Международный капитал заметно активизировался на рынке жилой недвижимости Германии: в третьем квартале 2026 года на долю иностранных покупателей пришлось около 75 % инвестиционного объема в этом сегменте, свидетельствуют данные международной консалтинговой компании CBRE.
Объем сделок с жилой недвижимостью Германии в июле–сентябре составил около 2,3 млрд евро, что стало лучшим квартальным результатом с начала года. По сравнению со вторым кварталом инвестиционный оборот увеличился примерно на 17 %.
В целом за январь–сентябрь 2026 года объем инвестиций в немецкое жилье приблизился к 5,9 млрд евро, что примерно на 4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом CBRE не раскрывает географическую структуру иностранных инвесторов и не указывает, капитал из каких именно стран обеспечил основную часть этих вложений. Поэтому 75% следует рассматривать как долю всего зарубежного институционального капитала, а не как показатель инвестиций граждан какой-то конкретной страны.
Речь идет преимущественно о профессиональных инвесторах — инвестиционных фондах, управляющих компаниях, family offices и других крупных владельцах капитала, которые приобретают жилые портфели и многоквартирные объекты. Эти данные не отражают активность частных иностранцев, приобретающих отдельные квартиры или дома в Германии.
Основную роль в восстановлении рынка сыграли крупные портфельные сделки. На портфельные сделки в третьем квартале пришлось около 75% общего инвестиционного объема, причем более половины квартального оборота обеспечили всего несколько крупных транзакций.
Основным объектом интереса остаются существующие жилые здания и уже завершенные новостройки — на них пришлось около 89% сделок. Инвестиции в проекты на ранней стадии строительства, включая forward purchase и forward funding, остаются значительно более слабыми.
CBRE связывает это с сокращением предложения новых многоквартирных проектов. Высокая стоимость строительства и финансирования, а также риски для девелоперов ограничивают запуск новых объектов.
Наиболее активными были инвесторы, ориентированные на более высокую доходность и дальнейший рост стоимости недвижимости. На стратегии value-add и opportunistic пришлось около 58% квартального инвестиционного объема, тогда как на более консервативные core и core-plus — около 42%.
При этом количество сделок сократилось до 44 против 51 во втором квартале. Таким образом, увеличение оборота объясняется не ростом количества покупок, а прежде всего большим средним размером транзакций.
Жилая недвижимость остается крупнейшим сегментом немецкого инвестиционного рынка: за первые девять месяцев года на нее пришлось около 25% всего объема инвестиций в недвижимость Германии.
Особое внимание международного капитала, как и прежде, сосредоточено на семи крупнейших рынках страны — Берлине, Мюнхене, Франкфурте, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне и Штутгарте. При этом CBRE отмечает растущий интерес и к региональным рынкам, где инвесторы рассчитывают получить более привлекательное соотношение риска и доходности.
Средняя пиковая доходность многоквартирных домов в крупнейших городах в III квартале выросла на 0,2 процентного пункта — до 3,59%, что сделало цены входа более привлекательными для части инвесторов.
Источник: CBRE Germany — Residential Investment Market Q3 2026
ГЕРМАНИЯ, ЖИЛЬЕ, ИНВЕСТИЦИИ, иностранный инвестор, НЕДВИЖИМОСТЬ
