Nach einem starken Preisanstieg, der durch den Zuzug von Migranten in den Jahren 2022–2023 ausgelöst wurde, kehrt der georgische Wohnimmobilienmarkt nun zu einem moderateren Wachstum zurück, das durch die Binnennachfrage, die Urbanisierung, steigende Einkommen und Investitionen in Mietwohnungen gestützt wird. Im zweiten Quartal 2026 stieg der Preisindex für neue Wohnimmobilien in Tiflis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,9 % und im Vergleich zum Vorquartal um 0,9 %. Im Vergleich zum Durchschnittsniveau des Jahres 2020 sind die Immobilienpreise um 63,8 % gestiegen, wie das Nationale Statistikamt Georgiens am 23. Juli mitteilte.
Die Preise für Wohnungen in Neubauten in Tiflis stiegen im Jahresvergleich um 4,8 %, die für Einfamilienhäuser um 5,5 %. Die höchsten Angebotspreise sind weiterhin im Stadtteil Mtatsminda zu verzeichnen, wo der Medianpreis für neue Wohnungen 6.730 Lari pro Quadratmeter erreichte. Es folgen Wake mit 5.914 Lari und Krtsanisi mit 4.630 Lari pro Quadratmeter.
Nach Einschätzung der Investmentbank Galt & Taggart ist die Phase, in der die Preise für Neubauten jährlich um 20–40 % stiegen, vorbei. In den kommenden Jahren könnten die Preise auf dem Primärmarkt durchschnittlich um 5–7 % pro Jahr steigen, was einem Übergang vom migrationsbedingten Boom zu einer nachhaltigeren Marktentwicklung entspricht.
Im ersten Quartal 2026 wurden in Tiflis 10.907 Tausend Transaktionen mit Wohnungen registriert – 16 % mehr als im Vorjahr. Der Gesamtwert der verkauften Wohnungen stieg um 23,1 % auf 958 Mio. US-Dollar.
Die Hauptabnehmer von Wohnraum in der georgischen Hauptstadt sind nach wie vor georgische Staatsbürger. Laut einer Studie von Galt & Taggart für das erste Quartal 2026 entfielen auf sie rund 70 % der Verkäufe in den Projekten der Bauträger.
Unter den Ausländern waren israelische Staatsbürger am aktivsten und machten 12 % aller Verkäufe aus. Auf russische Staatsbürger entfielen rund 3 %, auf Käufer aus anderen Staaten insgesamt 14 %. Ein gesonderter Anteil ukrainischer Staatsbürger wird in der Statistik für Tiflis nicht ausgewiesen.
Der Markt in Batumi ist nach wie vor deutlich stärker von ausländischen Investoren abhängig. Im ersten Quartal 2026 wurden in der Stadt 4.049.000 Wohnungen verkauft – das sind 15,8 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Studie von Galt & Taggart umfasste mehr als 30 Projekte von großen Bauträgern, die etwa 40 % des Erstmarktes in Batumi ausmachen. Den Ergebnissen zufolge entfielen 37 % der Verkäufe auf georgische Staatsbürger und etwa 63 % auf Ausländer.
Die größte ausländische Käufergruppe bildeten Käufer aus europäischen Ländern, auf die rund 18 % der Transaktionen entfielen. Israelische Staatsbürger machten 16 % der Verkäufe aus, während der Gesamtanteil der Käufer aus der Ukraine, Russland und Weißrussland 13 % betrug.
Weitere rund 10 % der Wohnungen wurden von türkischen Staatsangehörigen erworben, 3 % von Käufern aus arabischen Ländern und etwa 4 % von Käufern aus anderen Staaten. Die Anteile der Ukraine, Russlands und Weißrusslands sind in den von den georgischen Behörden veröffentlichten Daten nicht aufgeschlüsselt, weshalb sich nicht feststellen lässt, welche Staatsangehörigen dieser drei Länder am aktivsten Immobilien gekauft haben.
Die Nachfragestruktur zeigt einen erheblichen Unterschied zwischen den beiden größten Märkten des Landes. In Tiflis werden die Verkäufe vor allem von georgischen Käufern getragen, die Wohnraum zum Eigenbedarf oder zur langfristigen Vermietung erwerben. In Batumi spielen ausländische Investoren die Hauptrolle, die auf Ferienimmobilien und die Vermietung von Wohnungen an Touristen ausgerichtet sind.
Dabei erfasst die offizielle Statistik von Geostat lediglich die Preise für Neubauwohnungen in Tiflis und enthält keine vollständige Aufschlüsselung der Käufer nach Nationalität für ganz Georgien. Die Angaben zur Staatsangehörigkeit basieren auf Umfragen der großen Bauträger Galt & Taggart und spiegeln daher in erster Linie den organisierten Erstmarkt wider, nicht jedoch alle Immobilientransaktionen im Land.
