Как сообщает Сербский Экономист, Албания усиливает налоговый контроль за рынком краткосрочной аренды жилья, который в последние годы стал одним из самых быстрорастущих сегментов туристической недвижимости страны. Налоговая администрация запустила секторальный план для туристического сектора на 2026 год, в рамках которого активность владельцев объектов на Airbnb, Booking.com и других платформах будет сопоставляться с налоговыми декларациями.
По сути, Албания становится одной из первых стран Европы, где налоговый контроль за краткосрочной арендой через цифровые платформы переводится в автоматизированный формат с использованием искусственного интеллекта. Это делает страну региональным тестовым примером для более жесткого контроля доходов от туристической недвижимости.
Главным инструментом нового контроля станет автоматизированная система мониторинга на базе ИИ. Алгоритмы будут еженедельно сканировать албанские сегменты Airbnb и Booking, анализируя цены за сутки, динамику их изменения, фактическую загрузку объектов, календарь бронирований, а также количество и даты отзывов туристов.
Частные владельцы жилья, сдающие одну или несколько квартир через Airbnb и Booking, не обязаны открывать аналог индивидуального предпринимателя, но должны подавать ежегодную индивидуальную декларацию DIVA и платить подоходный налог по ставке 15%. Налог рассчитывается с чистого дохода после вычета комиссии платформы. Отдельные разъяснения по новым обязанностям для краткосрочной аренды с 2026 года также указывают на использование DIVA как цифровой системы декларирования доходов физлиц.
Отдельное внимание власти уделяют НДС. В туристическом секторе Албании действует льготная ставка 6% вместо стандартных 20%, однако применять ее могут только объекты, прошедшие физическую инспекцию и получившие официальный сертификат классификации от Министерства туризма. Если владелец использует ставку 6% без такого сертификата, налоговая может доначислить НДС по полной ставке 20% задним числом вместе со штрафами и пенями.
Еще одно требование касается безналичных расчетов. До 30 мая 2026 года все объекты размещения в Албании, включая отели, хостелы, кемпинги и сертифицированные гостевые дома, должны установить физические POS-терминалы для приема платежей. Параллельно лимит наличных расчетов между коммерческими субъектами снижен со 150 тыс. до 100 тыс. леков.
Для рынка недвижимости это означает завершение периода слабого контроля за доходами от краткосрочной аренды. В последние годы Албания переживает инвестиционный бум в курортной недвижимости, особенно на побережье, где покупатели рассчитывают на доход от туристической аренды. Но теперь доходность таких объектов будет все сильнее зависеть не только от загрузки и цены, но и от налоговой дисциплины владельца.
Для иностранных инвесторов новые правила означают необходимость заранее учитывать налоговую модель объекта.
Албанская модель показывает более широкий тренд в регионе. Черногория также усиливает контроль за расчетами и налогами в недвижимости и туристическом секторе, однако Албания делает следующий шаг — использует цифровой мониторинг и ИИ для сопоставления реальной активности на платформах с налоговой отчетностью.
AIRBNB, BOOKING, АЛБАНИЯ, арендодатель, Балкани, ИИ-контроль
