Die teuersten Neubauten unter den untersuchten europäischen Immobilienmärkten befinden sich in Luxemburg, Tschechien und Deutschland, während die günstigsten in der Türkei, Serbien und Albanien liegen. Gleichzeitig erfordert der Erwerb von Wohneigentum in einer Reihe von Städten Mittel- und Südosteuropas mehr als 15 durchschnittliche Jahresgehälter, wie die Ergebnisse der Studie Deloitte Property Index 2026 zeigen.
Wie das internationale Beratungsunternehmen Deloitte am 13. Oktober 2026 mitteilte, umfasste seine 15. jährliche Studie 25 Länder und 71 Städte. Die Kennzahlen basieren auf Daten für das Jahr 2025 und umfassen die Preise neuer Wohnimmobilien, die Erschwinglichkeit des Wohnungskaufs, Mietpreise, den Wohnungsbau und die Hypothekenfinanzierung.
Nach Angaben von Deloitte erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für neue Wohnimmobilien in Luxemburg 9.160 €, in Tschechien 5.412 €, in Deutschland 5.200 €, in Österreich 5.199 € und in den Niederlanden 5.186 €.
Dagegen betrug der durchschnittliche Preis für neue Wohnimmobilien in der Türkei 864 € pro Quadratmeter, in Serbien 1.706 €, in Albanien 1.720 €, in Rumänien 1.917 € und in Griechenland 1.931 €.
Damit war der Unterschied zwischen dem teuersten und dem günstigsten nationalen Immobilienmarkt unter den untersuchten Ländern mehr als zehnfach.
Ranking der Länder mit den höchsten durchschnittlichen Preisen für neue Wohnimmobilien im Jahr 2025:
Luxemburg – 9.160 € pro Quadratmeter.
Tschechien – 5.412 €.
Deutschland – 5.200 €.
Österreich – 5.199 €.
Niederlande – 5.186 €.
Fünf Länder mit den niedrigsten Preisen:
Türkei – 864 € pro Quadratmeter.
Serbien – 1.706 €.
Albanien – 1.720 €.
Rumänien – 1.917 €.
Griechenland – 1.931 €.
Gleichzeitig bedeutet ein niedriger absoluter Quadratmeterpreis nicht immer eine hohe Erschwinglichkeit von Wohnraum für die lokale Bevölkerung, da das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Haushaltseinkommen entscheidend ist.
Als am wenigsten erschwinglich unter den untersuchten Städten erwies sich die albanische Stadt Vlorë, wo für den Kauf einer standardmäßigen Neubauwohnung mit einer Fläche von 70 Quadratmetern 21,3 durchschnittliche Bruttojahresgehälter erforderlich sind. In Prag lag dieser Wert bei 16,9 Jahresgehältern, in Athen bei 16 und im slowakischen Košice sowie im tschechischen Brünn bei jeweils 15.
Zu den Städten mit geringer Erschwinglichkeit von Wohnraum gehörten auch Bratislava, wo für den Kauf einer Standardwohnung 13,7 Jahresgehälter erforderlich sind, sowie Banská Bystrica mit einem Wert von 13,4.
Am anderen Ende der Skala lag die italienische Stadt Turin, wo der Kauf einer neuen Wohnung mit 70 Quadratmetern 4,7 durchschnittliche Jahresgehälter erfordert. Im norwegischen Bergen und im dänischen Odense lag dieser Wert bei jeweils 4,9 Jahresgehältern.
Insgesamt stieg die Zahl der untersuchten europäischen Städte, in denen für den Erwerb einer Standardwohnung mehr als zehn Jahresgehälter erforderlich sind, von 11 auf 19.
Darüber hinaus analysierte Deloitte die größten städtischen Immobilienmärkte hinsichtlich der absoluten Preise für neue Wohnimmobilien. Am teuersten war München mit einem Durchschnittspreis von 11.200 € pro Quadratmeter. Es folgten die Stadt Luxemburg mit 10.567 €, Amsterdam mit 8.650 € und Barcelona mit 8.037 €.
