026 год, в рамках которого активность владельцев объектов на Airbnb, Booking.com и других платформах будет сопоставляться с налоговыми декларациями.
По сути, Албания становится одной из первых стран Европы, где налоговый контроль за краткосрочной арендой через цифровые платформы переводится в автоматизированный формат с использованием искусственного интеллекта. Это делает страну региональным тестовым примером для более жесткого контроля доходов от туристической недвижимости.
Главным инструментом нового контроля станет автоматизированная система мониторинга на базе ИИ. Алгоритмы будут еженедельно сканировать албанские сегменты Airbnb и Booking, анализируя цены за сутки, динамику их изменения, фактическую загрузку объектов, календарь бронирований, а также количество и даты отзывов туристов.
Частные владельцы жилья, сдающие одну или несколько квартир через Airbnb и Booking, не обязаны открывать аналог индивидуального предпринимателя, но должны подавать ежегодную индивидуальную декларацию DIVA и платить подоходный налог по ставке 15%. Налог рассчитывается с чистого дохода после вычета комиссии платформы. Отдельные разъяснения по новым обязанностям для краткосрочной аренды с 2026 года также указывают на использование DIVA как цифровой системы декларирования доходов физлиц.
Отдельное внимание власти уделяют НДС. В туристическом секторе Албании действует льготная ставка 6% вместо стандартных 20%, однако применять ее могут только объекты, прошедшие физическую инспекцию и получившие официальный сертификат классификации от Министерства туризма. Если владелец использует ставку 6% без такого сертификата, налоговая может доначислить НДС по полной ставке 20% задним числом вместе со штрафами и пенями.
Еще одно требование касается безналичных расчетов. До 30 мая 2026 года все объекты размещения в Албании, включая отели, хостелы, кемпинги и сертифицированные гостевые дома, должны установить физические POS-терминалы для приема платежей. Параллельно лимит наличных расчетов между коммерческими субъектами снижен со 150 тыс. до 100 тыс. леков.
Для рынка недвижимости это означает завершение периода слабого контроля за доходами от краткосрочной аренды. В последние годы Албания переживает инвестиционный бум в курортной недвижимости, особенно на побережье, где покупатели рассчитывают на доход от туристической аренды. Но теперь доходность таких объектов будет все сильнее зависеть не только от загрузки и цены, но и от налоговой дисциплины владельца.
Для иностранных инвесторов новые правила означают необходимость заранее учитывать налоговую модель объекта.
Албанская модель показывает более широкий тренд в регионе. Черногория также усиливает контроль за расчетами и налогами в недвижимости и туристическом секторе, однако Албания делает следующий шаг — использует цифровой мониторинг и ИИ для сопоставления реальной активности на платформах с налоговой отчетностью.
AIRBNB, BOOKING, АЛБАНИЯ, арендодатель, Балкани, ИИ-контроль
Доходы арендодателей, работающих через Airbnb в Албании, в 2024 году достигли рекордных 40 млн евро, что подтвердило дальнейший рост рынка краткосрочной аренды в стране. Об этом сообщила Генеральная дирекция налогов Албании, данные которой цитируют албанские СМИ.
По данным налоговой администрации, с января по декабрь 2024 года через платформу Airbnb в Албании работали более 8 472 физических лиц и компаний, а общий объем бронирований составил 3,816 млрд леков, что эквивалентно примерно 40 млн евро. Комиссии, уплаченные самой платформе, составили 167,6 млн леков, или около 1,7 млн евро.
На фоне этих показателей налоговые органы напомнили владельцам недвижимости о необходимости задекларировать доходы через систему DIVA. Для таких доходов действует ставка налога 15%, а крайний срок подачи декларации установлен на 31 марта 2026 года. Налоговая служба отдельно подчеркнула, что уже располагает данными о бронированиях и доходах, полученных непосредственно от Airbnb, поэтому уклонение от декларирования может привести к проверкам и штрафам.
Рост доходов на Airbnb отражает более широкую тенденцию превращения жилой недвижимости в Албании в инвестиционный актив, особенно в прибрежных городах и туристических локациях. На этом фоне рынок краткосрочной аренды становится все более заметной частью туристической экономики страны и одновременно объектом усиленного налогового контроля.
