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La entrada neta de fondos de no residentes destinados a la adquisición de inmuebles en Egipto, según los resultados del ejercicio fiscal 2025/2026, que finalizó el 30 de junio, aumentó un 47,4 % en comparación con el ejercicio fiscal anterior, pasando de 1.900 millones de dólares a 2.800 millones de dólares. Así lo indican los datos del Banco Central de Egipto (CBE), publicados el 12 de octubre de 2026.

De este modo, los ingresos aumentaron en aproximadamente 900 millones de dólares en un año. Esta dinámica positiva se observa en el contexto de la expansión de la demanda internacional de inmuebles egipcios, el desarrollo de grandes proyectos de construcción y las iniciativas estatales destinadas a atraer capital del extranjero.

No obstante, las estadísticas del Banco Central tienen en cuenta la compra de inmuebles por parte de todos los no residentes, incluidos los ciudadanos extranjeros y los egipcios que residen de forma permanente en el extranjero. Por lo tanto, la cifra de 2.8 mil millones de dólares no puede atribuirse íntegramente a los ciudadanos extranjeros.

El crecimiento de la inversión inmobiliaria forma parte del aumento general de la entrada de capital extranjero en la economía egipcia. Según datos del Banco Central, la entrada neta de inversión extranjera directa en el ejercicio fiscal 2025/2026 alcanzó aproximadamente los 18 000 millones de dólares, frente a los 12 200 millones del año anterior.

En concreto, las inversiones destinadas a la creación de nuevas empresas y a la ampliación de capital de las empresas ya existentes aumentaron de 5.5 mil millones de dólares a 8.8 mil millones. Los beneficios reinvertidos pasaron de 4.2 mil millones a 6.2 mil millones de dólares, mientras que los ingresos netos procedentes de la venta de empresas y activos productivos a no residentes ascendieron a 433,2 millones de dólares, frente a los 399,8 millones del año anterior.

Los proyectos inmobiliarios a gran escala en la costa mediterránea, en Nuevo El Cairo y en la nueva capital administrativa de Egipto desempeñan un papel fundamental a la hora de atraer inversiones.

En mayo de 2026, el Ministerio de Justicia de Egipto finalizó la elaboración de un proyecto de ley que regula la adquisición por parte de ciudadanos extranjeros de inmuebles terminados y parcelas sin edificar. Su objetivo es simplificar los trámites de registro de la propiedad y hacer que el mercado sea más accesible para los inversores extranjeros.

El Gobierno también está desarrollando mecanismos digitales para la compra de inmuebles por parte de extranjeros, que prevén la formalización de las transacciones y la transferencia de fondos a través del sistema bancario egipcio.

Ante el aumento de la demanda exterior, las autoridades prestan cada vez más atención a la transparencia de los proyectos inmobiliarios, al registro de los inmuebles y a la protección de los intereses de los compradores.

A diferencia de Turquía, donde la oficina de estadística publica mensualmente el número de transacciones con extranjeros desglosadas por nacionalidad, Egipto no ofrece de forma pública una clasificación nacional comparable de los compradores de inmuebles.

Por lo tanto, la evaluación de la estructura de la demanda extranjera debe basarse en estudios de empresas de consultoría, comunicados de promotores inmobiliarios egipcios y agencias inmobiliarias regionales.

Uno de los grupos más numerosos de compradores lo constituyen los ciudadanos de los países del Golfo Pérsico, sobre todo de Arabia Saudí, Catar, los Emiratos Árabes Unidos y Kuwait.

Según la valoración de Basem Kalili, presidente de la empresa Kalila —organizadora de las ferias internacionales Nile Property Expo—, publicada por la publicación egipcia Osoul Misr el 1 de octubre de 2026, los compradores más activos de inmuebles egipcios entre los clientes extranjeros son los ciudadanos de Arabia Saudí y Catar.