Die günstigsten Neubauten unter den untersuchten Großstädten wurden in der Türkei angeboten: In Ankara lag der Durchschnittspreis bei 870 € pro Quadratmeter, in Izmir bei 1.155 € und in Istanbul bei 1.339 €.
Im Jahr 2025 wurde in 19 der 22 Länder, für die Deloitte über vergleichbare landesweite Daten verfügte, ein Anstieg der durchschnittlichen Preise für neue Wohnimmobilien verzeichnet. Die höchsten Preissteigerungsraten wurden in Rumänien (+14,4 %), Kroatien (+14,3 %), der Slowakei (+12,5 %) und Ungarn (+10,9 %) beobachtet.
Dagegen sanken die durchschnittlichen Preise in Euro laut der Studie in der Türkei um 9 % und in Serbien um 2,5 %. Gleichzeitig zeigten einzelne städtische Immobilienmärkte eine entgegengesetzte Entwicklung. Insbesondere verteuerten sich neue Wohnimmobilien in Belgrad um 20 % und in der albanischen Stadt Durrës um etwa 24 %.
Der teuerste Mietwohnungsmarkt war Luxemburg mit einer durchschnittlichen monatlichen Miete von 45,4 € pro Quadratmeter. In Paris betrug die Miete 31,2 € pro Quadratmeter, in Barcelona 30,9 €, in Dublin 30,8 € und in Oslo 28,9 €.
Auch bei den Kosten der Hypothekenfinanzierung bestehen zwischen den europäischen Ländern weiterhin erhebliche Unterschiede. Die höchsten durchschnittlichen Zinssätze verzeichnete Deloitte in Ungarn mit 9,08 %, in Polen mit 6,91 %, in Rumänien mit 5,86 % und in Norwegen mit 5,44 %. Die niedrigsten Werte wurden in Bulgarien und Finnland mit jeweils 2,77 %, in der Türkei mit 2,84 %, in Kroatien mit 2,90 % und in Spanien mit 2,94 % festgestellt.
Der durchschnittliche Hypothekenzinssatz in den untersuchten Ländern sank um 0,38 Prozentpunkte auf 4,09 %.
Führend bei der Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten war die Türkei, wo im Jahr 2025 fast 674.000 Wohneinheiten in Betrieb genommen wurden. In Frankreich lag die entsprechende Zahl bei 379.000, in Polen bei 209.000 und in Deutschland bei 207.000.
Die Ukraine ist im Ranking Deloitte Property Index 2026 nicht vertreten, weshalb ihr durchschnittlicher Quadratmeterpreis im Rahmen dieser Studie nicht unmittelbar mit den Werten anderer Länder verglichen werden kann.
Gleichzeitig stieg nach Angaben des Staatlichen Statistikdienstes der Ukraine der Immobilienpreisindex auf dem Primärmarkt im Jahr 2025 um 13 % und auf dem Sekundärmarkt um 13,4 %. Diese Kennzahlen spiegeln die Preisentwicklung in ukrainischen Hrywnja wider und nicht den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in Euro. Daher sind sie nicht Bestandteil des Deloitte-Rankings.
Zusätzlich aktualisierte der Staatliche Statistikdienst im Mai 2026 die Methodik zur Berechnung der Immobilienpreisindizes entsprechend den europäischen Statistikstandards.
Die Analysten von Deloitte weisen darauf hin, dass das Hauptproblem des europäischen Immobilienmarktes weiterhin im Missverhältnis zwischen steigenden Wohnimmobilienpreisen und den Einkommen der Bevölkerung besteht. Verschärft wird die Situation durch das begrenzte Angebot an Neubauten, hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und die Kosten der Hypothekenfinanzierung.
Der Deloitte Property Index ist eine jährliche internationale Studie über die Märkte für Wohnimmobilien, die das Unternehmen seit 15 Jahren durchführt. Sie dient dem Vergleich von Immobilienpreisen und der Erschwinglichkeit von Wohnraum, Wohnungsbau, Mietmärkten und Hypothekenfinanzierung in europäischen Ländern.
Quellen: Deloitte Property Index 2026 – offizielle Studie, Deloitte, Pressemitteilung vom 12. Oktober 2026, Staatlicher Statistikdienst der Ukraine – Statistik der Immobilienpreise.
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