El capital internacional se ha intensificado notablemente en el mercado inmobiliario residencial alemán: en el tercer trimestre de 2026, los compradores extranjeros representaron alrededor del 75 % del volumen de inversión en este segmento, según datos de la consultora internacional CBRE.
El volumen de transacciones inmobiliarias residenciales en Alemania entre julio y septiembre ascendió a unos 2.300 millones de euros, lo que supuso el mejor resultado trimestral desde principios de año. En comparación con el segundo trimestre, el volumen de inversión aumentó aproximadamente un 17 %.
En total, entre enero y septiembre de 2026, el volumen de inversiones en vivienda alemana se acercó a 5.9 mil millones de euros, lo que supone aproximadamente un 4 % menos que en el mismo periodo del año anterior.
No obstante, CBRE no revela la distribución geográfica de los inversores extranjeros ni indica de qué países concretos procedía la mayor parte de estas inversiones. Por lo tanto, ese 75 % debe considerarse como la proporción del capital institucional extranjero total, y no como un indicador de las inversiones de los ciudadanos de un país concreto.
Se trata principalmente de inversores profesionales —fondos de inversión, sociedades gestoras, family offices y otros grandes propietarios de capital— que adquieren carteras de viviendas y edificios de apartamentos. Estos datos no reflejan la actividad de los particulares extranjeros que compran pisos o casas individuales en Alemania.
Las grandes operaciones de cartera desempeñaron un papel fundamental en la recuperación del mercado. Las operaciones de cartera representaron en el tercer trimestre alrededor del 75 % del volumen total de inversión, y más de la mitad del volumen de negocio trimestral procedió de tan solo unas pocas transacciones de gran envergadura.
El principal objeto de interés siguen siendo los edificios residenciales existentes y las nuevas construcciones ya finalizadas, que representaron alrededor del 89 % de las transacciones. Las inversiones en proyectos en fase inicial de construcción, incluidas las compras a plazo (forward purchase) y la financiación a plazo (forward funding), siguen siendo considerablemente más escasas.
CBRE atribuye esto a la reducción de la oferta de nuevos proyectos de viviendas en bloque. Los elevados costes de construcción y financiación, así como los riesgos para los promotores, limitan la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Los inversores más activos fueron aquellos orientados a obtener una mayor rentabilidad y un crecimiento posterior del valor de los inmuebles. Las estrategias «value-add» y «opportunistic» representaron alrededor del 58 % del volumen de inversión trimestral, mientras que las más conservadoras, «core» y «core-plus», representaron alrededor del 42 %.
Al mismo tiempo, el número de operaciones se redujo a 44 frente a las 51 del segundo trimestre. Así pues, el aumento del volumen de negocio no se debe a un incremento del número de compras, sino, sobre todo, a un mayor importe medio de las transacciones.
El sector inmobiliario residencial sigue siendo el segmento más importante del mercado de inversión alemán: durante los primeros nueve meses del año, representó alrededor del 25 % del volumen total de inversión inmobiliaria en Alemania.
El capital internacional sigue centrando su atención, como hasta ahora, en los siete mercados más importantes del país: Berlín, Múnich, Fráncfort, Hamburgo, Düsseldorf, Colonia y Stuttgart. No obstante, CBRE destaca el creciente interés también por los mercados regionales, donde los inversores esperan obtener una relación riesgo-rentabilidad más atractiva.
La rentabilidad máxima media de los edificios de viviendas en las principales ciudades aumentó en el tercer trimestre en 0,2 puntos porcentuales, hasta el 3,59 %, lo que hizo que los precios de entrada resultaran más atractivos para una parte de los inversores.
Fuente: CBRE Alemania — Mercado de inversión residencial, tercer trimestre de 2026
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