Business news from Ukraine

Кипрская ассоциация застройщиков (Cyprus Property Developers Association, CPDA) выступила против предложенных ограничений на приобретение недвижимости гражданами стран, не входящих в Европейский Союз, заявив, что иностранные покупатели не являются основной причиной роста стоимости жилья на острове.

Главными проблемами рынка девелоперы считают недостаточное предложение доступного жилья, дефицит строительных рабочих и высокую стоимость строительства, сообщило кипрское издание Philenews 27 октября 2026 года.
По оценке ассоциации, иностранные покупатели обеспечивают около 20 % продаж жилья на Кипре, поэтому возлагать на них основную ответственность за рост цен необоснованно.

Представители строительной отрасли также обратили внимание на отсутствие единой достоверной статистики по жилью, которое фактически доступно для продажи. По их словам, государственные органы используют данные о выданных разрешениях на строительство, которые не отражают реальное количество объектов, остающихся в продаже.

В частности, значительная часть квартир может быть продана еще на стадии проектирования и получения разрешительной документации.
Ассоциация приводит условный пример: если разрешения выданы на строительство 10 тыс. объектов, но 5 тыс. из них уже проданы, фактическое предложение для новых покупателей составляет лишь половину указанного количества.

В результате использование статистики строительных разрешений без учета предварительных продаж может создавать завышенное представление об объеме предложения и приводить к ошибочным решениям в жилищной политике.
Дополнительной проблемой остается нехватка работников в строительстве. По оценкам девелоперов, дефицит кадров ограничивает возможности отрасли и увеличивает сроки реализации проектов, даже если все необходимые разрешения уже получены.

Ассоциация призвала власти провести комплексный анализ существующего жилого фонда, реального объема предложения и структуры спроса, прежде чем вводить дополнительные ограничения для покупателей из третьих стран.
При этом данные Департамента земельных ресурсов и геодезии Кипра (Department of Lands and Surveys, DLS) свидетельствуют о значительной роли иностранного спроса на рынке недвижимости.

По итогам января–сентября 2026 года на Кипре зарегистрировано 14 969 договоров купли-продажи недвижимости, что на 13,6 % больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Из этого количества 6267 договоров, или примерно 41,9 %, пришлось на иностранных покупателей. Граждане государств, не входящих в ЕС, совершили 4173 покупки, тогда как покупатели из стран Евросоюза заключили 2094 договора.

Таким образом, на граждан третьих стран приходилось около 27,9 % всех зарегистрированных договоров купли-продажи недвижимости и примерно две трети иностранных покупок.
Расхождение между оценкой застройщиков в 20% и статистикой зарегистрированных договоров объясняется, в частности, использованием различных показателей. Договор купли-продажи может регистрироваться до завершения строительства, тогда как фактическая передача права собственности происходит позже.

По данным DLS за январь–июль 2026 года, иностранным покупателям было передано 2683 объекта, или около 20,9% всех объектов, в отношении которых завершена регистрация перехода права собственности.
Поэтому показатели заключенных договоров и завершенных сделок нельзя напрямую сравнивать как идентичные статистические категории.

Наибольшая концентрация иностранного спроса наблюдается в прибрежных районах. За январь–сентябрь 2026 года в Пафосе иностранные покупатели заключили 2117 договоров, в Лимасоле — 1814, в Ларнаке — 1543.
При этом доля иностранцев в общем количестве договоров купли-продажи в Пафосе достигла примерно 71%, в Ларнаке — 47%, тогда как в Никосии она составляла около 16%.

Это свидетельствует о существенных региональных различиях в структуре спроса и объясняет, почему возможное ужесточение правил покупки недвижимости иностранцами может сильнее повлиять на прибрежные рынки.
Дискуссия вокруг иностранного спроса усилилась после внесения в парламент Кипра законодательных инициатив, направленных на ограничение приобретения недвижимости гражданами государств, не входящих в ЕС, и компаниями с иностранным контролем.

В частности, представители партии AKEL предложили разрешить таким гражданам приобретать не более одного жилого объекта площадью до 200 кв. м, а также ограничить покупку отдельных категорий коммерческой недвижимости.
Дополнительные предложения предусматривают более строгий контроль за конечными бенефициарами компаний, приобретающих недвижимость, и ограничения на покупку объектов вблизи стратегической инфраструктуры.