Los compradores saudíes muestran un interés especial por los inmuebles situados en la nueva capital administrativa de Egipto. Los ciudadanos de Catar se decantan principalmente por proyectos en la costa norte del mar Mediterráneo, mientras que los inversores de otros países del Golfo Pérsico se interesan activamente por las zonas occidentales de El Cairo.

Cabe señalar que se trata de una valoración de un participante en el mercado, y no de una clasificación estadística oficial basada en el número de transacciones registradas.

La segunda gran categoría de compradores la forman los europeos y los ciudadanos de los países de la antigua URSS, que tradicionalmente adquieren inmuebles en los centros turísticos del mar Rojo.

Según una publicación del periódico egipcio Al-Masry Al-Youm del 19 de septiembre de 2025, los representantes del sector inmobiliario local señalaron como los compradores extranjeros más activos en Hurgada a ciudadanos de Rusia, Alemania, el Reino Unido e Italia.

Los compradores de Polonia, los Países Bajos, la República Checa y otros países europeos también muestran un gran interés por las viviendas turísticas.

A diferencia de los inversores del Golfo Pérsico, que suelen decantarse por grandes complejos residenciales y propiedades de lujo en la región de la capital y en la costa mediterránea, los compradores europeos se interesan principalmente por apartamentos destinados al ocio, a la residencia prolongada y al posterior alquiler.

Los principales focos de esta demanda siguen siendo Hurgada, El Gouna, Sahl Hasheesh y otras zonas turísticas del Mar Rojo. Ocupa un lugar especial Sharm el-Sheikh, donde se aplican normas específicas para la formalización de los derechos de propiedad de los extranjeros.

Los ciudadanos de Ucrania también se encuentran entre los compradores extranjeros de inmuebles en Egipto, sobre todo en los centros turísticos del Mar Rojo. Según un estudio de Experts Club y el proyecto Relocation.com.ua, publicado el 14 de septiembre de 2025, los ucranianos figuran entre los grupos más destacados de compradores de viviendas turísticas en Egipto, especialmente en Hurgada.

Según las estimaciones de los participantes en el mercado, los ciudadanos de Ucrania comenzaron a comprar activamente inmuebles en los centros turísticos egipcios ya en la década de 2010, y tras el inicio de la guerra a gran escala en 2022, parte de los compradores empezó a considerar Egipto no solo como un destino turístico, sino también como un lugar para una residencia prolongada.

Para los ucranianos, lo que más interés despierta son los pisos relativamente económicos, de entre 40 y 70 m², que se adquieren para uso propio, para vacaciones de temporada o para alquilarlos.

En el estudio de Experts Club se señalaba que los compradores ucranianos se concentran principalmente en el segmento de precios asequibles, mientras que los inversores más acaudalados se decantan por inmuebles con un valor a partir de 300 000 dólares, sobre todo debido a la posibilidad de participar en los programas de migración por inversión de Egipto.

No obstante, el Banco Central del país no ha publicado datos oficiales sobre el número de inmuebles adquiridos por ciudadanos ucranianos en Egipto durante el ejercicio fiscal 2025/2026. Por consiguiente, por el momento no es posible determinar la proporción exacta de ucranianos en el volumen total de inversiones de no residentes ni su posición actual entre los compradores extranjeros.

El programa para obtener la ciudadanía egipcia a través de inversiones prevé, en particular, la posibilidad de adquirir inmuebles por un valor mínimo de 300 000 dólares, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por el Estado. Este programa está destinado a una categoría específica de inversores y no refleja el presupuesto típico de los compradores de apartamentos en complejos turísticos.

Las autoridades egipcias consideran las ventas internacionales de inmuebles como uno de los instrumentos para atraer divisas extranjeras, aumentar las inversiones y desarrollar el sector de la construcción. Una de las principales zonas sigue siendo la costa norte del mar Mediterráneo, donde se están llevando a cabo proyectos a gran escala con participación de capital árabe.