Высший суд Мадрида отклонил ходатайство Airbnb о приостановке уплаты штрафа в размере 64 млн евро, наложенного испанским министерством по делам потребителей, и обязал компанию уплатить штраф, пока продолжается рассмотрение дела по существу. Об этом сообщили испанские СМИ, а сама мера стала частью более широкой кампании властей Испании по усилению контроля над рынком краткосрочной аренды.
Согласно публикации El País, штраф был наложен в декабре 2025 года и эквивалентен примерно шестикратному размеру «незаконно полученной выгоды», которую, по оценке испанских властей, Airbnb получила в результате спорной практики размещения объявлений. Судебное решение, опубликованное 23 марта, касается именно отказа в обеспечении иска, то есть не решает сам спор по существу, но лишает компанию возможности отложить платеж до окончательного вердикта.
Испанские власти обосновали санкцию тремя основными нарушениями. Речь идет о публикации объявлений о туристическом жилье без обязательного лицензионного номера, использовании ложных или некорректных регистрационных данных, а также о вводящей в заблуждение информации относительно правового статуса арендодателей. Все это в Мадриде квалифицировали как формы недобросовестной или вводящей в заблуждение рекламы.
Airbnb, в свою очередь, заявила, что решение суда носит процедурный характер и не затрагивает сути спора, а сама компания считает штраф противоречащим испанскому и европейскому праву. Компания уже обжаловала санкцию и продолжает судебную защиту.
Дело разворачивается на фоне общего ужесточения политики Испании в отношении краткосрочной аренды. По данным Reuters, летом 2025 года министерство по делам потребителей заявило, что добилось удаления 65 тыс. объявлений Airbnb, признанных нарушающими правила, а затем обнаружило еще почти 55 тыс. объявлений без обязательных лицензионных номеров. Власти связывают эту кампанию с попытками ослабить давление туристической аренды на рынок жилья и сдержать рост арендных ставок для местных жителей.
Испания в целом в последние два года ужесточает ограничения на туристическую аренду. В частности, в марте 2025 года один из высших судов страны поддержал план Барселоны полностью прекратить лицензирование краткосрочной аренды к 2028 году. Это подчеркивает, что конфликт Airbnb с регуляторами является частью более широкого разворота испанской жилищной политики в пользу ограничения краткосрочной аренды в перегретых туристических зонах.
Для рынка недвижимости и туристического сектора это означает рост регуляторных рисков для платформ краткосрочной аренды в Испании.
Для самих платформ ключевым вопросом становится уже не только масштаб бизнеса, но и способность быстро адаптироваться к новым требованиям в отношении лицензирования, прозрачности объявлений и раскрытия данных о владельцах жилья.
Греческая налоговая служба AADE ужесточает контроль за краткосрочной арендой жилья через Airbnb, Booking.com и Vrbo: владельцам и управляющим объектами нужно до 28 февраля 2026 года сверить и финализировать данные о доходах за 2025 год в реестре краткосрочного проживания, включая распределение дохода между бенефициарами, суммы и корректность регистрационного номера объекта (AMA).
По данным AADE, за 2025 год было подано 2,2 млн первичных деклараций, а суммарный задекларированный доход составил EUR 870 млн (+16% г/г). При этом налоговики предупреждают: если данные не будут подтверждены и исправлены в срок, возможна ситуация, когда налог будет начислен на 100% дохода, указанного в предварительных декларациях, даже если часть сумм фактически не была получена (например, из-за отмен бронирований).
С начала марта 2026 года AADE запускает перекрестные проверки на основе данных, которые платформы передают напрямую. При выявлении объектов без регистрации или без отображения AMA в объявлениях предусмотрены санкции: штрафы от EUR 5 тыс. до EUR 20 тыс., а также удаление объявлений с платформ до устранения нарушений.
На фоне роста сегмента, власти усиливают требования и к корректному оформлению, и к соблюдению правил для сохранения присутствия в реестре.