Сторонники изменений связывают необходимость дополнительного регулирования с ростом стоимости жилья и снижением его доступности для местного населения.
Однако ассоциация застройщиков считает, что законодательные предложения недостаточно подкреплены статистическими исследованиями.

По утверждению девелоперов, отсутствуют данные, подтверждающие массовую покупку одним иностранным покупателем более двух жилых объектов. Поэтому ограничение количества покупок может оказать ограниченное влияние на стоимость недвижимости.
В то же время рост иностранного спроса является одним из факторов, влияющих на рынок. Центральный банк Кипра ранее отмечал, что рост стоимости жилья обусловлен сочетанием стабильного спроса, в частности иностранного, и увеличением строительных затрат.

По данным регулятора, в первом квартале 2026 года цены на жилую недвижимость выросли на 7,5% в годовом исчислении, в частности квартиры подорожали на 10,8%, а частные дома — на 3%.
Иностранный спрос на недвижимость Кипра традиционно формируется несколькими крупными группами покупателей, среди которых граждане Великобритании, России, Греции, Израиля и Ливана.

Согласно данным Министерства внутренних дел Кипра, представленным парламенту в январе 2025 года, за 2021–2024 годы иностранные покупатели приобрели более 37 тыс. объектов недвижимости. За тот же период граждане Кипра приобрели более 200 тыс. объектов.
Наибольшее количество покупок среди иностранцев за этот период пришлось на граждан Великобритании. За ними следовали крупные группы покупателей из России, Израиля, Греции и Ливана.

Согласно ранее опубликованным оценкам Open4Business на основе данных кипрского МВД, британские покупатели были связаны примерно с 11,8 тыс. объектов, россияне — с 4,9 тыс., граждане Греции — с 4,7 тыс., Израиля — с 3,9 тыс., Ливана — с 2,1 тыс. объектов.
При этом структура иностранного спроса существенно различается в зависимости от регионов.

В Лимасоле в 2021–2024 годах лидировали россияне, которые приобрели 2561 объект, за ними следовали британцы с 1840 объектами и израильтяне с 1154.
В Пафосе основными иностранными покупателями стали граждане Великобритании с 4483 объектами, России с 1563 и Израиля с 1291.

В Ларнаке наибольшие группы составляли британцы с 2743 объектами, граждане Ливана с 1744 и Израиля с 1406.
В Никосии первое место среди иностранных покупателей занимали граждане Греции, которые приобрели 1626 объектов, далее следовали британцы с 1584 и австралийцы с 545.

Самые свежие данные кипрского МВД за период с сентября 2024 года по сентябрь 2025 года свидетельствуют об усилении интереса израильских покупателей к Ларнаке и Пафосу.
В частности, за этот период израильтяне приобрели 850 объектов в Ларнаке и 683 в Пафосе. В Лимасоле самой многочисленной группой оставались россияне с 846 покупками, тогда как в Пафосе лидировали британцы с 890 объектами.

Украинские граждане также входят в число заметных участников кипрского рынка недвижимости. В опубликованных ранее рейтингах за 2021–2024 годы Украина фигурировала в первой десятке стран происхождения иностранных покупателей, занимая девятое место.
По оценкам участников рынка, украинские покупатели наиболее активно интересуются недвижимостью Лимасола и Пафоса, в частности квартирами для постоянного проживания и инвестиционными объектами.

В то же время актуальная статистика DLS за 2026 год делит иностранных покупателей прежде всего на граждан ЕС и третьих стран, не предоставляя полной общедоступной разбивки по отдельным гражданствам. Поэтому достоверно определить текущее количество покупок россиян, украинцев или израильтян за январь–сентябрь 2026 года на основании этих данных невозможно.

Республика Кипр является членом Евросоюза с 2004 года. Основными центрами рынка жилой недвижимости страны остаются Лимассол, Пафос, Ларнака и Никосия. Иностранный спрос особенно заметен в прибрежных районах, где значительная часть нового строительства ориентирована на международных покупателей и инвесторов.